客觀解讀廣州史詩(shī)級(jí)樓市利好

我是紫沐，這是我第398篇日記。

廣州5.28救市政策，主要有5項(xiàng)利好：

1.首套15%，二套25%

2.鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障房，推動(dòng)了官方版“以舊換新”

3.限購(gòu)區(qū)，6個(gè)月社保就可以買

4.取消房貸利率下限，廣州首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%

5.取消了二手房限售

這些利好，力度都不小。

我們來(lái)逐個(gè)分析，它們的作用和意義。

首套15%，二套25%

老實(shí)說(shuō)，從目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，降首付作用不大。

因?yàn)楝F(xiàn)在樓市萎靡的根本原因，與杠桿無(wú)關(guān)。

而是信心和預(yù)期的缺失，是經(jīng)濟(jì)基本面太過(guò)羸弱。

但作用不大，不代表沒(méi)有積極意義。

降首付的核心，是給予了買家選擇權(quán)。

選擇權(quán)非常重要。

因?yàn)橥瑯右患拢绻菦](méi)得選才去做，那叫不得已而為之。

而有得選還去做，那叫自由意志。

降首付，給予了那些真正優(yōu)秀的年輕人，更充分的選擇權(quán)。

很多青年才俊，現(xiàn)金流是很充沛的，月供幾萬(wàn)很輕松。

但因?yàn)閯偣ぷ鳎?cái)富積累不夠，首付只有幾十萬(wàn)。

換做以前三成首付，能買哪？

增城、文沖東、知識(shí)城、南站、新造，全是一買就套的板塊。

但現(xiàn)在不一樣。

同樣的首付，他們能買到老黃埔、科學(xué)城、萬(wàn)博，甚至海珠。

資產(chǎn)的保值能力，完全不在一個(gè)維度。

這就是選擇權(quán)。

以前就算你很優(yōu)秀，現(xiàn)金流很強(qiáng)，但政策卡著首付不夠，也只能買到垃圾。

但現(xiàn)在，只要你足夠優(yōu)秀，你就可以做選擇。

你擁有了低價(jià)入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

這就是選擇權(quán)的魅力。

不過(guò)回歸現(xiàn)實(shí)，青年才俊畢竟是少數(shù)。

所以降首付，它的象征作用高于實(shí)際作用，這點(diǎn)是不能忘的。

而且大家應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)了，降首付的主要利好群體是剛需。

對(duì)二套買家，對(duì)改善買家來(lái)說(shuō)，效果更不明顯。

因?yàn)楦纳迫后w根本不缺首付。

他們只是單純的，不想貸款。

這點(diǎn)我深有體會(huì)。

因?yàn)槲业姆劢z群體，改善客群占大多數(shù)。

而最近咨詢聽(tīng)到最多的，就是“我不想貸太多”。

所以想刺激改善群體的購(gòu)房熱情，需要更直接，也更底層的利好。

就是恢復(fù)他們對(duì)樓市的信心和預(yù)期。

很明顯，這不在降首付的作用范圍內(nèi)。

鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障性住房

這條利好，是在為官方下場(chǎng)的“以舊換新”，做鋪墊。

不是現(xiàn)在廣州在玩的，開(kāi)發(fā)商幫你賣房的以舊換新。

而是像鄭州那樣，官方直接下場(chǎng)收購(gòu)你的二手房，簡(jiǎn)單粗暴的以舊換新。

這比降首付，更能刺激改善群體的神經(jīng)。

因?yàn)橹罢f(shuō)了，很多置換改善買家，就卡在了賣房這一步。

特別是老破小，放盤(pán)量太大，接盤(pán)俠根本不夠用，房?jī)r(jià)跌起來(lái)是止不住的。

甚至?xí)纬沙?/strong>

只有官方收購(gòu)，錢多量大，才有可能改善這個(gè)局面。

而且對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這種方式也更安全。

不用擔(dān)心遭遇像abc單這樣的騙局。

所以這條利好，對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)更有幫助，

因?yàn)樗袡C(jī)會(huì)，孵化大量的改善購(gòu)買力。

想反轉(zhuǎn)市場(chǎng)，改善的作用肯定比剛需強(qiáng)。

6個(gè)月社保，可以買限購(gòu)區(qū)

