成交大漲，重慶樓市企穩(wěn)回暖，行業(yè)出現(xiàn)了一些變化

　　重慶樓市真的回暖了！

　　10月9日至10月12日，重慶線下秋交會在觀音橋步行街舉行。根據(jù)重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，秋交會四天時間里，全市商品房成交面積41.66萬平方米，環(huán)比增長161.9%、同比增長12.3%。

　　2024重慶秋交會線下展會現(xiàn)場

　　秋交會期間，中心城區(qū)商品房成交面積19.47萬平方米，環(huán)比增長251.0%、同比增長27.3%，其中商品住房成交面積13.65萬平方米，環(huán)比增長269.7%、同比增長49.5%。

　　2024重慶秋交會線下展會現(xiàn)場

　　自10月份以來，重慶各大售房部到訪量大增，成交量也大漲。

　　根據(jù)重慶銳理的統(tǒng)計，進入10月以來，重慶主城九區(qū)連續(xù)兩周認購套數(shù)超過千套，重慶樓市明顯回暖。

　　來源于重慶銳理數(shù)據(jù)

　　此次秋交會期間樓市成交大漲，為重慶房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回暖進一步注入了強勁的信心和底氣。預計10月份將延續(xù)國慶黃金周及秋交會勢頭，10月成交量可創(chuàng)今年新高。

　　重慶樓市為何能夠企穩(wěn)回暖？重慶房地產(chǎn)行業(yè)又有哪些變化？

　　PART.

　　01

　　中央定調(diào)，國家層面政策持續(xù)發(fā)力

　　9月26日，中央明確定調(diào)，要”促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這表明了當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要性，釋放出強烈的信號。

　　近期，"央媽”、“財爸"都親自下場出大招，并且直接聯(lián)手發(fā)力。

　　首先是“央媽”打出一系列組合拳，9月底，央行大放水，樓市獲得降準、降息、降首付、降存量房貸利率等政策支持。

　　此外央行還有多項經(jīng)濟政策加持，比如創(chuàng)設證券、基金、保險公司互換便利和股票回購增持再貸款兩項新的貨幣政策工具，有力支持資本市場發(fā)展，促進經(jīng)濟復蘇。

　　接著是“財爸”接力，10月12日，財政部宣布推出一攬子財政增量政策，包括通過疊加運用專項債券、專項資金、稅收政策等工具來支持房地產(chǎn)市場。

　　比如運用地方專項債和專項資金，可以用于回收存量土地，或者回購商品房，從而推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

　　另外，中國人民銀行與財政部還成立聯(lián)合工作組并召開首次會議，雙方一致認為央行國債買賣是豐富貨幣政策工具箱、加強流動性管理的重要手段。直白說，就是“央媽”直接出錢， 買“財爸”發(fā)的國債，所謂中國式QE量化寬松傳言再起。

　　隨著國家層面和各地推出樓市政策“組合拳”以來，全國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的跡象明顯。

　　憑借自身的多重優(yōu)勢，重慶樓市也率先實現(xiàn)了企穩(wěn)回暖。

　　PART.

　　02

　　重慶城運爆發(fā)，重慶樓市政策加碼。

　　近幾年，在世界形勢動蕩、中美博弈加劇的環(huán)境下，重慶作為我國的戰(zhàn)略大后方，獲得了更多的發(fā)展機遇。

　　成渝雙城經(jīng)濟圈建設，西部陸海新通道建設，央渝戰(zhàn)略合作不斷加碼，金融機構5年為重慶提供9.8億元綜合融資.....近年來重慶城市利好持續(xù)不斷。

　　而在9月25日，根據(jù)財聯(lián)社電報，中央提出引導資金、技術、勞動密集型產(chǎn)業(yè)從東部地區(qū)向中西部地區(qū)、從中心城市向內(nèi)陸腹地有序轉移。按照民間的說法，新三線建設開始了。

　　上世紀60年代-80年代的三線建設中，我國產(chǎn)業(yè)大規(guī)模從沿海轉移到內(nèi)地，重慶也成為當時三線建設的大贏家。

　　歷史上的三線建設產(chǎn)業(yè)轉移

　　重慶作為戰(zhàn)略大后方，且已擁有更雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎和更便利的交通條件，重慶也必將再度成為新三線建設的大贏家，這是重慶城運的又一次爆發(fā)，堪稱史詩級的利好。

　　另外，重慶市房地產(chǎn)政策的制定和出臺，一直走在全國前列。

　　9月1日，在重慶線上秋交會啟動當日，重慶就同步出臺了五項新政助力樓市，包括調(diào)整新購住房再交易管理、優(yōu)化住房套數(shù)認定標準、支持住房“以舊換新”、加快存量商品房去化和加大住房租賃市場發(fā)展力度。

　　10月，重慶樓市政策持續(xù)加碼。10月14日，重慶市住房公積金管理中心再出新政，推出三條重磅措施：提高貸款額度，降低首付款比例，放寬靈活就業(yè)人員貸款政策。

　　重慶政策的持續(xù)加碼，將進一步釋放和滿足居民多樣化、改善性住房需求，切實減輕購房人負擔，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

　　PART.

