謝逸楓：樓市下滑加劇，急需超常規(guī)一攬子更強(qiáng)更猛政策救市

文/謝逸楓

12月15日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11月全國新建商品房銷售面積7.8702億平，同比下降7.8%，降幅比上月擴(kuò)大1.0%。其中住宅銷售面積6.5818億平，同比下降8.1%，降幅比上月擴(kuò)大1.1%，說明市場降溫加劇，處于下行、探底的調(diào)整期。

前11月全國商品房銷售額7.5130萬億元，同比下降11.1%，降幅比上月擴(kuò)大1.5%。其中住宅銷售額6.6008萬億元，同比下降11.2%，降幅比上月擴(kuò)大1.8%。說明房地產(chǎn)市場尚未止跌回穩(wěn)，二手房市場對新房沖擊大，以價(jià)換量是主流。

筆者認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)下降不可避免。不管是固定資產(chǎn)投資、出口、消費(fèi)，出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大，增速回落，其中固定投資中的房地產(chǎn)下降幅度最大，其次是固定資產(chǎn)下降擴(kuò)大至2.6%、出口增速回落至1.7%，消費(fèi)增速回落至1.3%。

目前房地產(chǎn)市場未“止跌回穩(wěn)”，不僅未達(dá)到市場止跌預(yù)期，也沒有鞏固回穩(wěn)態(tài)勢，關(guān)鍵是下行趨勢進(jìn)一步惡化，指標(biāo)下降、部分核心指標(biāo)降幅加大，總體改善不明顯，分化嚴(yán)重，處于降溫加快、震蕩下行、探底的筑底調(diào)整階段。

房地產(chǎn)最大的問題，首先是去庫存困難。二是預(yù)期和信心差。三是房價(jià)、銷售面積和銷售額的下降幅度擴(kuò)大。四是債務(wù)重組困難、交房難度加大、房企資金狀況惡化、國房景氣指數(shù)下降擴(kuò)大。五是止跌回穩(wěn)的動(dòng)能減弱，政策堵點(diǎn)未打通。

筆者認(rèn)為，目前全國房價(jià)處于探底、止跌的筑底調(diào)整階段，單月房價(jià)跌幅擴(kuò)大，總體往改善的方向邁進(jìn)，但沒有明顯的止跌效果。2025年1月-11月，全國新建商品房銷售均價(jià)9546元/㎡， 同比下降3.6%， 降幅較1月-10月擴(kuò)大了0.6%。

11月單月，新建商品房銷售均價(jià)9097元/㎡， 環(huán)比下降6.4%，同比下降9.5%， 降幅較10月擴(kuò)大2.7%（約2.7%），創(chuàng)下2024年5月以來單月最大同比跌幅。住宅銷售均價(jià)9594元/平，環(huán)比下降6.7%，同比下降11.1%，降幅擴(kuò)大4.9%。

前11月累計(jì)房價(jià)、11月單月房價(jià)跌幅擴(kuò)大，背后的主要原因來看，主要是去年同期的高基數(shù)、房企以價(jià)換量、市場結(jié)構(gòu)性的因素。其中11月單月全國新建房價(jià)跌幅擴(kuò)大的主要原因，剔除結(jié)構(gòu)性的因素，房價(jià)下跌幅度更大。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)問題和市場危機(jī)的化解，急需超常規(guī)一攬子強(qiáng)政策刺激救市。一方面是實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的企穩(wěn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵。另一方面是房地產(chǎn)的庫存去化、供需關(guān)系平衡、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

只有超常規(guī)一攬子政策救市、實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、居民收入增加、房價(jià)上漲，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（商品房高庫存、結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩、房企交房逾期、銷售回款枯竭及債務(wù)違約與現(xiàn)金流危機(jī)、供應(yīng)鏈危機(jī)、信心與預(yù)期弱）才能漸漸化解。

筆者呼吁，國家馬上出臺(tái)4萬億-10萬億強(qiáng)刺激計(jì)劃；取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施、下調(diào)房貸首付及利率、稅收減免；打通城市更新貨幣化安置、收儲(chǔ)存量商品房和收回閑置土地的政策堵點(diǎn)，解除融資限制，暫停三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制。

