房地產還有救沒？主力城市的房價長期就是上升態勢

最近無意中刷到一個視頻，一個小哥說他活著最大的動力，就是每周去看上海哐哐下跌的房價。隔著屏幕都能感受到年輕人這些年被高房價給折騰慘了。

從現在的趨勢發展下去，馬云多年前預言的“房價如蔥”大概率要在很多地方實現了。

而且很多地方呈現出了一種不可挽回的態勢，因為“二次城市化”馬上就要開啟。

大家觀察各省最近幾年的一些行為，就能看出來，各省都在傾全省之力打造自己的“一省一城”，所有產業都往那唯一的城市里堆，提高競爭力吸引年輕人。后續的結果必然是年輕人繼續向大城市聚集，小地方更加空心化。那小地方的房價可不就跟蔥差不多了嘛。

其實全世界都呈現出了一個態勢，人口多的國家最后只剩下了幾座超級城市，人口少的國家只有一兩座。比如韓國現在只有一大一小倆，首爾和釜山。日本也只剩下了東京和大阪。其實按照經濟圈來看，日本和韓國只有兩個城市，首爾圈2600萬人口，東京圈4000萬。

毫不夸張地說，中國未來會出現幾個上億人的城市圈。現在的長三角那幾個城市，上海，杭州，寧波，蘇州，無錫，明顯要形成人類歷史上最大的經濟圈。還有廣東那邊，廣州，東莞，深圳，澳門，珠海，惠州也會徹底連成一片，形成一個巨大無比的城市圈。

很多人對這種聚集很不滿，指望國家調控，讓經濟別這么集中。其實想想就知道，你是個剛畢業的年輕人，你想從事新能源產業，那全國可選的城市不超過三座；你想做互聯網，可選城市不超過五座；你想做金融，又只剩下三座了。年輕人會跟著產業走，好產業只會呆在大城市。

也別指望其他轉移支付了。國家給東北建設的錢，被各種開著“大57”的包工頭大哥們賺走后，他們轉身就跑北京和三亞給自己和父母買豪宅去了。給東北老人們養老金，直接從三亞的ATM里取出來了，然后去買東部的各種花里胡哨的東西。
資金和精英年輕人一樣，會自發跑到效率最高的地方，你再咋干預，只是多轉一個彎，改變不了結果。今后轉移支付會繼續，不過也別太指望有啥明顯效果。

所以說人口下降，對于房地產行業整體來說是天大的利空。但是對于局部來說，又完全是另一個故事，接下來所有年輕人都得用腳投票，選擇城市就是第二次投胎。

房價短期肯定是看空的，因為現在并沒有多少利好因素。

每個城市支撐房價的主力中產階級都在萎縮，債務雷和各種信托不知道要爆到啥時候，每爆一個，都得消滅一堆中產。這種情況下，說房價能好起來多少有點看不開。

而且之前房價屢創新高，房地產自己也是個發動機。也不復雜，房地產給基建籌錢，催生了無數的土方、包工頭大哥，這些人有可怕的購買力。他們賺錢后第一件事就買豪宅，然后就去買攬勝，也就有了那句話，“工程的霸道，土方的虎”。還有各種工程項目的“三總五項”，房地產公司各級管理人員，都是買房主力。

現在這些人都遭到重創。

那房地產會一直爛下去嗎？

當然不會了。

有兩個鐵一樣的事實：

沒有任何一個國家，經濟一片大好的時候，核心城市房價還在下跌。所以只要中國不陷入日本那種長期的停滯，核心大城市就沒啥事。

正兒八經的國家，只要持續發展，主力城市的房價長期就是上升態勢。

所以問題就變成了：中國未來經濟是和日本過去三十年一樣一潭死水，還是修整之后繼續向上。

我是覺得還會繼續向上。只要經濟向前發展，那房地產長期來看就差不到哪。

未來的中國，房價版圖應該是一個個的同心圓，或者跟上海那邊似的，幾個同心圓組成一大片，同心圓的中心房價最高，然后一層層往外擴散。

那問題來了，今后人們還會繼續買房嗎？

這一點其實沒啥選擇。

大家知道吧，你現在的500萬，誰都知道十年后可能不值500萬了。那為啥不值呢？

因為有通脹。

再深層次地想想，就會發現：如果一個東西被社會當成了財富，那就有一群人千方百計想擴大供應。

比如古代銀子比較值錢，沿海地區的人去日本買銀礦，通過海上貿易賺西班牙人的銀子；古董比較值錢，就有無數人去盜墓；鉆石比較值錢，英國傾全國之力去南非打了一場仗搶鉆石礦；比特幣比較值錢，現在連北極圈都在挖礦。

