涉及426畝大盤(pán)！成都文旅集團(tuán)方面謀劃與中洲切割

中洲控股近期消息不斷，最新消息則顯示，其在新都的426畝大盤(pán)——“中洲中央公園”，國(guó)資股東亦正在尋求退出。

如成功轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，國(guó)資股東將與中洲方面形成這一項(xiàng)目的切割，既可收回部分股權(quán)投資，亦可抽身相關(guān)債務(wù)。

◎ 中洲中央公園效果圖，僅供參考

01

國(guó)資擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目40%股權(quán)

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：負(fù)債約5.92億元

據(jù)西南聯(lián)交所顯示，成都文旅熊貓小鎮(zhèn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文旅熊貓小鎮(zhèn)）40%股權(quán)正式掛牌，轉(zhuǎn)讓掛牌底價(jià)0.4億元。

值得注意的是，轉(zhuǎn)讓方明確要求，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，標(biāo)的企業(yè)債權(quán)債務(wù)由標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)享有和承擔(dān)，受讓方將與其他股東按出資比例享有相應(yīng)權(quán)益或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

從文旅熊貓小鎮(zhèn)2024年底的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，其負(fù)債約5.92億元，凈資產(chǎn)僅約400余萬(wàn)元，這就意味著，除了0.4億元的掛牌底價(jià)之外，新投資方還將“繼承”相關(guān)債務(wù)。

按股權(quán)比例計(jì)算，新投資方擬“繼承”的債務(wù)約2.37億元。

在對(duì)新投資方的資格要求方面，除了不接受聯(lián)合體受讓之外，沒(méi)有其它特定要求。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)方面，原股東成都中洲投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成都中洲）在此次轉(zhuǎn)讓中保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

工商信息進(jìn)一步顯示，文旅熊貓小鎮(zhèn)成立于2010年，注冊(cè)資本1億元，目前由成都中洲控股60%，由成都文化旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成都文旅開(kāi)發(fā)）持股40%。

股權(quán)穿透之后，成都中洲的實(shí)控人指向中洲控股。其于1994年在深交所主板上市（A股代碼000042），業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等領(lǐng)域。

從中洲控股2024年年報(bào)可見(jiàn)，中洲控股的營(yíng)收、毛利潤(rùn)等均出現(xiàn)大幅下滑——2024年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入43.24億元，同比下降43.26%；毛利潤(rùn)15.48億元，同比減少40.67%。

文旅熊貓小鎮(zhèn)的另一位股東為成都國(guó)資企業(yè)。股權(quán)穿透之后，持有文旅熊貓小鎮(zhèn)40%股權(quán)的成都文旅開(kāi)發(fā)背后，是成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成都文旅集團(tuán)）。

據(jù)介紹，其是成都市唯一一家文旅體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的市屬?lài)?guó)有企業(yè)，承擔(dān)著全市文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)資源整合、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和城市文化旅游品牌對(duì)外推廣等職責(zé)，布局形成了文旅體商運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、投資和數(shù)智文旅“3+1”主業(yè)體系。

本次，文旅熊貓小鎮(zhèn)40%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，正是成都文旅集團(tuán)方面。

◎ 中洲中央公園效果圖，僅供參考

02

426畝大盤(pán)進(jìn)入資產(chǎn)收尾

中洲成都得失：有熱銷(xiāo)亦有停滯

梳理發(fā)現(xiàn)，中洲和成都文旅集團(tuán)方面有兩個(gè)大型項(xiàng)目的合作。

其一是文旅熊貓小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的“中洲中央公園”。該項(xiàng)目位于成都市新都區(qū)198生態(tài)帶，項(xiàng)目占地面積約28.4萬(wàn)㎡，折合約426畝。

其二是四川中洲文旅投資有限公司名下的三岔湖項(xiàng)目，其持有眉山仁壽12宗商業(yè)、住宅用地，土地總面積約54.75萬(wàn)平方米，折合約821畝，成都文旅集團(tuán)方面目前僅持股6%。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，“中洲中央公園”的開(kāi)發(fā)較發(fā)順利，已在多年間推出多期產(chǎn)品，且銷(xiāo)售進(jìn)展順利。據(jù)氫地產(chǎn)查證，目前，項(xiàng)目已取證未銷(xiāo)售貨值主要為：約1.8萬(wàn)方商業(yè)及辦公房源，個(gè)別高總價(jià)別墅等，均是較難去化的產(chǎn)品。

三岔湖項(xiàng)目則處于多年未開(kāi)發(fā)的狀態(tài)。旗下12幅地塊為1.1-1.5、2-3低容積率，為商品房用地，如開(kāi)發(fā)成功，或?qū)⒊蔀槿砗母叨俗^(qū)。

也正是基于超大體量，中洲在三岔湖項(xiàng)目沉淀的資金或許較多，隨著時(shí)間的累積，或形成一定的資金成本、資金損耗。

而從中洲錦城湖岸的熱銷(xiāo)到“中洲中央公園”的高去化，應(yīng)該說(shuō)，中洲前些年在成都獲得了較大的市場(chǎng)認(rèn)可，為中洲創(chuàng)造了價(jià)值。中洲介入三岔湖項(xiàng)目的時(shí)間則已有12年以上，當(dāng)時(shí)的行業(yè)背景、區(qū)域市場(chǎng)、房企發(fā)展趨勢(shì)均與當(dāng)下完全不同。

因此，對(duì)于當(dāng)下時(shí)機(jī)的掌控，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的警惕，尤為重要。

最后，對(duì)于中洲兩項(xiàng)目的國(guó)資合作方而言，其已在三岔湖項(xiàng)目獲得絕大部分的股權(quán)收益，“中洲中央公園”亦處于資產(chǎn)收尾階段，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，進(jìn)一步凸顯出國(guó)資方面占據(jù)資產(chǎn)處置的主導(dǎo)地位。

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