當(dāng)前市場止跌特征為結(jié)構(gòu)性、城市分化、一二線區(qū)域強(qiáng)城市弱復(fù)蘇，總體止跌、企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備，依然處于核心城市、核心區(qū)域止跌、底部修復(fù)、邊際改善階段。鞏固房地產(chǎn)市場止跌、回穩(wěn)成效，需政策持續(xù)發(fā)力。

高能級一二線熱點(diǎn)城市、核心區(qū)域、核心板塊保持一定的熱度，新房與二手房市場存在分化，二手房強(qiáng)于新房。銷售嚴(yán)重分化，央國房企銷售強(qiáng)于民企。土地市場分化，熱點(diǎn)城市強(qiáng)于其他城市。毫無疑問，分化將貫穿2026年。

前11月房地產(chǎn)市場指標(biāo)跌幅擴(kuò)大，分別為投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地購置費(fèi)用、銷售面積、銷售額、房價(jià)、房企到位資金、國房景氣指數(shù)，增幅收窄為商品房庫存面積、地價(jià)。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.8591萬億元，同比下降15.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。住宅6.0432萬億元，同比下降15.0%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。辦公樓2979億元，同比下降21.4%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。

商業(yè)營業(yè)用房5603億元，同比下降12.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.3%。其中辦公樓的跌幅最大，反映出企業(yè)需求的萎縮，市場嚴(yán)重供應(yīng)過剩。其次是住宅開發(fā)投資，一定程度上反映出房企不敢拿地投資，新開工、竣工的意愿差，住宅庫存大。

前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資7.8591萬億元，同比下降15.9%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。比2024年開發(fā)投資10.0280萬億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大5.3%。大跌幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)投資未止跌回穩(wěn)，下行壓力加大，政策傳導(dǎo)到投資端減弱的趨勢。

樓市超預(yù)期下滑的強(qiáng)信號(hào)。前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降15.9%，創(chuàng)2022年前4月同比下降2.7%以來最大的降幅，截至2025年11月底，已經(jīng)連續(xù)下降44個(gè)月，達(dá)到3年8個(gè)月，超過上輪房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降的周期。

前11月住宅開發(fā)投資6.0432萬億元，同比下降15.0%，降幅比上月擴(kuò)大1.2%。比2024年住宅開發(fā)投資7.6040萬億元，同比下降10.5%，跌幅擴(kuò)大4.5%。開發(fā)投資同比累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下降3年8個(gè)月（44個(gè)月），預(yù)計(jì)短期內(nèi)難改變下降趨勢。

前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定、萎縮下降、下降加快的信號(hào)。透露出房地產(chǎn)、投資情緒已經(jīng)有了一定程度的惡化趨勢，表明房地產(chǎn)的冬天沒有過去、房地產(chǎn)去庫存緩慢、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)沒有化解。

背后主要原因是土地購置金額和購置面積及新開工面積、竣工面積跌幅大并長時(shí)間深跌，修復(fù)緩慢，房企資金狀況惡化和庫存高。2023年以來三大工程中的城中村改造、保障性住房建設(shè)緩慢，其中去庫存、保交房成為房企的首要任務(wù)。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降25.9%。其次是東部地區(qū)，同比下降18.3%。中部地區(qū)，同比下降14.0%。最后是西部地區(qū)，同比下降9.0%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌⑸剔k投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，住宅投資、辦公樓投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中住宅投資占總投資比重76.89%，與上期持平，說明住宅投資占開發(fā)投資比較大，呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象。

單月來看，11月開發(fā)投資5028億元（10月5857億元、9月7397億元、8月6729億元、7月6922億元），同比下降30.3%（10月-7月分別下降23%、下降21.3%、下降19.5%、下降17.04%），降幅較上月擴(kuò)大7.3%，因施工、建安面積降幅擴(kuò)大。

11月住宅開發(fā)投資3837億元（10月4549億元、9月5664億元、8月5174億元、7月5438億元），同比下降29.5%（10月-7月下降22.9%、下降20.3%、下降19.1、下降14.1%），降幅較10月擴(kuò)大6.6%，表明投資改善需依賴銷售回暖。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。前11月房屋施工面積65.6066億平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%，房屋施工面積連續(xù)下降3年11個(gè)月（47個(gè)月），說明房屋施工面積邊際改善、修復(fù)緩慢趨勢不變，原因是拿地面積下降。

