科創浪潮襲來，新一輪核心資產在哪里？

01

全球資本風向轉變

近日，全球最大風口——人工智能、芯片等領域傳來幾個大消息：

1、華為公布了昇騰芯片的規劃路線，推出全球最強算力超節點和集群，并預言到2035年全社會算力總量將增長10萬倍。

2、國產半導體行業進步迅速，崛起了一批擁有自主可控技術的明星企業，其中多家公司總部在深圳。

3、英偉達、甲骨文、OpenAI的一系列天價訂單，引爆了全球人工智能投資浪潮。人們赫然發現，多家深圳企業是“北美算力鏈”的關聯配套企業。

這幾件大事說明，一場關乎全球財富格局的產業革命正在發生，引爆點之一就在深圳。

近期，世界知識產權組織（WIPO）公布的2025年全球創新指數（GII）百強創新集群排名，給出了答案。

深圳領銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續5年位居全球第二后，今年首次奪冠。

這堪稱“最關鍵的全球第一”。

這個全球第一的含金量極高。評選機構WIPO是聯合國的專門機構，權威性毋庸置疑。而評選指標包含頂級期刊論文數、PCT國際專利申請量，以及風險資本（VC）交易量。

尤其值得注意的是新增的“風險資本交易量”指標。它衡量的是科技轉化為市場產品和服務的能力。正是這個指標，助推“深港廣”科技集群實現了對“東京—橫濱”的超越。

這說明：在技術與資本結合得最緊密、轉化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

支撐這一地位的，是深圳無與倫比的創新生態：

• 企業密度與活力：截至2025年，深圳的國家級高新技術企業數量已突破2.5萬家，位居全國城市榜首。華為、騰訊、比亞迪、大疆……這些巨頭與數以萬計的中小科技企業形成了繁茂的創新雨林。

• 研發強度與產出：深圳的R&D投入占GDP比重常年維持在5%以上，甚至超過以色列、韓國等科技立國。2024年，深圳PCT國際專利申請量連續21年全國第一。

• 創新資本的聚集：作為中國三大VC重鎮，截至2024年底，深圳聚集了1560余家創投機構，管理規模超1.5萬億元，其中超90%的資金精準投向科技創新，資本效率位居全國前列。

在深圳這片創新的土壤上，深圳灣超級總部基地（下稱深超總）的核心價值，是已經實現了“科創+資本”的深度融合，成為了資本流向的最終落點。

02

第三臺“財富發動機”全面啟動

要看懂深超總的價值，?先要明白中國財富創造模式的轉變。

回顧改革開放以來的歷程，中國經濟先后由兩臺超級“財富發動機”驅動：

第一臺財富發動機：“制造業+出口”。核心生產要素是“低成本、高效率”，財富的源泉是融?全球產業鏈，賺取外匯。

第二臺財富發動機：“城鎮化+地產”。核心生產要素是“土地”，通過土地的資本化和大規?；?，撬動了史無前例的財富增長。

而現在，國家正在全力啟動第三臺“財富發動機”——科技創新+資本市場。

與前兩代發動機溫和的線性增長不同，第三臺財富發動機帶來的是指數級的財富裂變。

如比亞迪，其天使投資人當年的幾十萬投入，在資本市場的加持下，最終換來了超過8萬倍、價值數百億的驚?回報。再比如騰訊，其早期投資者的回報率也高達約8000倍。

近期備受關注的“茅寒之爭”，正是這?深刻變革最生動的注腳。

顯然，在這場由“科技創新+資本市場”驅動的財富浪潮中，深超總，將成為資產價值的最大風口。

（深超總俯瞰效果示意圖）

在科創領域，深超總緊鄰被譽為“中國最牛街道”的粵海街道。這個僅20多平方公里的彈丸之地，以不到深圳市1.5%的土地面積，貢獻了全市近20%的GDP，走出了超過115家上市公司。

