謝逸楓：2025年中國樓市十大關鍵詞，你絕對想不到！

文/謝逸楓

一年一度的中國樓市關鍵詞盤點時刻，老漢照例給大家盤下2025年樓市關鍵詞，一則回顧過去一年中國樓市新的變化，二則了解中國樓市發生哪些重要的事情。

2025年樓市發生許多新的變化，關鍵詞非常多，例如止跌回穩、好房子、存量盤活、去庫存、城中村改造、現房銷售、民企回歸、地王、房地產發展新模式等。

例如著力穩樓市、房地產高質量發展、專項債收儲存量商品房和閑置土地、城市更新貨幣化安置、房企債務風險、保交房、取消公攤試點、房票、租購并舉等。

例如因城施策、保障性住房、房貸利率2.0、項目白名單、房屋全生命周期安全管理制度、住房公積金制度改革、城市分化、一二手房價成交背離、房企轉型等。

包括住房貸款利息專項附加扣除和個人住房貸款利息補貼（廣州）、住房貸款利息專項附加扣除標準上升（個稅附加抵扣）、個人住房交易契稅收降低等。

老漢認為，能夠成為2025年中國樓市關鍵詞的，必須是影響市場走向，在市場上引起巨大的強烈反應，并且讓大家記憶猶新的，才是真正的樓市關鍵詞。

關鍵詞以穩樓市、因城施策、好房子、現房銷售、去庫存、房票、房地產高質量發展、盤活存量、城市更新、房地產發展新模式為主。

關鍵詞一：穩樓市

穩樓市的行業基調，從房住不炒轉向止跌回穩再到著力穩定房地產，自2024年12月9日首次提出，貫穿于2025年，預計繼續貫穿于2026年-2028年市場。

房地產定調多次提到要“穩”，從“穩住樓市股市”到“持續用力推動房地產市場止跌回穩”再到“更大力度促進樓市股市健康發展”最后到著力穩定房地產市場。

2024年12月9日的會議首次明確要求穩住樓市股市，2025年3月的會議提出穩住樓市股市”被，首次寫入工作報告，2025年12月3日的會議提出穩樓市。

2025年12月10日-11日的會議首次提出著力穩房地產市場（穩樓市）、12月16日的會議提出著力穩定房地產市場，12月23日的會議強調著力穩樓市。

關鍵詞二：因城施策

2016年3月的會議首次提出了“因城施策”的概念，其內涵主要指“因城施策化解房地產庫存”。“因城施策”的內涵可概括為“因地制宜、因城施策、分類調控”。

即全國調控政策不再搞一刀切，在政策方向、力度與節奏上需要因城而異，與三穩（穩地價、穩房價與穩預期）與“三保”（保交樓、保民生與保穩定）。

2021年12月的會議提出因城施策促進房地產業良性循環和健康發展、2022年3月的會議提出因城施策促進房地產業良性循環和健康發展、12月的會議再次提到。

2022年3月提出因城施策促進房地產業良性循環和健康發展、8月24日的會議首次提出允許地方“一城一策”，8月31日的會議再次對行業“一城一策”作出部署。

2022年12月的三場會議提出因城施策、一城一策。2023年3月的會議提出因城施策、精準施策。8月的會議再次提出因城施策、一城一策。

2023年12月21日至22日的會議提出要穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策。

2024年4月的會議提出因城施策優化房地產的政策，穩定房地產的市場。2024年12月的會議提出因城施策、一城一策、精準施策、因區施策。

2025年3月的會議提出因城施策調減限制性措施，更大力度促進樓市股市健康發展。2025年12月10日-11日的會議提出因城施策控增量、去庫存、優供給。

“控增量、去庫存、優供給”意味著在土地和住房供應方式、土地和住房及存量供應結構、去庫存模式三個層面將有新的變化。

2025年12月23日的會議提出，提到要因城施策控增量、去庫存、優供給，城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策。

關鍵詞三：好房子

好房子”概念的推出和發展是一個逐步推進的過程，關鍵時間節點如下?。2022年8月?，住建部門首次公開提出“好房子”概念，標志著其正式進入政策視野。

2025年3月?，該概念被寫入工作報告，進一步提升其政策地位。?2025年5月1日?，國家標準《住宅項目規范》（俗稱“好房子”國家標準）正式施行。

“好房子”國家標準的出臺，不僅為住宅品質設定了硬性技術要求，推動行業從“量”的擴張轉向“質”的提升，還會未來房地產高質量發展提供產品方向。

2025年3月5日的會議提出要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，這是“好房子”首次寫入工作報告。