前11月房屋施工面積65.6066億平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫無疑問，商品住宅施工面積的跌幅保持高位水平，與保交房持續(xù)加大、庫存高有直接的關(guān)系。

前11月房屋住宅施工面積45.7551億平，同比下降10.0%，跌幅比上月擴(kuò)大0.3%。辦公樓施工面積2.7753億平，同比下降5.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積5.6763億平，同比下降9.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。

主要是新開工面積的跌幅大、下跌時(shí)間長、收窄緩慢，商品房去庫存緩慢，房企拿地面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單和協(xié)調(diào)機(jī)制覆蓋有限。商品房銷售回款下降和融資困難的環(huán)境下，房企不敢大規(guī)模開工，保交房成首要任務(wù)。

第三是供應(yīng)端，新開工面積跌幅擴(kuò)大。前11月房屋新開工面積5.3457億平，同比下降20.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.7%。比2024年7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.5%，連續(xù)下降4年11個(gè)月（59月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)放緩。

前11月住宅新開工面積3.9189億平，同比下降19.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。辦公樓新開工面積1272萬平方米，同比下降25.8%，跌幅比上月擴(kuò)大3.0%。商業(yè)營業(yè)用房新開工面積3487萬平方米，同比下降22.7%，跌幅比上月擴(kuò)大1.3%。

前11月住宅新開工面積3.9189億平，同比下降19.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平，同比下降23.0%的降幅收窄3.1%。新開工面積的跌幅擴(kuò)大，與保交房放緩慢、房企拿地面積下降、銷售下降有關(guān)。

單月來看，11月新開工面積4396萬平，同比下降27.6%（10月下降29.5%、9月下降14.4%、8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅比10月收窄1.9%，絕對值處于2006年以來同期最低位。因前期拿地較少、庫存高。

開發(fā)企業(yè)土儲(chǔ)縮量、資金承壓和高庫存持續(xù)抑制新開工需求，短期仍將處于收縮階段。在政策協(xié)同下，隨著好房子供應(yīng)、城市更新項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)提速，預(yù)計(jì)未來新開工和竣工規(guī)模有望低位走穩(wěn)，但短期難改下降趨勢。

按照供求關(guān)系的市場規(guī)律看，大幅度且持續(xù)的新開工面積下降將對未來2年-3年的房屋供應(yīng)產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。這將導(dǎo)致未來一段時(shí)間新房供應(yīng)規(guī)模維持低位，部分庫存低的熱點(diǎn)城市，將可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供應(yīng)短缺現(xiàn)象。

房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫存風(fēng)險(xiǎn)、交房風(fēng)險(xiǎn)、融資困境尚未解除，市場信心和預(yù)期及供需關(guān)系、房地產(chǎn)市場的基本面修復(fù)過程拉長。目前房地產(chǎn)市場處于止跌階段。長期看，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式成為必然趨勢。

第四是供應(yīng)端，竣工面積跌幅擴(kuò)大。前11月房屋竣工面積3.9454億平，同比下降18.0%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%，比2024年房屋竣工面積7.3743億平，同比下降27.7%的降幅收窄9.9%，連續(xù)下降1年11個(gè)月（23個(gè)月），表明保交房壓力大。

前11月住宅竣工面積2.8105億平方米，同比下降20.1%,跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。辦公樓竣工面積1342萬平方米，同比增長11.8%,漲幅回落5.4%。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積2786萬平方米，同比下降14.8%，降幅比上月收窄1.2%。

前11月住宅竣工面積2.8105億平方米，同比下降20.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄7.3%。毫無疑問，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單覆蓋范圍有限和銷售回款緩慢，保交樓壓力大。

單月來看，11月竣工面積4593萬平，同比下降25.5%（10月下降28.2%、9月同比增長1.5%、8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%）。說明商品房去庫存速度放緩，當(dāng)前房企發(fā)展戰(zhàn)略為以銷定投、以銷定產(chǎn)。

2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計(jì)同比持續(xù)負(fù)增長，按照2-3年的工程進(jìn)度來計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量，預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高、銷售未回暖等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。

