四川
未來天府新區(qū)樓市，大概率會主打性價比，靠低廉的房價去吸引購房者。
最近天府新區(qū)兩套房源的成交截圖，引起了不小的討論。
前幾年還有人認(rèn)為三萬是價值洼地的錦江生態(tài)帶，如今德商御府天驕，有房源成交單價不到1.8萬/平方米。
前幾年還要破六奔八的天府新區(qū)頭部板塊天西，首開龍湖云著，有房源成交不過2.3萬/平方米。
要知道這兩個小區(qū)都是板塊內(nèi)，屬于高品質(zhì)的二手次新房。
很多人會詫異，為什么價格會這么低。
天府新區(qū)熱門樓盤每次低價成交，都有各種各樣的原因去解釋。
或許有人會認(rèn)為，是有瑕疵，有各種各樣問題，才導(dǎo)致的低成交，只是個例的低價。
但實際天府新區(qū)出現(xiàn)低價成交房源，會逐漸成為常態(tài)。
很早之前，我的天府新區(qū)的房價分析就說過：“過程可能閃耀，但終會隕落。
天府新區(qū)房價便宜才正常！
（為了嚴(yán)謹(jǐn)，本文章提到的天府新區(qū)均為天府新區(qū)成都直管區(qū)）
很多人喜歡為天府新區(qū)樓市下跌辯解，說不是天府新區(qū)在跌，五城區(qū)也在跌。
但不管成都樓市好壞，天府新區(qū)的房價對標(biāo)五城區(qū)房價，合理的區(qū)間應(yīng)該在70％以內(nèi)。
（對標(biāo)的意思是：天府新區(qū)的頭部板塊、普通板塊、末尾板塊，對標(biāo)五城區(qū)的頭部板塊、普通板塊、末尾板塊，同時各對標(biāo)板塊相近品質(zhì)樓盤做比較）
在天府新區(qū)買房價格控制在對標(biāo)五城區(qū)70％以內(nèi)的這個觀點，這是我前幾年一直在給天府新區(qū)購房者提醒的合理價格標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)在回頭看……
天府新區(qū)的房價基本上在朝著這個方向發(fā)展。
當(dāng)初如果真的按照這個比例，低成本買入天府新區(qū)，即使成都樓市下行這幾年，依然能笑出來，高成本買入的估計都是包著眼淚水。
（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助?。?/p>
為什么我能在前幾年天府新區(qū)最火熱的時候，篤定天府新區(qū)房價只值五城區(qū)的70％以內(nèi)。
因為天府新區(qū)本質(zhì)上，位置就是屬于近郊城區(qū)！
總有人喜歡拿浦東新區(qū)套用天府新區(qū)。
拜托，我只想問一句，互聯(lián)網(wǎng)時代，大家信息這么閉塞？
先不說成都和上海的差距，也不說浦東新區(qū)和天府新區(qū)成立的時間差距。
各位大哥，麻煩看看地圖，再看一下房價！
人家浦東新區(qū)距離老城區(qū)就隔著條黃浦江，天府新區(qū)還隔著個高新區(qū)呢！
浦東新區(qū)的陸家嘴在內(nèi)環(huán)，天府新區(qū)核心區(qū)在郊區(qū)五環(huán)外。
拿什么比啊！
你們知道，人口最集中，交通網(wǎng)線最中心的核心城區(qū)，跟郊區(qū)在樓市的本質(zhì)差距是什么嗎？
是購房需求受眾覆蓋面的差距！
天府新區(qū)和其他郊縣都面臨同樣一個問題。
位置！
如果你是一個人住，除非你在生活工作都在南邊，不然你去任何地方都很遠(yuǎn)。
就像你在新都，如果你不生活工作在北邊，你去哪里都不方便一樣。
而單身一個人住的群體是少數(shù)，如果家里有兩個及以上成員，除非你們?nèi)脊餐钤谝粋€方向，不然你們在任何一個郊區(qū)居住都不會太方便。
與此同時，我們不能保證，會不會因工作調(diào)動而改變生活工作的區(qū)域。
位置的先天不足，就注定了郊區(qū)的購房需求受眾面被極大受限，相比之下核心城區(qū)的優(yōu)勢就要大很多。
且不說核心城區(qū)因為人口最集中，就業(yè)崗位本身就更多。
即使住核心城區(qū)去其他城區(qū)上班，因為成都的環(huán)線交通網(wǎng)絡(luò)和區(qū)縣布局，核心城區(qū)到其他區(qū)起碼距離也不會太遠(yuǎn)，即使面對工作的變動也不用太擔(dān)心。
核心城區(qū)的購房受眾面就是更大。
我們不否認(rèn)，天府新區(qū)由于發(fā)展建設(shè)的更好，是當(dāng)之無愧的最強(qiáng)郊區(qū)，考慮產(chǎn)業(yè)考慮顏值界面，從房價的角度也的確應(yīng)該比普通郊縣貴。
但對標(biāo)核心城區(qū)，位置的劣勢差距是根本不可能改變的。
考慮到位置因素的影響，綜合判斷，個人認(rèn)為，天府新區(qū)對標(biāo)五城區(qū)，65％-70％以內(nèi)的價格其實是合理的。
曾經(jīng)信誓旦旦說房價要超過核心城區(qū)，其實都是投資客的一廂情愿。
我相信未來的房產(chǎn)市場，自住群體會越來越多，投資群體會越來越少。
天府新區(qū)以前為什么能漲？
因為買房投資階段，不用考慮位置。
現(xiàn)在為什么會跌？
因為買房自住階段，位置是關(guān)鍵。
只是當(dāng)年投資熱讓催生了太多天府新區(qū)的投資需求。
在如今自住買房主力的階段，以天府新區(qū)的位置，如果不是相對五城區(qū)房價更便宜，又有多少自住會選擇呢？
大家對現(xiàn)階段天府新區(qū)出現(xiàn)低成交價的房源不要覺得有什么奇怪，因為天府新區(qū)的房價本來就應(yīng)該便宜。
我也真心希望，天府新區(qū)未來能用低廉的房價優(yōu)質(zhì)的發(fā)展，吸引人口，讓更多在成都奮斗的朋友，安家落戶。
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