黃奇帆對爛尾樓的化解之法——《重組與突破》讀書筆記（一）

黃奇帆市長在《重組與突破》這本書中，開篇講述的第一個案例就是和爛尾樓有關，足可見爛尾樓項目的處理在地方政府的經濟與社會穩定的相關工作中的重要地位。也證明了這個項目在黃奇帆市長十五年重慶市政府任期內，其在心目中的地位。

2001年10月12日，星期五，是我到任重慶市副市長的日子。報到當天，我路過市委大院，只見門口圍著兩三百人，黑壓壓的一片，明顯是上訪的。

這個給黃市長當頭一棒的項目叫“地鐵中心花園”。顯然，這里黃市長是隱去了這個項目的現在的案名，如果現在在網絡上搜索這個“地鐵中心花園”，并不會找到有價值的信息。

“這個地鐵中心花園是1992年開建的房地產項目，包括高層住宅、寫字樓和商鋪。1997年由于開發商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1000多戶居民的錢套在了里面。為了討說法，隨后4年里，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關副市長、秘書長，大大小小的協調會開了不下20次，大家都感覺很棘手，拿不出有效的解決方案，因此只能暫時把老百姓勸回家。可問題得不到解決，過一段時間老百姓又會來，如此反復，成了老大難。”

這個項目的案名“地鐵中心花園”，要知道重慶開通的第一條軌道交通線路2號線，在2005年才正式運營，開發商在1992年開建的時候就敢以“地鐵中心”為案名，說明軌道交通確實是這個項目非常重要的一個價值點，同時也說明在1992以前，開發商就知道了重慶軌道交通規劃的線路和站點。2號線在解放碑區域有2個站點，較場口和臨江門，目前這兩個區域都是解放碑人流最多，商業氛圍最濃的核心區域。所以，現在看來能夠在80年代末期拍板投資這個項目的開發商，還是頗具眼光。

然而就是這樣的項目，它在1997年，正好是重慶直轄的元年，爛尾了！

而爛尾的關鍵問題是，這個項目的開發商是“小攤攤”的小老板，玩的是空手套白狼的手法。不過在那個房地產野蠻生長的年代，空手套白狼是社會普遍的玩法，結果是玩成了和玩砸了的區別。

這個項目按當時的建造成本計算，差不多要2個多億，這2個多億的錢是怎么湊來的呢？

首先，征地動遷要補償。他跟居民說：“暫時先不補償，你們到親戚朋友家里借住，等3年后房子造好了，我給你們分新房。3年過渡期里，我每年再給你們動遷費15%的高利息。” 其次，工程建設要花錢，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多萬元，這就是俗稱的“砍頭債”。他饑不擇食，當即答應，從銀行拿到了1.4億元。 最后，還差6000多萬元，他就搞售房返租，承諾20%的回報率，這實際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶購房者上了套。

但這里，我們還是要回顧一下這個事情的幾個書中未提及的疑點。

1、在解放碑+地鐵規劃站點的核心位置，又是10萬方的城市綜合體項目，為什么會是一個“小”開發商中標。這種項目涉及到政府的臉面，一旦爛尾，在CBD區域就有一塊灰色的“疤”，所以，政府一般會把這種項目交給有資金實力的開發商進行建設，而不是空手套白狼的這位。當然，我們也可以理解為，這家看似規模“小”，資金實力“薄”的開發商，背后有某種“強大”的關系。

2、拿到土地抵押的貸款的前提是，這塊地已經完成了出讓，也就是說開發商已經支付了土地出讓金。而在解放碑核心區域的土地價格肯定不會便宜，土地出讓金也不會少。這家空手套白狼的開發商，其支付土地出讓金的資金來源也不會是自有資金，多半是前融的非標融資獲取。如果說當時的土地質押獲得的融資成本就是15%，那非標前融的利息必然更貴。

3、一級開發和二級開發權責方混淆不清。按現在的標準，拆遷屬于一級開發，是由政府部門負責，“七通一平”后，土地由“生地”變成“熟地”，才能進入到土地流通市場上，通過招拍掛或者其他形式進行轉讓，再由后期的房地產開發商進行二級開發，即房建項目的施工。這個案例中，中標的這家開發商同時也在負責拆遷，征地和賠償的工作，相當于代政府做一級開發的事情。當然，這是那個瘋狂年代的特色，后續在拆遷過程中，出現了那么多的社會不穩定的群體事件，然后，政府才逐漸規范了一級和二級開發的流程。