第五是供應(yīng)端，土地購置面積、費(fèi)用跌幅擴(kuò)大。前11月全國房土地購置面積收窄，已經(jīng)累計(jì)同比下降7年，連續(xù)下降85個(gè)月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來，但在統(tǒng)計(jì)年鑒中披露。

2023年全國房企購置土地總金額10855億元，同比下降6.6%。2024年全國房企購置土地總金額9280億元，同比下降29.7%。2025年1月-2月土地購置費(fèi)3722.71億元，同比下降0.3%，一季度土地購置費(fèi)7191.34億元，同比下降4.5%。

2025年1月-4月土地購置費(fèi)用10564.72億，同比下滑5.90%。1月-5月土地購置費(fèi)用14211.83億，同比下滑7.1%。1月-6月土地購置費(fèi)用18452.16億元，同比下降7.0%。1月-7月土地購置費(fèi)累計(jì)為21140.85億元，同比下降8.9%。

1月-8月土地購置費(fèi)累計(jì)為23751.87億元，同比下降10.2%。1月-9月土地購置費(fèi)用26371億元，同比下降10.6%。1月-10月土地購置費(fèi)用28653億元，同比下降11.3%。1月-11月土地購置費(fèi)用3.0172萬億元，同比下降13.0%，跌幅擴(kuò)大1.7%。

截至2025年11月，土地購置費(fèi)累計(jì)已經(jīng)連續(xù)下滑47個(gè)月，背后是購置土地面積下降。一方面是城投拿地的比例下降，央國企拿地面積下降。另外一方面是土地底價(jià)成交比例上升，民企退出土地市場的規(guī)模不斷擴(kuò)大。

11月份，地方債的發(fā)行規(guī)模總量快速擴(kuò)大，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的規(guī)模亦在提升。截至11月30日，11月地方債凈發(fā)行量為6551.88億元，發(fā)行量為3036.02億元，發(fā)行量較上月環(huán)比回升3515.86億元。

其中，新增專項(xiàng)債發(fā)行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環(huán)比漲幅達(dá)到71%。專項(xiàng)債券發(fā)行的加速和規(guī)模的擴(kuò)大，向市場傳遞出積極信號(hào)，有助于增強(qiáng)市場主體對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，吸引社會(huì)資本參與項(xiàng)目建設(shè)。

結(jié)構(gòu)上看，目前全國城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

2011年后土地購置面積跌破4億平方米。2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米，增長25.2%。2011年4.43億平，增長10.9%。2012年3.56億平，負(fù)增長19.5%。2013年3.88億平，增長8.8%。2014年3.33億平，負(fù)增長14%。

2014年后土地購置面積跌破3億平方米。2015年2.28億平方米，負(fù)增長31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長15.45%。2022年1.0041億平方米，負(fù)增長53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)0.9億平方米-0.8億平方米，同比下降超過20%。毫無疑問，土地購置面積已經(jīng)連續(xù)7年負(fù)增長。

第六是需求端，銷售面積、金額跌幅擴(kuò)大。前11月新建商品房銷售面積7.8702億平，同比下降7.8%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。比2024年銷售面積同比下降12.9%，降幅收窄5.1%。已經(jīng)連續(xù)下降3年11個(gè)月（47個(gè)月），表明銷售動(dòng)能下降。

前11月住宅銷售面積6.5818億平，同比下降8.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。辦公樓銷售面積1895萬平，同比下降8.4%，跌幅比上月擴(kuò)大1.2%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積4670萬平，同比下降9.2%，跌幅比上月擴(kuò)大0.6%。

需求側(cè)筑底的基礎(chǔ)不牢固。前11月商品房銷售成交面積同比下降7.8%，累計(jì)同比降幅比上月擴(kuò)大1.0%，表明高基數(shù)、銷售動(dòng)能和政策效果減弱。政策端在落實(shí)方面有待加強(qiáng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時(shí)間。因此，市場筑底的基礎(chǔ)不牢固。

房地產(chǎn)市場止跌、復(fù)蘇基礎(chǔ)依然較弱，房企加大了以價(jià)換量力度，延續(xù)量價(jià)齊跌的弱復(fù)蘇態(tài)勢。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“止跌、回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固止跌、回穩(wěn)成效，需更大力度的政策持續(xù)發(fā)力、加碼。