粵海街道以其成熟的產業生態提供創新動能，而深超總則為頭部企業提供戰略決策的空間載體。中興通訊、OPPO、中國電子等企業選擇在此設立全球總部，意味著企業的戰略決策、核心研發方向和全球運營管理等中樞功能將在此高度集中。

在金融領域，招商銀行、中信證券等國內頭部的商業銀行和投資銀行均將其總部或核心業務部門部署于此，這意味著萬億級資金的最終投向決策權被置于此地。

更重要的是，金融資本與科技創新在這里無縫銜接，極大地降低了信息不對稱。金融機構能夠近距離、高效率地識別和評估前沿技術和創新企業的真實價值，從而實現更精準、高效的資本配置。

如果說，要尋找一個坐標來錨定深圳乃至中國核心資產的未來想象力，那么將科技創新與資本配置進行極限壓縮的深超總，無疑是其中最有力的回答之一。

03

極為罕見的資產樣本

放眼全球，當科技創新與資本高效聚合，并最終投射到物理空間之上，每一個世界級的創新或資本中心，都必將誕生與之匹配的終極居住作品——我們稱之為“頂峰資產”，它是城市價值的終極錨點。

在由金融資本主導的上一輪周期里，從倫敦海德公園一號到紐約ONE57，這些資產正是全球資本洪流所錨定的避風港。它們的崛起，定義了那個時代的價值邏輯。

而今，敘事正從“金融”轉向“科創”。當深圳成為全球創新之都，人們探尋頂級價值的目光，也便從昔日的金融舊港，投向深超總這片屬于未來的熱土。

當深超總迎來與之匹配的人居作品，它不再只是時代發展的必然產物，更像是一枚被時代選中的“彩蛋”——以其不可比擬的稀缺屬性，筑起一道堅固的、足以穿越資本周期的價值“護城河”。

第一：價值的基石：核心土地的天然稀缺。

買房不僅解決居住，更是購買一片土地的“未來股權”。真正不可再生的天然優勢，是稀缺的核心土地價值。

美國舊金山灣區，這是全球無可爭議的科創中樞，土地稀缺帶來的地價飆升，導致舊金山灣區九縣的房價中位數在十年間上漲了約150%，遠超全美平均水平。創造了美國現代史上最驚人的土地價值增長神話之一。

全球三大金融中心之一的紐約，在中央公園以南狹長的島嶼上，所有新開發項目都只能是“存量置換”。正是這種極致的稀缺，支撐起了諸如中央公園南220號頂豪公寓，其頂層復式以近2.5億美元的天價成交，每平米單價超過70萬人民幣。

（深超總效果示意圖）

在深超總117公頃的土地上，已吸引中國電子、京東、大疆、OPPO、招商銀行、中信證券等多家世界500強及獨角獸企業入駐開發。預計未來將匯集約30萬高凈值就業人口，其密度之高，相當于將“福田CBD+南山科技園”濃縮于一方之地。而其中，用于居住功能的面積僅占整個“方盒”邊緣的不到3%。

聯泰超總灣占地約9.2萬㎡，計容建面約27.7萬㎡，正坐落于這片稀缺的居住用地之上。作為深超總最后僅存的純粹宜居型大社區，它代表的是一次融入世界級科創中樞的絕佳機遇。

在深圳灣沿線，如此核心且稀缺的土地條件，已不可能再有。若將視野進?步放大，從整個深圳市區，乃至全國一線城市的核心CBD來看，更是近年來極為罕見的“珍品”。

而且，當深超總其他地塊容積率普遍在7.0以上時，聯泰超總灣3.0超低容積率的背后，是人均占有土地、陽光、空?和視野的根本性差異。它意味著在一個注定高效運轉的經濟心臟地帶，硬生生地切割出了一片低密度的、舒展的、安靜的土地。

在科創資本中樞，每一寸土地都浸染著時代的機會成本。能在深超總“效率至上”的稀缺土地上，保留一片用于“奢侈呼吸”的低密居住領地，其本身就是對財富階層嚴格的篩選，也是資產價值堅硬的“壓艙石”。