2025年3月、5月、7月、9月、10月、12月超過20場會議都提出過好房子，全國各地都在發布好房子或好房子建設的文件和部分城市的房企推出好房子項目。

好房子的提出，是人民群眾對居住需求的升級方向，也為房地產高質量發展錨定了清晰目標，2025年全國各地提出推動“好房子”建設。

毫無疑問，從“住有所居”到“住有宜居”再到“住有優居”，“好房子”的提出，是房地產發展從規模擴張轉向品質躍升的鮮明標志。

關鍵詞四：現房銷售

現房銷售作為房地產發展新模式的重要內容，在2025年得到進一步實踐和推廣。多地加快現房銷售試點工作，部分城市已將現房銷售作為土地出讓的條件之一。

例如一些城市規定，在特定區域或特定類型的房地產項目中，必須實行現房銷售。旨在提高交易透明度，保障購房者權益，減少期房銷售帶來的交付風險。

隨著試點工作的推進，越來越多的房地產企業開始調整開發策略，加大現房銷售項目的建設和推廣。在2025年4月、9月、10月、12月提出推進現房銷售。

現房銷售對房地產市場影響巨大，長期看有利購房者，短中期看不利開發商。供應端來看，可能影響市場供應的減少，增強未來房價上漲預期。

關鍵詞五：去庫存

房地產去庫存政策并非單一事件，而是房地產調控中的長期措施，其核心目標是化解商品房庫存，穩定市場（穩定房價、穩定預期、穩定地價）。

在時間線上，房地產去庫存政策在2015-2016年首次大規模推出?，以應對當時較高的庫存水平。此后去庫存作為因城施策的重要組成部分，2020年再次被提及。

時隔9年，去庫存再次提出，被納入2026年重點工作?。2025年12月的會議明確提出因城施策控增量、去庫存、優供給，通過收購存量商品房用于保障性住房等。

值得注意的是“去庫存”上一次在2016年12月的會議中被提及，當時存在三四線城市庫存過多問題，后面才有棚改貨幣化的政策出臺。

2025年全國去庫存周期、百城去庫存周期較高，疊加二手房掛牌量和法拍法的規模較大等新問題，去庫存的迫切程度超過2024年及2014年-2016年。

毫無疑問，房地產市場區域差異明顯，目前二三四線城市以去庫存為主，一線城市側重城市更新，主要是考慮城市之間的供需關系和財力狀況及政策設施情況。

關鍵詞六：房票

房票制是政府為推進城市更新、激活樓市需求而推行的經濟政策工具，其核心是將房屋征收補償權益貨幣量化后出具購房結算憑證?。

該制度允許被征收人在指定區域和時間內選購商品房，逾期未使用則轉為貨幣補償。自2022年起實施，截至2025年12月已在全國超90個城市（區）落地。

通過政策性獎勵（例如鄭州8%補償金上浮）、可轉讓機制（例如青島允許分割轉讓一次、廣州轉讓一次）、稅收優惠、期限和區域限制取消等方式去庫存。

房票制起源于計劃經濟時期，最初為限制購房資格的憑證，現已成為房地產調控的重要創新手段，成為房地產去庫存的重要措施。

房票非強制，能將安置需求與存量去化結合起來。房票是將安置需求與存量去化結合起來的舉措，有助于快速消化滯銷住宅庫存，也能縮短舊改周期。

被搬遷人可結合自身需要，靈活選擇房票安置、產權調換、貨幣補償中的一種、兩種、三種進行搬遷補償，政府采用了多種扶持辦法，鼓勵使用房票安置。

房票包括市場價評估、獎勵金額、不受限購、同一項目被搬遷人間、被搬遷人與親屬間轉讓、期限展期、不受區域限制、稅收減免、不限住宅和商辦及公寓。

房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導拆遷補償資金流入樓市，避免貨幣化安置的資金流入其他地方。