　　03

　　從房交會看未來重慶樓市風向

　　房交會其實也是是樓市發(fā)展的風向標，此次秋交會有一些明顯變化值得關注。

　　第一，改善型品質(zhì)住宅更受歡迎。

　　當下我國樓市供需關系發(fā)生變化，總量上已經(jīng)不缺房子，但市場上缺的是高品質(zhì)的改善型住宅產(chǎn)品。

　　政策層面，今年我國推進配售型保障房建設，開始探索住房雙軌制。保障房解決人們的基本居住需求，讓房屋回歸居住的本質(zhì)。而商品房將回歸商品屬性，逐漸向改善型高端化前進，滿足多元化居住需求。

　　這兩年，重慶高品質(zhì)的改善型新房非常受市場歡迎，價格也比較堅挺。比如啟元、觀宸、云河頌、悅府等等。國慶期間，觀宸熱銷2億，據(jù)說觀宸建面約366平米的樓王即將入市，網(wǎng)傳其單價將站上7萬+。

　　觀宸千重錦樓王效果示意圖

　　為了持續(xù)優(yōu)化住宅用地供應結構，提高供地質(zhì)量，重慶在房交會期間還推介了一批高品質(zhì)住宅用地，進一步滿足市場對區(qū)位條件好、交通條件好、公共配套好、居住環(huán)境好的高品質(zhì)住宅用地需求，引導和鼓勵開發(fā)商進行高品質(zhì)商品住房建設。

　　未來重慶新房市場，我相信品質(zhì)改善項目仍將更受歡迎。高品質(zhì)改善新房項目也會越來越多。

　　第二，第四代住宅迎來大爆發(fā)。

　　相對于家電，汽車的更新?lián)Q代，住宅的更新迭代顯得太慢了。近些年來，通過增設空中花園及空中園林街巷的立體綠化住宅大受市場歡迎，被稱為第四代住宅。

　　2024年，重慶第四代住宅迎來了大爆發(fā)。

　　2024年重慶市場首個推出的第四代住宅是龍湖云河頌，項目銷售單價近3萬，主力總價在500-600萬區(qū)間，而在如此高的單價和總價基礎上，項目從入市到售罄，只花了三四個月的時間，創(chuàng)造了一系列熱銷紀錄。

　　龍湖云河頌創(chuàng)造熱銷紀錄

　　在剛過去的9月底，海成在主城的首個第四代住宅項目云湖郡首開，實現(xiàn)約3億銷售額，這樣優(yōu)秀的銷售表現(xiàn)相信也給其它開發(fā)商打造第四代住宅帶來了更多信心。

　　海成云湖郡樣板間實拍圖

　　我初步統(tǒng)計了一下，目前重慶中心城區(qū)已有20余個第四代住宅項目，另外區(qū)縣也還有一些第四代住宅項目。

　　除了以上項目之外，我知道其實還有一些潛在的第四代住宅項目，但尚未知案名，我們沒有統(tǒng)計在內(nèi)。

　　可以預見，未來重慶市場上還有更多高品質(zhì)的第四代住宅項目將陸續(xù)入市，重慶新房將加速更新?lián)Q代。

　　第三，核心地段資產(chǎn)賣爆了。

　　近些年，伴隨著城市更新的推進，傳統(tǒng)核心區(qū)也出現(xiàn)了更多優(yōu)質(zhì)項目，在市場上備受追捧，率先接住了這輪樓市行情，都賣爆了。

　　九龍坡核心三軌TOD大盤招商1872，入市以來一直備受市場歡迎，國慶前每月大約有1億的銷量，而國慶期間1周熱賣了2億元，刷卡都要排隊，徹底賣爆了。

　　招商1872財務處刷卡排隊

　　中海觀音橋的璟里項目，今年面世以來持續(xù)熱銷，房交會期間悄悄完成清盤。

　　觀音橋另一個項目聯(lián)發(fā)觀音橋在房交會期間開盤，首開房源去化率達到2.7億元，攬金2.7億元。據(jù)說有個山西游客，一個人就買了10套。

　　聯(lián)發(fā)觀音橋開盤排隊

　　外地投資客，開始回來入場抄底重慶樓市了，這可能也是重慶樓市企穩(wěn)回暖的又一個信號。

　　相信在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)爆賣的帶動下，市場將逐步回暖，新區(qū)項目很快也會承接到這輪樓市行情。