放開(kāi)限購(gòu)區(qū)的準(zhǔn)入門檻，更多是出于壓力。

一線城市間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

畢竟上海已經(jīng)放開(kāi)了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的入手門檻。

而廣州雖然同為一線城市，但從硬實(shí)力上，確實(shí)比不過(guò)人家。

如果還扭扭捏捏，把核心區(qū)的好東西藏起來(lái)不放開(kāi)。

那觀望中的優(yōu)質(zhì)購(gòu)買力，就會(huì)直接帶著錢跑到上海去。

本來(lái)就打不過(guò)，還要讓別人一只手，那只會(huì)自取其辱。

所以廣州放開(kāi)限購(gòu)區(qū)準(zhǔn)入門檻，是很好理解的。

之前就說(shuō)了，現(xiàn)在購(gòu)買力是要靠搶的，特別是優(yōu)質(zhì)購(gòu)買力。

誰(shuí)還裝矜持，湯都沒(méi)得喝。

取消房貸利率下限

降成本這招，什么時(shí)候都有用。

尤其行情不好，藥效更明顯。

立減10萬(wàn)，對(duì)大部分買家來(lái)說(shuō)，比多貸100萬(wàn)更有吸引力。

廣州這次執(zhí)行效率很高。

晚上6點(diǎn)官宣取消利率下限，晚上8點(diǎn)銀行就跟進(jìn)了。

首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%。

考慮到現(xiàn)在首套資格隨便刷，這招降成本，還是很有誠(chéng)意的。

當(dāng)然，如果同步降低存量房貸，會(huì)顯得更有誠(chéng)意。

只可惜，以現(xiàn)在刺激增量的救市方向，這張牌打出來(lái)的概率不高。

不過(guò)現(xiàn)在先息后本+低利率雙管齊下，持有成本很低了。

預(yù)計(jì)不少純投資買家，已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

更別說(shuō)，這次還有一條利好，能配合這套打法。

那就是取消限售。

取消二手房限售

不限售是把雙刃劍。

它有利空的一面。

那些賬面上還有浮盈，但被限售困住的投資客，可能會(huì)趁這個(gè)機(jī)會(huì)出貨。

那市場(chǎng)短期，可能會(huì)有踩踏效應(yīng)。

但取消限售也有積極的一面。

就是很多以前買錯(cuò)房，正在承受房?jī)r(jià)下跌+月供吸血雙殺的業(yè)主，有了提前止損的可能。

而且沒(méi)有限售，房子隨時(shí)可以賣。

那對(duì)備用金和現(xiàn)金流的要求，也變相降低了。

想搏一把的人變多，入市買房的人變多，也會(huì)刺激市場(chǎng)的流動(dòng)性。

但總體來(lái)看，雙刃劍就是雙刃劍。

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)失去“不動(dòng)”的穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)，后續(xù)房?jī)r(jià)波動(dòng)肯定會(huì)變大，高拋低吸會(huì)變得頻繁。

只能說(shuō)，是藥三分毒。

總結(jié)，這次廣州5.28史詩(shī)級(jí)救市，再次證明了之前的觀點(diǎn)。

就是對(duì)樓市的共識(shí)已經(jīng)變了。

大力救市，沒(méi)有效果就一直出利好，出到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)為止。

這不再是一句口號(hào)，而是明確的目標(biāo)。

老實(shí)說(shuō)，樓市不可能因?yàn)閹讞l利好，就重新生龍活虎。

就像大體量火車，啟動(dòng)需要時(shí)間。

還需要經(jīng)濟(jì)的支撐，就業(yè)的穩(wěn)定。

但至少，這是好的開(kāi)始。