最后的結果是，如果這個東西如果產量變化不大，那就能維持住價值。比如黃金產量幾乎都是每年2%，古董產量就更不行了，所以價值一直很高。比特幣也是這個邏輯。

但是白銀和鉆石的增量太大，很快就貶值的不成樣了。

貨幣也是這個道理，各國官方總是管不住自己的小手。

事實上最近100年里，90%的貨幣因為官方自己忍不住提高供應量，最后變成了廢紙，只好重新發行新貨幣。發行新貨幣之后繼續管不住自己的手濫發。

有錢人們普遍知道一個問題，錢這東西最沒意義，尤其是紙幣，尤其把時間拉長到二三十年甚至更長時間的長度上，紙幣更是沒意義，那玩意不是財富，財富也不是紙幣，短期不明顯，長期特別明顯。

財富是需要載體的，可以人為迅速擴大存量的東西長期看都沒法儲存價值。

政府想擴大，卻擴大不了產量的東西，那才能保存價值。比如黃金，各國政府都在使勁挖，產量一直不行。歷史上幾乎所有文明都把金子當載體，主要就是因為這玩意增長極其緩慢，儲量和開采難度把每年產量給壓死了，最近一百年平均每年增長不到2%。

再比如核心地段的房子，也是政府想擴大，但是每年增量就那么點，拆遷拆不動，土地又不可能變出來。

富人們總是在尋找這種增長極其緩慢的東西，這也是為啥東西方有錢人都喜歡屯地，土地也是這樣一種東西。

這也就解釋了，全世界所有正兒八經的國家，既包括所有發達國家，也包括土耳其，伊朗，委內瑞拉，印度這樣的奇葩，他們的大城市核心地段房價整體是極其穩定的上漲。

現在韓國首爾的江南區，房價達到了恐怖的40萬人民幣一平米，首爾現在平均房價14萬人民幣左右一平米。之前很多人說韓國房價崩了，其實說的是韓國版的“蛋殼公寓”爆了，他們的“燕郊”跌了一部分，被以訛傳訛成整個韓國都爆了。

當然了，任何資產都不可能一直漲，美國紐約和舊金山的房子跌的時候多了去了，但是并不影響長期走勢。

哪怕日本那個奇葩，衰退了幾十年之后最近幾年也補漲了。

那為啥是這些核心城市的房產，而不是全國的均勻漲呢？

主要是因為“服務本地化”。

大家去過美國就知道，他們那邊的工業品或者肉什么的很便宜，因為都是從廉價產地買過去的，比如中國越南的工業品，阿根廷的牛肉，智利的車厘子，馬來的榴蓮。但是理發、看病、牙醫卻非常貴，因為這些服務沒法進口，只能是美國本地“不廉價的勞動力”來給你做，當然貴了。

各國一線房產也是這樣的，教育、醫療、娛樂什么的服務業，都是嚴重本地化的，你希望享受好的配套資源，你就得住到那附近去，你不可能住在鶴崗享受北京的資源。你想擠進去，那就得花錢。

還有，好工作幾乎都集中在人才聚集的地區，咱們國家教育資源又和房子嚴重綁定，所以逼著大家必須下手。現在除了一線城市，其他城市幾乎不可能給普通員工一個月三萬以上的工資。

所以說各國一線城市的房子和本地老百姓的平均收入多少有點脫鉤，因為各地土豪婆羅門也會去附近一線購置物業，最后導致房子和本地絕大部分居民的收入脫鉤。

中國用限購某種意義上控制住了這種資源的向上富集，但如今限購也搖搖欲墜。

看出來了吧，好地段的本質就是“本地化”的好資源。

這也是為啥上海靜安區，北京二環里，天津和平區，大部分房子都破的沒法看，但是依舊非常非常貴。最貴的并不是那些四五十年前的磚頭，而是周圍的配套設施。

而且大家會發現，如果一個國家持續發展，可能會帶來兩個結果，如果經濟特別好，作為各國核心資產的房子肯定會升值。如果經濟不好，政府使勁放水，匯率貶值，房子也會升值。

轉了一圈，大家會發現，如果你有錢了，讓你重新思考手里的購買力怎么能轉移到二十年后不損失，你會很快反應過來有種東西叫“財富載體”，全世界最硬的財富載體，只有黃金和超級城市房地產，現在又多了個加密貨幣，咱們這里不多說了。

不過黃金有個大問題，它沒有現金流，所以房地產從來都是一個最穩的投資選項。美國那些豪門的象征，肯定是房子加基金，基金用來炒股。

而且必須得有合適的投資產品，不然大資金可能就跑了，去買別的國家的投資品了。

說到這里，大家可能納悶：都這個時候了，博主你還在勸大家接盤？

絕對沒有。

我一再給大家說，“長期看漲”和“短期下跌”并不矛盾，大家可以去看看百年長牛的美股，也有過短時間內跌掉30%。美國核心大城市的房價也是“長牛”的，也經常有大幅下挫。