單月來看，11月銷售面積6720萬平，同比下降17.3%（10月下降18.8%、9月下降10.5%、8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），降幅較10月收窄1.5%。表明絕對值處于2009年以來同期最低水平，銷售降幅大，成交動(dòng)能弱。

單月連續(xù)下降47個(gè)月，說明房地產(chǎn)市場的銷售處于止跌筑底的下行調(diào)整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高、銷售動(dòng)力走弱，預(yù)計(jì)政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。

前11月住宅銷售面積6.5818億平，同比下降8.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄6.0%。商品房住宅面積累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)3年11個(gè)月下降（47個(gè)月），表明住宅銷售止跌、企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，復(fù)蘇動(dòng)能弱。

單月來看，11月住宅銷售面積5209萬平，同比下降18.6%（10月下降19.6%、9月下降11.4%、8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月收窄1.0%。絕對值處于2009年以來同期最低水平，成交動(dòng)能持續(xù)走弱。

按照地方區(qū)域來看，前11月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降10.1%、 下降5.1%、 下降5.9%、下降9.1%。 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期擴(kuò)大，其中中部地區(qū)銷售面積連續(xù)6個(gè)月下降。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況低于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)銷售面積的指標(biāo)同比跌幅擴(kuò)大，商品房銷售面積跌幅連續(xù)8個(gè)月擴(kuò)大，說明目前商品住宅銷售、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售形勢差。

前11月新建商品房銷售金額7.5130萬億元，同比下降11.1%，跌幅比上月擴(kuò)大1.5%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄6.0%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善不明顯，政策效果減弱，處于止跌筑底階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，以價(jià)換量成主流。

前11月住宅銷售金額6.6008萬億元，同比下降11.7%，跌幅比上月擴(kuò)大2.3%。辦公樓銷售金額2404億元，同比下降10.2%，跌幅比上月擴(kuò)大1.0%。商業(yè)營業(yè)用房金額4348億元，同比下降13.0%，跌幅比上月收窄0.7%。

單月來看，11月銷售金額6113億元，同比下降25.1%（10月下降24.3%、9月下降11.8%、8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%，同比降幅較10月擴(kuò)大0.8%，與核心區(qū)好產(chǎn)品交易下降，房企以價(jià)換量成主要銷售策略相關(guān)。

前11月住宅銷售金額6.6008萬億元，同比下降11.7%，跌幅比上月擴(kuò)大2.3%。降幅比2024年住宅銷售額同比下降17.6%，收窄5.9%。表明房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的效果減弱，行業(yè)整體處于在止跌調(diào)整階段，以價(jià)換量是市場主流的趨勢。

單月來看，11月住宅銷售金額5358億元，同比下降27.6%（10月下降24.6%、9月下降11.6%、8月下降13.6%、7月下降13.7%），降幅比上月擴(kuò)大3.0%。分季度看，三季度銷售額降幅較二季度擴(kuò)大，二季度降幅比一季度大。

第七是需求端，庫存去化緩慢下降。11月末商品房待售面積7.5306億平，比10月末減少301萬平方米，增長2.6%。其中住宅待售面積3.9361億平，比10月末減少284萬平方米，增長4.3%。截至11月末商品房待售面積連續(xù)9個(gè)月減少。

住宅待售面積3.9361億平方米，比10月減少284萬平方米，增長4.3%。辦公樓待售面積5234萬平方米，增長0.7%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4105億平方米，下降1.3%。收購存量房舉措不斷優(yōu)化，推進(jìn)收購落地，去庫存效率將逐步提升。

11月末商品房待售面積7.5306億平、10月末7.5606億平、9月末7.5928億平，超過2015年末7.1億平、2024年末7.5億平，堪稱天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀(jì)錄之一。部分是現(xiàn)房，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2014年全國商品房待售面積6.2169億平，比2013年末增加1.2874億平。2025年11月末待售面積7.5306億平，比2024年（前11月7.3286億平，增長12.1%，增加2020萬平）末待售面積7.5327億平，減少21萬平，商品房庫存首次小幅度減少。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個(gè)月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力仍然較大，占整體庫存比重進(jìn)一步提升，已超過四分之一。從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至11月末商品住宅廣義庫存面積為15.3億平，環(huán)比下降1.5%，同比下降17.0%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個(gè)月住宅銷售均值）25.4個(gè)月，環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降1.2個(gè)月。從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至11月末住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）3.9361億平，環(huán)比下降0.7%，同比增長4.3%。