4、是否達到了預售條件。20%回報率，顯然吸引到了很多貪心的投資者，但不管再高的回報率，首先項目達到預售條件后，才能夠進行房屋銷售。顯然，從后續7、8層樓就爛尾的情況看，項目是沒有達到預售條件的，所以這6000多萬的“認購”費用，正如文中所說，是一種變相的集資，是繞開了監管的。

于是，在各種“亂劈柴”的運營下，這個項目很快就出現了資金鏈斷流，順理成章爛尾了。

等勉強湊夠了2億元，他就開工搞建設。但房子剛剛建到七八層時，建筑施工就用了1億多元，而支付給動遷群眾、售房返租戶和銀行的高利息，又用去幾千萬元，因此資金很快就見底了。1997年，銀行見開發商連續兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請凍結資產。這樣一來，開發商徹底變成了窮光蛋。

對于爛尾樓，過去傳統的處理方式有兩種：

一是把開發商控制住，強制開發商還錢。但現在開發商沒有錢，抓了也沒用，死扣還是解不開。 二是為了社會穩定，政府出錢兜底。但當年市級預算內財政收入還不到100億元，財政本來就吃緊，沒錢兜底。再說，政府有錢也不能這么做，因為這么做毫無道理。

而在這兩種方式都行不通的情況下，就得運用“重組”的思維，進行破局。

重組先得算賬。只算大賬的話，這個項目的資產，按當時均價4000元/㎡的市場價格，10萬平米的項目，最終有4個億的營收。而負債端，欠銀行的本金1.64億，拆遷賠償和購房認購款1.2億，欠工程款3000萬，以及欠銀行和居民的利息、返租6000萬，總負債3.7億。再加上后續完工需要的工程款6000萬，也就是說接盤方，需要4.3億的資金，才能拿到總貨值4億的項目，即倒虧3000萬。

俗話說：“殺頭生意有人做，虧本生意無人做”！按上面的算賬邏輯，是不會有冤大頭來接盤的。所以，按黃市長重組的思維，需要在資產-負債的平衡上想辦法。

我們的黃市長用了“三路刀法”，讓這個問題迎刃而解。

首先，第一刀砍向了銀行，即保證銀行的貸款本金，但高利息必須取消。因為銀行違規放貸了，明知開發商是空手套白狼的“小攤攤”，還以15%的利息放貸，而且第一年的利息在放貸的時候就扣掉。這背后的林林總總，如果沒有某些大人物背書，銀行估計也不會松口給“小攤攤”房貸的。如果深究下去，怕是拔蘿卜帶出泥牽連一堆人出來。所以，這個事情，黃市長暫且不追究，但銀行必須讓步。更何況，從銀行的角度，如果死咬15%的本息不放，一來得罪了新上任的市長，二來這筆錢多半也不可能追回來，反而成為了壞賬計提。如果，把利息降到正常范圍，讓后續有接盤方有利可圖，能夠盤活這個項目，還能拿得回本金。于是，銀行同意了。

然后，第二刀砍向了拆遷戶和購房者，同樣15%的動遷房和20%的售房返租必須取消，保證本金和適當利息。黃市長除了行政職位之外，也是經濟和金融領域的專業人士，這樣高利息的變相集資本來就是違法或者打法律的擦邊球，政府可以按照相關法律規定嚴肅處理，但考慮社會穩定，黃市長擬按中央治理金融“三亂”的清償政策，即拆遷戶則按照補償款加銀行法定利息來清償，對售房返租戶只能還本。而對于老百姓，本身也沒有討價還價的資本，也不愿意三番五次到政府門口來上訪，自己的底線就是解決爛尾樓，而現在政府承諾可以返本，自然也是愿意接受這個方案。

于是，在砍掉了融資端的高息后，這個項目的負債就從3.7億優化成2.1億，一下子就多了1.6億的凈資產，讓這個項目重組盤活有了底層的邏輯。

那么，第三刀，也是最關鍵的一刀——接盤俠。這個時候民企來接盤可能性不大，在千禧年之際，國內房地產市場還沒有完全起飛，前面所說這個核心地段的商業項目，其估值也就4000元/㎡，國內民營開發商沒有能力吃下這個綜合體項目，更何況是爛尾的項目，在外人看來，指不定還埋了多少雷在這個項目中。

