需要資產(chǎn)重估了

前文回顧：

本號(hào)一般主聊房子，但其實(shí)任何資產(chǎn)，在某種程度上，邏輯是通的。

我們做個(gè)舉例：

假設(shè)現(xiàn)在金價(jià)是1000元/克，請(qǐng)問(wèn)怎么看待它的價(jià)值？

那A股呢，4000點(diǎn)，怎么看待它的價(jià)值？

一、短線和長(zhǎng)線

如果窮盡所有人的看法，我想無(wú)論是1000元的金價(jià)還是4000點(diǎn)的大A，樂(lè)觀的人占比，高于悲觀的人。

換句話說(shuō)，群體情緒在這兩件事上，是較為樂(lè)觀的。

這件事就很有意思了，為什么2000點(diǎn)和500元/克的時(shí)候，群體情緒恰好是反過(guò)來(lái)的呢？

這里有個(gè)非常重要的常識(shí)：

【群體情緒的底層邏輯，是短線策略】

也就是說(shuō)，買漲不買跌——對(duì)應(yīng)的是短線，即便某種資產(chǎn)的價(jià)格很高，只要它有上漲預(yù)期，大家就會(huì)樂(lè)觀。

這個(gè)上漲預(yù)期，其實(shí)是短線。

長(zhǎng)線在這個(gè)群體情緒里，起到的作用微乎其微。

二、估值與套利

為什么很多人500元不進(jìn)、2000點(diǎn)不進(jìn)，而偏要1000元入場(chǎng)、4000點(diǎn)入場(chǎng)？

如前文所言，他們內(nèi)心里，是瞄著短期上漲去的，雖然嘴上可能不認(rèn)，“我買金子就是喜歡，喜歡囤這東西，沒(méi)打算賣”。

正是因?yàn)檩^大概率的短期上漲預(yù)期或看到了別人的賺錢效應(yīng)，才促使人們高價(jià)入場(chǎng)而不是低價(jià)入場(chǎng)，你說(shuō)他有沒(méi)有想好什么時(shí)候出手呢？

我覺(jué)得多數(shù)人好像并沒(méi)有。

這和什么類型的資產(chǎn)無(wú)關(guān)，你說(shuō)2016年底，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)在前一年和當(dāng)年連漲兩波行情的時(shí)候，還要入場(chǎng)的人們，他們真有想好，一到頂就出手嗎？

我不覺(jué)得，而且樓市行情不像其他兩樣，它給人的思考決策時(shí)間和出手機(jī)會(huì)非常漫長(zhǎng)，手握資產(chǎn)的人，在下跌前半段，幾乎可以隨時(shí)套現(xiàn)獲利離場(chǎng)。

這是哪里出了問(wèn)題？

復(fù)雜講，就是錯(cuò)把短線機(jī)會(huì)當(dāng)長(zhǎng)線。

簡(jiǎn)單講就是估值體系出了問(wèn)題。

三、價(jià)值和價(jià)格

首先要明確，如果你實(shí)行的計(jì)劃是長(zhǎng)線的話，估值和看漲看跌一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有。

高價(jià)格，對(duì)應(yīng)的是低價(jià)值；

低價(jià)格，對(duì)應(yīng)的是高價(jià)值。

這非常容易理解。

我隨便拿一個(gè)網(wǎng)上傳的房?jī)r(jià)成交舉例：

比如融澤嘉園那個(gè)92平的南北兩居室，假設(shè)就是同一套房子，就是你們家1號(hào)院601室這套：2023年成交630萬(wàn)、2025年成交430萬(wàn)。

請(qǐng)問(wèn)怎么給這個(gè)資產(chǎn)評(píng)分？

大眾情緒當(dāng)然是，融澤嘉園是垃圾，都跌成這個(gè)德行了。

然后為了找到下跌理由，說(shuō)出一堆問(wèn)題：

昌平是郊區(qū)沒(méi)價(jià)值，回龍觀不行，不是純商品房真不能碰啊，沒(méi)有學(xué)區(qū)就是不保值，第四代住宅來(lái)了二手房沒(méi)人要了......等等等等一系列問(wèn)題。

