重慶
5月，高層召開專題會議，宣布“國家隊”將下場收購商品房等重磅政策。
作為試點城市，重慶今年第一批已經回購了4200多套住宅。
6月，住建部、財政部發出通知，包括重慶在內的15個城市，將迎來一輪“城市更新”熱潮！
“國家隊”回購是穩大市，減少新房庫存；
城市更新是騰籠換鳥，推動舊房子做減法，二手房去存量。
與此同時，其實市場還有一個重磅大招在醞釀之中，那就是“以舊換新”。
接下來如果“以舊換新”有效鋪開，改善住宅大概率會迎來一波顯著的行情！
PART.01
以舊換新
其實很多城市近期都提到以舊換新活動，主要形勢是“在規定時間內賣舊房買新房，給予相應補貼”。
但購房補貼沒有解決以舊換新的“堵點”。
在實際操作中，二手房賣出周期和賣出價格不確定，拿不到賣房資金，就不敢先定新房；但是等二手房賣掉再去買新房，又可能錯過最佳時機和心儀房源。
解決以舊換新的堵點，其實并不難。
兩個字：兜底。
比如，在二手房出售環節，開發商和中介商給予更專業、更優先的大力支持，參與以舊換新的房子，會更快賣出；
又比如，看好新房就能先定下來，如果二手房一定時間內賣不掉，可全額退款，讓購房者0風險！
當一二手房有效流通起來，且不需要額外支出太多，積壓了幾年的改善型需求一定會快速釋放！
以重慶為例，3200萬人口1000多萬家庭，即便每年1%，近三年也累計產生至少30萬套的改善需求。
當然，什么樣的房子才是一套具備長期價值、能迎合未來生活需求的改善住宅，也很考究。
PART.02
什么才是真改善？
以重慶為例，實際上很多人如今都面臨同一個問題：家里并不缺房子。父輩1-2套，自己1-2套，三代人積攢了3-5套房子的家庭很多。
但是，又總感覺缺了點什么。
缺什么呢？
缺少如何優化房產結構的方案計劃；
也缺少真正意義上的改善住宅。
有個朋友跟我分享過一個觀念很好：
城鎮化和出生率都見頂，人口老齡化加重，住房總量未來肯定會過剩，現在最好的做法，是賣掉多余的、不會居住也不會增值的房子，留下一套日常剛需房，再加一套終極改善房，2套房，人生也就到位了。
這樣操作，好處很多。
比如，未來戶均人口不會很多，我們得結合生活質量、生命健康、以及養老問題未雨綢繆，做規劃；
又比如，房子總量過剩，但好的改善必然會稀缺，因為優越的地段、生態資源都不能復制，越早優化房產結構，置辦改善，代價越小。
而這種既實現資產優化，又能迎合未來生活需求的改善，其實也很具象。
從區位上考慮，他得在核心的位置，通勤不能太遠，基礎配套要有；
優越的生態環境，是改善住宅的核心價值所在；
居住形態方面，也有迭代升級，別墅當然是最好的。
我想到了過去文章專門寫過的一個項目，海蘭云天。
PART.03
有山有水的地方
海蘭云天很多人都很熟悉了。
我印象最深的，是前兩年有不少醫生在這個項目買了房。
當初得知這個消息的時候，我還有些疑惑，為什么醫生喜歡買這里？
（海蘭云天實景拍攝）
后來仔細一想，答案很簡單。
醫生常年和“病痛”打交道，也見了不少生死，加之前些年的疫情，醫生或許更清楚什么才是理想的生活居住空間。
而海蘭云天最大的優勢，就是他的大環境：
3萬畝原生森林、600畝天然湖泊，合計約2000畝的國家AAAA風景度假區。
（海蘭云天 實景拍攝）
森林和濕地是產生負氧離子的重要場所，濃度更高的負氧離子，讓空氣的含氧量、純凈度都比城區鬧市高出很多。
（海蘭云天實景拍攝）
實際上這幾年，環境也成了衡量居住品質最重要的維度之一。
除了環境優勢之外，海蘭云天的地段、配套也都有亮點。
PART.04
科學城的寶藏位置
海蘭云天處在科學城的核心板塊--金鳳。
他距離高新區管委會約5.5公里左右；
（百度地圖 ）
與U城天街直線距離，大約12KM。
旁邊就是在建的北京師范大學重慶科學城實驗學校；
（圖源重慶日報客戶端）
在建中的重大附屬醫院以及多條軌道線路交匯的金鳳站，也在附近。
（圖源重慶日報客戶端）
發展了十多年的海蘭云天內部配套基本上已經全面建成。
像公園、酒店、餐飲、游樂場等等。
（兒童游樂場 實景拍攝）
（酒店 實景拍攝）
改善住宅其實有一個核心的邏輯，就是帶動生活方式的改變。
他能通過獨有的環境資源，區位、配套，以及產品，構建出一個與常規住宅截然不同的生活空間。
在這個空間里，會遠離城市嘈雜紛爭，更加的輕松愜意。
這樣的空間氛圍，再加上海蘭云天的別墅，真是完美改善!
PART.05
百萬級，就能拿下現房別墅？
海蘭云天在售的別墅，已經是現房了。
據說交房的滿意度非常高。
我去實地看過，品質感相當不錯。
（湖山壹號 實景拍攝）
藍天白云下，層次分明的景觀園林，加上鋁板、石材等扎實的用材用料，都已經所見即所得。
項目也專門請來了龍湖物業進行服務。
（建筑實景拍攝）
讓我震驚的，還有價格！
這么一套別墅，你猜多少錢？
百萬級！
什么概念呢？
假設就以150萬這個價格區間來算，實際上賣掉核心區一套次新高層，差不多就能無縫式以舊換新，換到一套湖山之間的現房別墅。
或是騰挪騰挪，賣掉2套老舊房子，就能一下換到一套別墅+裝修的事，全部搞定！
是不是抄底價！？
這個抄底價怎么來的呢？
大的經濟環境波動，房地產行業處于周期調整，開發商沖刺業績指標，各類優惠補貼...
合力促成了當下一些住宅進入“黃金洼地”。
但是呢，任何周期有低就有高，經濟產業環境也是如此；
而像重慶這么一座冉冉上升型的中心城市，西部大開發的戰略支點城市，更沒有任何理由看空他啊！
像這么一套，在正常市場以及未來，他該值多少錢呢？
目前海蘭云天的現房別墅只有最后二三十套，如果等市場回暖，或是等你將二手房賣掉再來買，還能上車嗎？
又或者說，這類帶有強烈終極改善自住屬性的房子，未來很可能放盤轉手的都會很少。
心不心動。
據我所知，海蘭云天最近在啟動兜底式的“以舊換新”。
比如其中一條很吸引我的條款：
現在認購海蘭云天，可以將二手房委托給他，項目會以一種“雷霆手段”在約定價格內盡快幫你出手；
開發商能使出的資源與措施，自然比我們自己賣二手房要強。
同時，如果在約定時間內，舊房子沒有賣掉，海蘭云天將全額退還定金，購房人0風險！
是不是考慮抓緊時機，趕緊上車！？
海蘭云天只是一個案例，見微知著。
接下來，如果“以舊換新”能以一種兜底式、0風險，并且換房成本支出不大的形式展開，那么重慶樓市，必然將迎來一波改善熱潮！
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