黃市長把目光投向了國有資本，當時的場景他是這樣繪聲繪色描述的：

當時，重慶市城市建設投資（集團）有限公司（簡稱城投公司）的負責人就坐在我對面。他也是剛到城投公司不久。我對他說：“這2.1億元你出，明天就把樓盤接過去。春節前先還掉欠1000多戶老百姓的1億元。”這位負責人聽了我的指令，看起來很驚訝，明顯不愿意蹚這趟渾水。他說：“黃市長，你不了解情況……”我打斷他的話：“過去不了解，現在了解了，你按指令辦就行了！”他本來還想說什么，聽我這么一說，面對我這個新來的副市長，也不好再開口。其他人也不再說話了，只是暗自交頭接耳。短短一個多小時，我就做出這樣的決定，現在回想，當時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。

這個場景是不是很像《人民的名義》中，李達康解決大風廠資金問題的橋段。而被“欽定”接盤的是被稱為“重慶八大投”之一的，重慶市城市建設投資有限公司，也就是后面在中國房地產市場留下濃墨重彩的城投公司或者叫平臺公司。而“重慶的八大投”在黃市長新書《重組與突破》中，也有專門的一章來介紹。

后續的結局，自然是美好的，否則也不會作為書中的開篇案例了。城投公司最終拿出來的錢，其實只有1個億的支付老百姓的本金，這是剛性兌付。也是社會穩定的原則性問題，所以在2002年開年的時候，這個項目的拆遷付再一次來到了市政府，他們不是來上訪，而是來送匾的，感謝政府為他們討回了爛尾樓的本金。

而剩下的錢呢？

欠銀行的8000多萬元，由于債務主體變更了，銀行對城投公司這個新業主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還愿意再借給城投公司幾千萬元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷售變現以后再還錢給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬元工程款，由于施工單位不著急要錢，只要求繼續承建工程，這樣施工單位最后拿到的錢遠不止3000萬元。所以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。

所以，這個項目雖然開頭是一筆爛賬，但最后還是Happy ending。

但，這是2001年發生的故事了。時過境遷，20多年后，面對現在的爛尾樓，我們是否可以在這個案例中找到可以借鑒的地方呢？我想是一半的一半。

在負債端，通過砍掉高利率的手段，減輕了資金成本。要知道，房地產行業是重資產，重資金的行業，尤其是在后來的高速發展階段，高杠桿、高利率、高周轉成為房企整體運營的標志性常態，而資金成本，尤其是各個階段的融資的成本，成為了壓在房企頭上的一座大山。所以，房地產行業內的金融亂象也頻頻發生，以高利息，高回報為誘惑，吸納了不少非標，甚至違法的資金，比如在房地產集團內部金融公司的非標理財產品，也宣稱有8%~12%的回報率。而一旦市場下行，房企暴雷，這些資金就成為了一筆爛賬，比如大家最近看到的不少信托理財產品的暴雷，其背后的投資標的，就是房地產開發項目。而這個案例中，保本砍息的做法，對前幾年的高利吸儲，也是一種解決的方案。從更廣義的角度上講，目前國家在財政政策方面，不斷地降低貸款利率，也不斷地發行國債，其實也是以低利的資金去置換高利資金，新債還舊債，這也是一種化債手段。

而在資產端，這個案例就不太具備參考意見。2001年，還處于國內房地產振翅高飛的遷徙，人們對樓市未來的預期是充滿信心的看漲。微觀層面，這個項目位于解放碑核心商圈，但彼時解放碑的商業價值還有待開發。同時，項目位于重慶在建的第一條軌道線路2號線位置，待2號線開通后，地鐵所帶來的人流量會給這個項目帶來巨大的商業價值。綜上，無論從哪個角度上看，這個項目都是非常優質的潛力資產，而現在的爛尾，只是由于開發商自身資金實力和運營能力不足造成的。現在看來，在當初評估這個項目4個億的貨值是保守的，在這個項目建成后，不管是銷售物業給購房投資者帶來的資產的升值，還是資產物業的租金的上漲，會給各方都帶來收益。所以，城投公司愿意接盤，銀行也愿意繼續貸款，施工單位也愿意繼續墊支承建……而這一切的核心邏輯是，這個項目是不斷增值的資產。

而現在呢？大量爛尾樓面臨的問題除了資金鏈斷裂，還有就是房價下跌帶來的資產貶值的問題。如果說前面可以通過減少貸款利息的方式壓縮負債，那如果資產即房價的下跌幅度如果超過前者，重組化債的方式依然很難實施，此一時彼一時。

爛尾樓的處理，依然路漫漫其修遠兮。