現(xiàn)房去化周期為20.5個(gè)月（由于11月現(xiàn)房銷售未公布，采用2025年5-10月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降0.3個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為25.8%，環(huán)比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比提升5.3%。

11月末待售面積較上月有所減少，同比增長2.7%，漲幅收窄0.7%。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算，庫存總量還有20.5個(gè)月的消化周期，消化周期依然長，去庫存任務(wù)艱巨。城市試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將有效控制供應(yīng)規(guī)模，加快庫存去化。

商品房去化周期達(dá)到20個(gè)月，依然處于歷史高點(diǎn)。由于商品房庫存量保持高位，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

商品房庫存處于2015年以來歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第八是價(jià)格端，房價(jià)跌幅擴(kuò)大。前11月全國商品房銷售均價(jià)9546元/平（前10月-前3月分別為9588元/平、9575元/平、9601元/平、9613元/平、9649元/平、9653元/平、9566元/平、9510元/平），回落至去年9月前水平，要防止進(jìn)一步下跌。

前11月銷售均價(jià)9546元/平，同比下降3.6%（前10月-前3月分別下降3.0%、下降2.5%、下降2.7%、下降2.6%、下降2.1%、下降0.93%、下降0.4%、上漲0.93%），跌幅擴(kuò)大0.6%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄1.2%。

累計(jì)房價(jià)下跌幅度擴(kuò)大，說明與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)，平均房價(jià)連續(xù)下降1年零4個(gè)月（16個(gè)月），連續(xù)收窄3個(gè)月，連續(xù)3個(gè)月上漲后連續(xù)8個(gè)月下跌，房價(jià)處于止跌筑底的盤整階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

單月來看，11月商品房銷售均價(jià)9097元/平（10月-8月9723元/平、9406元/平、9486元/平），環(huán)比下降6.4%，同比下降9.5%（10月-5月下降6.85%、下降1.4%、下降3.8%，下降6.7%、下降5.6%、下降2.8%）， 降幅比10月擴(kuò)大2.6%。

11月商品房銷售均價(jià)9097元/平， 環(huán)比下降6.4%， 同比下降9.5%， 同比降幅較10月擴(kuò)大2.6%， 創(chuàng)下2024年6月以來單月最大同比跌幅。其中住宅銷售均價(jià)9594元/平，環(huán)比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅擴(kuò)大4.9%。

前11月住宅銷售均價(jià)10028元/平（前10月-前9月分別為10068元/平、10048元/平方、10158元/平、10086元/平、10128元/平、10125元/平、10005元/平、9935元/平），同比下降。2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%。

單月來看，11月住宅銷售均價(jià)9594元/平（10月-9月10286元/平、9月9864元/平），同比下降11.1%（10月-4月下降6.2%、下降0.3%、下降4.3%、下降7.0%、下降5.7%、下降4.3%），同比降幅比10月擴(kuò)大4.9%，主要是結(jié)構(gòu)性因素。

表明短期內(nèi)房價(jià)大漲的概率為零，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性變化有關(guān)。目前各地房價(jià)調(diào)整大，中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對債務(wù)到期。

第九是資金端，房企到位資金跌幅擴(kuò)大。前11月房企到位資金8.5145萬億元，同比下降11.9%，跌幅比上月擴(kuò)大2.2%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄5.1%，累計(jì)下降3年11個(gè)月（47個(gè)月），說明房企資金狀況有所惡化。

隨著銷售面積、金額下降，跌幅擴(kuò)大，其中一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)放緩態(tài)勢，部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善不明顯。總的來看，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，但是復(fù)蘇動(dòng)力弱。

前11月房企到位資金8.5145萬億元，同比下降11.9%，跌幅比上月擴(kuò)大了2.2%。其中，國內(nèi)貸款1.3149萬億元，下降2.5%，比上月跌幅擴(kuò)大了0.7%。利用外資23億元，同比下降24.6%，比上月跌幅收窄了12.9%。