短期來看，房票政策通過“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤爛尾項目，房票可作為補償工具吸引社會資本介入。

目的是激活舊改停滯項目，提振市場對城市更新項目的信心。長期來看，房票的多元化補償可提升城市更新效率，優先推進可實施區域，縮短舊改周期。

房票成為政府統籌房源的市場化工具，可減少安置房建設財政支出。房票可跨區域購房，優化供需匹配，緩解核心區住房壓力，激活樓市流動性。

房票安置的拆遷安置政策的早期探索可追溯至2005年左右?，當時部分城市開始嘗試向拆遷戶發放房票，但這一階段的實踐較為零散。

2013年?山西省翼城縣曾出現房票相關爭議事件，反映出早期房票在執行中可能存在的問題。?2022年?，房票政策進入新一輪推廣階段，多個城市陸續跟進。

鄭州市?于2022年成為全國首個推行房票安置的省會城市、?青島市?在2022年啟動了相關實踐。?2024年?房票政策在更多城市落地，尤其是一線城市開始探索。

廣州2024年1月成為全國首個試行房票制度的一線城市，荔灣區石圍塘征拆項目發放了首張房票。?北京2024年7月發布通州區房票安置實施方案征求意見稿。

上海市?于2024年8月在金山區金山衛鎮核發了首張房票。??2025年?，房票政策進一步擴展至其他一線城市和部分二三線城市。

深圳2025年創新“補償方式三選一”模式，2025年4月9日正式實施房票制度，并在12月核發了首張房票。??昆明市?于2025年6月8日起施行房票安置新規。

瀘縣?（四川省）于2025年9月21日起施行房票安置實施方案。?截至2025年12月全國已有130多個城市推出或落地房票政策，覆蓋范圍持續擴大。

12月18日，深圳在城市軌道交通27號線工程（西麗段）涉及西麗福光樓土地整備項目中核發首張房票，被搬遷單位深圳福光公司獲發價值4055萬元房票。

這標志著深圳市多元安置模式創新邁出里程碑一步。此前，廣州上海都已經發出首張房票。2024年以來超130地出臺、優化房票安置政策。

自2024年發放首張房票以來，截至2025年12月初，廣州累計發放房票1411張，發放金額18.68億元，已使用1041張（跨區使用153張）。

消化存量商品房792套（含9個車位），總面積75708平方米，其中城中村改造項目中共發放1245張，發放金額15.41億元。另有通過房票認購房源約5500套。

面積超55萬平，資金約98億元。房票安置是現有復建安置、產權調換、貨幣補償方式的一種補充形式，征收人將被征收人房屋安置補償權益進行貨幣量化后。

以房票形式出具給被征收人的一種安置方式。當前廣州市房票安置政策已從試點逐步推廣至全市各區，通過“市+區”政策體系持續推進。

關鍵詞七：房地產高質量發展

2025年10月23日的會議首次明確提出房地產高質量發展，將“推動房地產高質量發展”系統性地融入“保障和改善民生”框架。

這一變化標志著房地產的定位從單一的民生保障、經濟刺激工具，升級為與促進消費、擴大投資、優化區域布局和推進新型城鎮化。

是國家戰略協同聯動的關鍵環節，凸顯了構建房地產展新模式、促進房地產行業長期健康發展的決心。房地產高質量發展歸根到底是要讓人民群眾住上好房子。

全面推進高質量發展模式。2025年10月23日的會議，明確的“房地產高質量發展”并非單一維度的品質提升，而是涵蓋“供給-需求-運營”全鏈條的系統性升級。

供給端將從增量開發轉向存量優化+精準補位，通過城中村改造、老舊小區更新盤活存量住房資源。針對新市民、年輕人等群體。

增加保障性住房、共有產權房供給，形成“商品住房+保障住房”的多元供給結構。需求端將以人口高質量發展為牽引，圍繞人口結構變化。

（家庭小型化、老齡化）優化住房產品設計，例如增加適老化住房、小戶型功能性住房供給，同時通過完善教育、醫療等配套設施，提升住房的綜合居住價值。

運營端將強化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業、社區服務等增值功能，實現住房從“物理空間”到“生活場景”的轉變。

2025年11月11日的建議提出，將“推動房地產高質量發展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”部分。