如果中國持續發展，哪怕跌到每年2%的增速，中國最核心的資產也就是好城市的房子沒道理不漲。

“衣食住行，吃喝玩樂”，這幾樣幾乎概括了人有錢之后所有開銷走向，除了房子，其他都花不了多少。而且人有錢之后，第一件事就是給自己搞個大房子，換你你也搞。

小錢和大錢是不一樣的，日常開支大錢真花不出去。只要經濟向前，就有人會不斷賺到大錢。

但是這兩年的情況大家也看到了，現在主要面臨這么幾個問題：

新舊產能過渡，比如之前全國二線城市以下婆羅門最賺錢的行業，無疑就是干工程，東北包工頭恨不得整層買下北京和三亞豪宅，現在他們太多工程墊款收不回來，可能得變賣房子抵債。

還有各種信托和基金暴雷，導致頭部的財富群體們損失慘重。

還有一些人因為恐慌，干脆拋掉房子潤掉了。

此外觀念也發生了變化，前些年那么多人杠桿加到極限買房，到現在逆向操作，能不貸款就不貸款。

最關鍵的，房子這東西帶有強烈的金融屬性，那就必然意味著大家“買漲不買跌”，太多的錢都在那里觀望，等著跌到位再進場。

這就跟股票似的，下跌會把潛在購買力給趕出去，想買的又不敢進來。像極了過年那幾天的大A，當時太多人知道已經超跌了，依舊不敢入場。等到救市資金入場，散戶們又跟金魚似的一擁而入，很快拉回到3000點了。

所以現在這種情況，和年前那段時間的股市很像，各方都在等著政府給利好，順便等著負面因素消化完，比如等著包工頭們該爆倉的爆倉，該跑路的跑路，到時候拋盤少了，情況能好點。配合政府不斷出利好，相當于打一場艱苦的“逐次抵抗”。

而且政府會鐵了心把房價一直拉下去，房地產對于全世界任何一個國家來說都是支柱產業，咱們之前對房地產打壓有點過頭了。

等到一線慢慢穩定下來，隨后會擴散到二三線，逐步都穩定下來。但是具體多長時間，這個誰都說不準，越往基層，跌掉的越多。

等經濟好起來，然后再來一波反擊，到時候跌得少的反而漲的多。

很多人在聊那個“租售比”。

現在房價租售比太低，比如北京這邊1.4%左右，不如把房賣了存銀行收利息。有些人據此認為房價會一直跌，跌到租售比超過銀行存款利率。
不過現在各方的共識是，國家要把存款利率降下來，降到1%附近，甚至更低，有人預測零利率。到時候你賣房就沒啥必要了，因為存銀行也不賺錢，還不如繼續把房租出去賺房租。

尾聲：

幾乎不用懷疑的是，房地產再也回不到過去了。這一波之后，絕大部分房子都會徹底失去金融屬性，跟車似的，買到就貶值，越用越貶值。而且一線能升值的房子，就跟勞斯萊斯一樣，屬于寫入“八字”的東西，能不能買到主要看命，絕大部分人也沒那么糾結。

到時候年輕人也會跟歐美似的，對買房這事不那么著急，不會產生類似“晚買一年，白混十年”的感覺。

此外影響更大的是政府的治理模式。

這兩天有個事，大連的一個打卡景點附近有根電線桿影響了大家拍照，政府在抖音看到大家反饋，連夜就拆了。

土地財政結束后，各地就得向服務型政府轉變。怎么能讓本地商業好起來怎么做，畢竟商業發達，財政才能寬裕，這樣會形成一個正向循環。以前尤其是北方，政府對商業很無所謂，反正可以賣地，這一點上東南沿海和廣東那邊領先一個身位。

所以土地財政結束也不是壞事。

文末再總結下吧：

1、短期不言底，誰也不知道啥時候到底，李稻葵說一線今年企穩，那二三線就是明年了，大家想買的也可以再看看。

2、房地產，貨幣，黃金，各種加密貨幣，這些東西本質都是貨幣。誰增長慢，誰適合用來長時間存儲價值。由于有些地方的房子增量實在是緩慢，再怎么想提產量都提不上去，長期看來更適合“價值存儲”，肯定會被大資金追捧。

國家層面也必須拉起來，房地產對于各國來說都是經濟發動機，包括美國。如果資產持續下跌，很多人就跑了，長期看很危險。客觀上必須得給有錢人準備合適的投資物。

3、后房地產時代已經來臨，有長期持有價值的已經貴到絕大部分人買不起了，就跟能升值的車一般都巨貴一樣，對應年輕人和政府的觀念都會發生巨大的變化。

很多人已經不考慮保值增值了，就好像買車不會考慮增值一樣。讓有錢人有地方去投資，讓想躺的人有個地方躺，這才是真正的良性社會。