從短期情緒看，這些都可以理解，因?yàn)樗卸贾赶蛄艘粋€(gè)問(wèn)題核心：

這套房不具備短期上漲能力或沒(méi)有看到身邊人的賺錢效應(yīng)，對(duì)短線情緒者而言不具備套利空間。

短期必須要預(yù)期、必須要情緒、必須要賺錢效應(yīng)、必須要看得見(jiàn)摸得著的套利空間，這再正常不過(guò)了。

但從長(zhǎng)線看，是理智、客觀甚至冷血的，就是簡(jiǎn)單機(jī)械的打分。

如果以10分為滿分的話，請(qǐng)問(wèn)什么樣的房子是10分？

（注意：這里可不是談居住體驗(yàn)，就是冷血的銅臭味的評(píng)價(jià)一個(gè)資產(chǎn)）

答案非常明確，能100%確定它不會(huì)跌一毛錢，它就是10分。

因?yàn)橘Y產(chǎn)最怕的一定是跌，全宇宙誰(shuí)能保任何一個(gè)什么東西它只要100%不跌，那它對(duì)普通人來(lái)講，就是10分。

我們假設(shè)：

400萬(wàn)是它的底價(jià)，歷史鐵底，好，那融澤嘉園601室這套92平米的南北兩居室，400萬(wàn)的時(shí)候，打分為10分。

那問(wèn)題來(lái)了，有人不承認(rèn)它400萬(wàn)是鐵底怎么辦？

其實(shí)也非常簡(jiǎn)單啊，只是把整個(gè)估值線拉長(zhǎng)一點(diǎn)罷了。

舉例：

張三就是一個(gè)極端悲觀的人，他認(rèn)為250萬(wàn)是鐵底（每個(gè)人都有做夢(mèng)和估值這兩項(xiàng)權(quán)利，250肯定也有）。

那么，同是這一套房，630萬(wàn)頂部?jī)r(jià)格打分為1.5分（畢竟還有住的價(jià)值，不能打0分），跌到600萬(wàn)變成2.2分，550萬(wàn)變成4分，500萬(wàn)6分，450萬(wàn)7分，350萬(wàn)8.2分，280萬(wàn)9分，250萬(wàn)10分。

而李四是一個(gè)相對(duì)客觀的人，他認(rèn)為400萬(wàn)是鐵底，那么，同是這一套房，630萬(wàn)頂部打分為1.5分，600萬(wàn)打分3分，500萬(wàn)打分6分，450萬(wàn)打分8分，430萬(wàn)打分9分，400萬(wàn)打分10分。

那有沒(méi)有一種情況，可以統(tǒng)一張三和李四的打分體系？

有且只有一種——馬后炮法。

因?yàn)榇蠹叶疾怀姓J(rèn)對(duì)方的鐵底，那就只能到未來(lái)往回看，如果到某個(gè)價(jià)格后，不再下跌開(kāi)始上漲，那最低那套的成交價(jià)格，自然就是10分。

（但不管怎么說(shuō)，頂部巨大泡沫的價(jià)格，一定是打低分）

換句話說(shuō)，每套房的打分權(quán)完全在你自己手里。

但是打分邏輯不會(huì)變。

它一定遵循：

高價(jià)格，對(duì)應(yīng)的是低價(jià)值，對(duì)應(yīng)低打分；

低價(jià)格，對(duì)應(yīng)的是高價(jià)值，對(duì)應(yīng)高打分。

這就完美避開(kāi)了你對(duì)市場(chǎng)漲跌的看法，因?yàn)閿?shù)字是講道理的，大數(shù)就是大數(shù)、小數(shù)就是小數(shù)。

四、決策

原則上講，沒(méi)人能幫另一個(gè)人決策，因?yàn)槿绻咽袌?chǎng)看做是一本書(shū)，那么一千個(gè)讀者會(huì)有一千個(gè)哈姆雷特。

但是有了這套資產(chǎn)估值評(píng)分體系，你就能排除了一切外部干擾，完全尊崇你自己的內(nèi)心。

無(wú)論你是準(zhǔn)備賣房的，還是準(zhǔn)備買房的，自己找好之前的頂部?jī)r(jià)（這個(gè)是可查的、確定的），自己給自己預(yù)期一個(gè)鐵底價(jià)，然后你們兩口子在家掰手指頭打分就好了，摒棄所有短期情緒、排除一切外部干擾，是買是賣，全憑內(nèi)心。

當(dāng)然了，我知道這很難，因?yàn)槿吮旧砭褪勤吚芎Φ模瑤缀跛腥伺c生俱來(lái)的能力，其實(shí)都是短線判斷力，而非長(zhǎng)線，很反人性。

北京這一輪的房地產(chǎn)價(jià)格的深度調(diào)整，應(yīng)該是你我走出大學(xué)校門、步入社會(huì)以來(lái)，上的最生動(dòng)、最刻骨銘心也是最貴的一堂課。

我是在這堂課里花了血本的，真是不敢有一點(diǎn)怠慢地反復(fù)思考，希望你也是。

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