在明確住房供給分類保障與交易安全保障的基礎上，《建議》進一步聚焦人民群眾“住有宜居”的核心訴求，將“好房子”建設作為房地產高質量發展的關鍵方向。

房地產高質量發展內涵，第一是城市發展階段轉變是房地產高質量發展的時代背景，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

房地產發展與城市發展密不可分。當前行業也要順應城市發展階段的轉變，從高速增長轉向高質量發展，從增量建設為主轉向增存并重，積極推動城市更新。

2024年我國城鎮化率為67%，“十五五”期間城鎮化率仍有增長空間，人民群眾改善居住條件的愿望強烈，存量房屋改造需求量大，房地產仍有很大發展潛力。

第二是房地產發展新模式是房地產高質量發展的實現路徑。構建房地產發展新模式，一是要完善住房供應體系，更加突出住房的居住屬性。

在住房保障方面，通過增加保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。在發展市場方面，因城施策為市場提供各類改善性住房供給。

二是要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，主要內容包括逐步建立項目公司制、主辦銀行制、推廣現房銷售制。

三是要建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險制度。

第三是“好房子”是房地產高質量發展的直接體現。實現人民對美好生活的向往，“好房子”是落腳點。

2025年12月22日至23日的會議提出，“十五五”時期推動房地產高質量發展，要準確把握房地產市場供求關系的重大變化。

看到新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。

要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

關鍵詞八：盤活存量

“盤活存量資產”這一政策概念的提出可以追溯到2022年10月31日的一份意見，標志著該政策在國家層面正式確立。

2022年10月31日?的意見，明確了盤活存量資產的重點領域、區域和企業類型，例如存量土地及閑置低效資產等，并要求分類落實盤活條件以提升資源配置效率。

此后，政策在2023年和2024年持續深化，如2023年3月鄭州市出臺實施方案細化操作，2024年10月財政部門發文支持專項債券收購存量商品房用于保障性住房。

2024年年中出臺的“存量房產、優化增量”的樓市政策，延伸至土地市場。2024年12月11日至12日的會議提出，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

這是繼2024年4月30日的會議首次提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，9月26日的會議再次強調對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量之后，這一政策在會議上被再次強調。

2025年3月和2025年12月的報告、會議，進一步強調要緊密貼合市場需求盤活存量資產，發揮存量政策和增量政策集成效應，多個重點領域明確了推進路徑。

例如房地產領域提出因城施策控增量、去庫存、優供給，財政領域提出優化債務重組和置換辦法，投資領域提出高質量推進城市更新、優化實施兩重項目。

盤活存量用地和商辦用地，這也就意味著后續各類金融財政資源會加快導入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業用地、辦公用地和工業用地等類型。

很大程度上會通過政府相關資金介入，尤其是存量土地收儲專項債資金。這一資金或將大批量、高效率地對房企消化存量土地發揮積極作用。

存量盤活是房地產供給側結構性改革的核心，核心就是通過優化現有資源來激活市場，實現“做優增量、盤活存量”的目標，是行業走出當前困境的關鍵路徑。

政策層面?，已明確將“盤活存量用地和商辦用房”列為重點任務，并賦予地方政府在收購主體、價格及用途上更大自主權。

這意味著未來會有更多專項債資金用于收儲閑置土地，并通過“收儲—調規—再出讓”模式精準投放，穩定市場預期。

具體操作上?，主要有三大方向。一是?金融支持?，通過專項債、房保障性住房再貸款3000億元等工具為收儲和改造提供資金。

二是?多方合作?，鼓勵政府、企業、社會資本聯合開發，通過設立基金、允許土地用途轉換等方式盤活“硬骨頭”地塊。

三是?市場流轉?，通過交易、改造等方式提升存量土地價值，例如將存量房和土地項目轉為保障房、文旅或康養項目等。

根據華泰證券相關研報預計，明年3月可能公布新增3萬億元的特別國債、4.5萬億元地方專項債，其中包括用于補充銀行資本金的1萬億特別國債。

包括8000億元用于化解存量隱債的地方專項債以及約5000億元地方專項債可能用于收購存量閑置土地和商品房。

關鍵詞九：城市更新（城中村改造、城市更新貨幣化）

此消彼長的是，城市更新從之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而這并非沒有先兆，2025年7月城市工作會議時隔十年再度召開。