第二：自然的饋贈：景觀資產的不可替代。

全球房地產咨詢機構萊坊（Knight Frank LLP）出具的報告指出：擁有稀缺景觀（海景、公園景、湖景）的豪宅，其資本價值增長及抗風險能力，普遍比同區域無景觀物業高出15%-25%。

位居全球金融中心倫敦的海德公園一號，常年占據著全球最昂貴公寓的榜單，其俯瞰倫敦“綠肺”的永久景觀，被頂豪視為稀缺“珍品”，即使高達每平米66萬元人民幣，仍是全球富豪爭相收藏的對象。

美國邁阿密Faena House擁有東向永久海岸線，2015年開盤4000美元/㎡，2023年頂層復式換手2.8萬美元/㎡，70%溢價來自法律條文“不得再建海景屏障”。

在頂級地段，“景觀”不再是錦上添花的裝飾品，而是構成頂級資產不可分割的一部分，其本身就是一種強大的“硬通貨”。

回看有著世界級城市天際線全景的深超總，它擁有最開闊的一線海景灣景稀缺資源，16.2公里長的深圳灣公園/人才公園無縫連接的綠意，遠眺香港米埔自然保護區的山巒與濕地，以及68.5萬㎡國家級華僑城濕地＋塘朗山天際線＋社區內湖＋中央綠軸公園……

大自然的稀缺饋贈，哪怕占據其中一項，都可以成為片區資產的價值天花板。聯泰超總灣，奢侈地占有了“絕大部分”。

其中，兩大景觀極為難得：

一是國家級的永久性華僑城濕地，為城市心臟地帶保留了一片永不褪色的生態畫卷。

二是無遮擋的南向深圳灣海景。深圳作為濱海城市，雖擁有260.5公里的蜿蜒海岸線，但城市核心區海景資源因開發限制與生態保護而日益稀缺。聯泰超總灣坐擁深圳灣沿岸正南向、無遮擋一線城市海景。

這樣的絕佳視野，不可再生，已成為一種難以復制的珍稀資產。

（聯泰超總灣效果示意圖）

第三：圈層的密碼：人際場域的純粹構建。

選擇一處居所，即是選擇一個圈子；鄰居，是最好的名片。頂級人居的終極價值，往往體現在那扇門之后所鏈接的“隱性資本”。

香港淺水灣的物業，價值往往比咫尺之遙的港島核心商業區高出30%-50%。這背后的邏輯在于，它不僅僅是一處居所，更是通往一個由商業巨子、金融領袖和世家名流構成圈層的身份象征。

作為深超總核心區罕有的居住配套，聯泰超總灣天然承接片區"世界500強總部走廊"的產業勢能。其類型由天際大平層與特色獨棟型產品構成，戶型面積約300-1000㎡，大部分為不限購不限貸的商務公寓。這樣的價值屬性天然過濾了非同量級客群，成就高品質人居圈層。

可以預判，這里未來將對全國性的財富人群形成強大引力，構筑一個高度集中的頂豪社區。它遠不止是居所，更是一個由實力對等、視野共同、價值觀相似的成員凝聚而成的社交場域。

（聯泰超總灣效果示意圖）

04

結尾語

從美聯儲再次按下降息的“啟動鍵”，到國內M1增速持續攀升、萬億存款加速“搬家”，宏觀環境正發出同一個信號：新一輪的資產大遷徙已然開啟。

歷史是最好的參照。在上一輪周期中，全球資本涌入倫敦這樣的傳統金融中心其核心豪宅在近半個世紀里實現了106倍的價值增長，成為最堅固的價值錨點之一。

如今，時代的主引擎已從傳統金融切換為“科創+資本”，這意味著資本的新錨點將從倫敦轉向深圳，其核心資產的價值兌現不僅將更快，想象空間也更為驚人。

在“科創+資本”匯聚的深超總，聯泰超總灣憑借其核心土地價值、絕佳景觀與純粹圈層，應運而生。它不僅是值得珍藏的傳世之作，更是承接全球資本洪流的天然載體。