最近看了十套房，感受到樓市的微妙變化

最近到處看房，放在全年，這個頻率已經非常密集了，其中有二手，也有新房，有陪客戶看的，也順帶自己看看。

剛需剛改家庭從來都沒有消失，他們一直都在猶豫，都在等。

為什么今天寫這篇文章？三四季度我在“16號內參”中多次提到，市場正在用以價換量的方式加快出清，只有價格降到足夠低，才能撬動那一點點剛需和剛改。

這種價格看不懂的調整，是市場回歸理性的必經之路，投資客被迫離場，才能自我修正過去的泡沫。

01

政策層面，似乎在為下一輪刺激做準備。

就在昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數據，2025年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。

其中，新房價格總體環(huán)比下跌0.39%，10月下跌0.45%；二手房價格總體環(huán)比下跌0.66%，10月下跌0.67%。

這一條居然上了昨天的熱搜，而且沒有被撤下來。

加上近期各種會議定調，以及房貸貼息小作文的瘋傳，大概率明年春節(jié)之后會有一波組合拳刺激，一二線城市是受益者。

全國26城掛牌量，已經連續(xù)兩個月下滑，包括上海、北京、蘇州、合肥、南京等，尤其上海。

這說明什么？房東不愿意賣了。

我最近跟蹤的幾套房里面，有兩套也出現這種情況。

房子位置很好，房東不差錢，在被中介反復打壓之后，心里各種不爽，覺得現在房價是超跌，算了一下租售比，不算太低，準備先租一段時間，等市場回暖再說。

如果我們把數據標本擴大到百城，又會有新的結論，那就是三四線城市的掛牌量還在繼續(xù)增加。

租金下降，租客減少，房源增多，讓不少房主沒有回頭路。

02

最近看了4個新盤，說是四代房，其實算是偽四代。

真正的四代和三代區(qū)別不體現在套內，而是空中花園的尺度，是否真的有超過3米的進深。

不過對普通家庭來說，偽四代實用性更高，除了有入戶前室，6-10個平米的贈送，陽臺飄窗還比之前大一點，很多都是把陽臺封起來了，確實很美觀，看起來空間感很強，而且是大的全景落地窗，采光好。

至于得房率是不是真的在90%以上，有些開發(fā)商是會玩數字游戲的，只看房間內面積和三代差別不大，一般是廳看起來寬敞。

最后還是要看定價和設計，不能被概念迷惑。

在這點上，最近看到這幾個樓盤，四室套設計太棒了，空間利用到極致。

當然，也有例外。

前些日子有個客戶給我看了一個房子，位置不好，但開發(fā)商動足了腦子，把陽臺當客廳，露臺當陽臺，飄窗當面積做了，演都不演了，就是告訴你——我性價比擠爆了。

03

中高端樓盤的開發(fā)商，現在把很多心思放在豪華會所上，制造賣點和豪華感。

泰山松、泰山石、百米藝術門廊、雙下沉景觀庭院、恒溫泳池、私廚餐廳、女王花園......怎么奢華怎么吹，宣傳廣告上確實高級感拉滿。

但是羊毛出在羊身上，把成本都花在了公區(qū)上，那么房子本身減配就很可能了。

有的客戶的確吃這一套，但冷靜下來想想，這些配置在交付之后，業(yè)主實際能用多少？后期會不會變成負擔？有限資源與龐大用戶群的矛盾如何解決？有很多會所最后都是外包。

物業(yè)費別說10塊錢一個平方，就算7塊錢，150平方，一年下來也要一萬多，再加上停車費......600萬的房子首付沒問題，養(yǎng)房子會很累。

最近看的這幾個盤中，有開發(fā)商很急，也不知道聽到什么消息，售樓處還沒完全搞好，預售證沒下來，就偷偷摸摸鋪營銷。

這種情況不僅僅出現在南京，合肥、蘇州、杭州都有出現。

不過說實話，現在新房銷售是冰火兩重天，好的盤，談不上搶，但主動看的人不少，在南京500萬的盤就敢驗資了（明顯制造高貴感和緊張感）。

位置差一點的盤，開盤就分銷，然后各路牛鬼蛇神出現了，最惡心的是有些中介網上吹的天花亂墜，把你忽悠去售樓處，人臉識別登記。

04

以舊換新群體并不是極少數，有改善需求的家庭其實不少，她們不斷在看房，女性有主導權，甚至在實際操作。

絕大部分卡在老房子賣不掉，有些是心理落差有點大，所以等等再等等。

最近我還發(fā)現，很多已經賣了或正在賣初中學區(qū)房的家庭，也在尋求改善，比以前積極很多。

位置不錯，配套完善的次新房帶看量和成交量非常穩(wěn)定，條件不錯的剛需，早就盯上了這些小區(qū)，并且做了充足的準備工作，比中介還專業(yè)，比房主更懂房子，隨時準備撿漏。

低價房市場成交依然占絕對主導，外來人口需求很大。

主城，包括核心區(qū)域，10年房齡成為一道風水嶺，再好的房子也躲不過，即便短期不跌，房主心齊抗住，隨時都會有補跌。

我最近接觸的一套房子就是這樣，扛了半年，小區(qū)沒有成交，突然冒出來一套低價，原來房主要跟著兒子南下，真的是急賣，一次談成。

千萬不要有僥幸心理，過去再好的房子，現在也是舊房子了。

市場總是在不斷的變化，就看你從什么角度去觀察，從什么維度去對比。

評論區(qū)肯定有不少人非常悲觀，我還是那句話，當你把房子從金融產品切換到消費產品的時候，很多事情就能想通了。