自籌資金3.0628萬億元，下降11.9%，跌幅比上月擴(kuò)大1.9%。定金及預(yù)收款2.5098萬億元，下降15.2%，跌幅比上月擴(kuò)大3.0%。個(gè)人按揭貸款1.1786萬億元，下降12.8%，跌幅比上月擴(kuò)大2.2%。表明這三項(xiàng)資金的跌幅擴(kuò)大。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)。房企大量的到期債務(wù)，銷售回款大量減少，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約、多次重組，部分房企資不抵債現(xiàn)象。其次是庫存，積壓資金。最后是待交房規(guī)模大，需要龐大資金。所以，風(fēng)險(xiǎn)未出清。

銷售降溫對房企資金的拖累明顯，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、跌幅最大，預(yù)示房企自籌資金難度上升，銷售回款壓力上升。市場環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。繼續(xù)降低房貸首付和利率及稅收、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

前11月國內(nèi)貸款1.3149萬億元，下降2.5%（前10月-前8月下降1.8%、下降1.4%、增長0.2），比上月跌幅擴(kuò)大0.7%，比2024年同比下降6.1%，收窄3.6%，反映國內(nèi)融資環(huán)境未明顯改善，增量貸款困難，是房企縮減投資原因。

外資23億元，下降24.6%，比2024年末下降26.7%收窄1.9%，連續(xù)3年7個(gè)月（43個(gè)月）下降。自籌資金3.0628萬億元，下降11.9%，比上月擴(kuò)大1.9%，比2024年下降11.6%，跌幅擴(kuò)大0.3%，說明房企的資產(chǎn)處置等改善放緩。

定金及預(yù)收款2.5098萬億元，下降15.2%，跌幅比上月擴(kuò)大3.0%，比2024年末下降23.0%，收窄7.8%。個(gè)人按揭貸款1.1786萬億元，下降12.8%，跌幅擴(kuò)大2.2%，比2024年下降27.9%，跌幅收窄15.1%，主要是銷售面積、金額跌幅擴(kuò)大。

國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款四項(xiàng)資金分占全部房企到位資金的94%以上，后三項(xiàng)合計(jì)超過77%。受10月商品房銷售面積、商品房銷售金額下降，跌幅擴(kuò)大的影響，房企資金來源有所下滑，資金面依然承壓。

單月來看，11月房企到位資金6554億元，同比下降21.9%（9月下降11.5%、8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%），降幅比上月擴(kuò)大10.4%。資金降幅收窄，主要是房企銷售回款差，外部融資改善不明顯。

第一是11月房款6292億元，同比下降32.5%（10月下降27.5%、9月下降9.5%、8月下降166%），銷售回款繼續(xù)走弱。定金及預(yù)收款同比減少41.9%，降幅較10月擴(kuò)大了15.9%，個(gè)人按揭貸款同比下降34.7%，降幅較10月擴(kuò)大了4.1%。

11月居民中長期貸款凈增加100億元，同比少增2900億元。第二是非房款3499億元，同比下降25.5%，降幅擴(kuò)大9.2%。國內(nèi)貸款989億元，同比下降10.4%，降幅擴(kuò)大3.6%。自籌資金2209億元，同比下降30.7%，降幅擴(kuò)大13.5%。

房企資金壓力是房企縮減投資（拿地面積和金額、新開工和竣工面積下降）的主要原因。總體來說，目前房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大。

銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企流動(dòng)性、經(jīng)營、財(cái)務(wù)緊張。目前支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降47個(gè)月，市場處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。

第十是國房景氣端，跌幅連續(xù)8個(gè)月擴(kuò)大。11月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為91.90，環(huán)比下降0.53%，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升后出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月下降。國房景氣同比已經(jīng)連續(xù)3年11個(gè)月（47個(gè)月）跌破100。

表明目前房地產(chǎn)景氣、活躍、信心、繁榮度未改善，呈現(xiàn)惡化趨勢，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，持續(xù)邊際修復(fù)放緩轉(zhuǎn)停止，刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，2024年6月國房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢，目前連續(xù)8個(gè)月跌幅擴(kuò)大。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。