2025年7月城市工作會議提出，在對未來城市工作重點任務的部署中，“城市更新”出現了兩次，一次在總體任務中提出要以推進城市更新為重要抓手。

另一次在重點任務中與發展生產力有關的第二條中，提出依靠改革開放增強城市動能，高質量開展城市更新。2025年12月的會議，突出城市更新的首要任務。

城市更新放在2026年的首要任務“堅持內需主導，建設強大國內市場”之中，而2025年16日的會議，則指出城市更新的重要內容為危舊房和城中村改造。

未來在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務還不少，房地產高質量發展仍有可觀前景。

2025年12月的會議明確“大力實施城市更新”與去年提法一致，“高質量開展城市更新”的定調與會議相同，從位置上看，由去年第二位調整置于首要工作中。

城市更新成為2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作為穩投資、擴需求的重要抓手，預計2026年將迎來更多城市更新的政策利好。

城市更新領域，對比2024年，2025年城市更新工作從“大力實施”升維至“高質量推進”。當前，全國固定資產投資由正轉負，房地產開發投資疲弱是重要拖累因素。

此次表述與過往一致，均強調“止跌回穩”，因此需要圍繞城中村危舊房改造、優質住房投資建設等新市場開展工作，拉升投資指標。

關鍵詞十：房地產發展新模式

房地產業發展新模式是指實現房住不炒、租購并舉的模式。2023年4月底的會議，在部署房地產市場相關工作時指出，要推動建立房地產業發展新模式。

2023年2月26日-2月28日的報告、《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》中首次提出房地產業發展新模式的內涵。

房地產業發展新模式的內涵，最核心要求是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障體系、租購并舉的住房制度。

2023年11月11日的會議提出，在體制機制上，要建立人房地錢要素聯動新機制，從要素資源科學配置入手，人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

同時，還要建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度。

提出“房地產發展新模式”理后念。2024年房地產圍繞著供需端改革、房企化債等重點發力。2025年以來，房地產在“新模式”上更進一步，進入高質量發展階段。

房地產發展新模式是2024年3月的會議提出的政策框架，旨在適應新型城鎮化發展趨勢和房地產供求關系變化，解決居民剛性住房需求和多樣化改善性需求。

房地產發展模式的框架，主要是通過構建“保障+市場”雙軌制住房體系，加大保障性住房建設和供給力度，同時完善商品房相關基礎性制度。

核心內容包括建立城市房地產融資協調機制、優化差別化住房信貸政策、推進現房銷售試點改革等制度創新措施，并設立300億元中央財政預售資金保險機制。

包括優化“人地錢”掛鉤政策，推出房貸利率動態調整機制 。2024年3月的會議明確提出標本兼治化解房地產風險，加快構建房地產發展新模式”的戰略部署。

2024年7月21日的決定提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

2024年10月22日的會議提出，加快構建發展新模式。適應市場供求關系發生重大變化的新形勢，破解發展難題和防范風險、促進市場平穩健康發展的治本之策。

2025年11月11日的會議提出，明確了房地產發展新模式的內涵，第一是完善住房供應體，即產權交易型住房形成保障住房和市場化兩個體系和發展住房租賃。

第二是建立人、房、地、錢要素聯動機制。以人定房，以房定地、以房定錢，促進供需平衡、結構合理。從源頭上促進供需平衡，防范盲目擴張帶來的風險。

第三是改革完善房地產開發、融資、銷售制度。首先是在房地產開發方面，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。

項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。其次是在項目融資方面，推廣保交房工作中探索形成行之有效辦法。

就是一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金都存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。

最后是在商品房銷售方面，有力有序推進現房銷售；繼續實行預售的，規范預售資金監管。第四是發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2025年10月29日的會議提出，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，優化保障性住房供給。

滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供給，推動房地產高質量發展。毫無疑問，意味著基礎制度的改革正推進。

2025年12月10日-11的會議部署2026年房地產工作時，強調“穩樓市”為政策目標，并將加快構建房地產發展新模式置于重要位置，需在穩樓市基礎上推進。

2025年12月16日的會議回應著力穩定房地產市場的措施，強調從供需兩端發力穩市場、推動房地產企業轉型發展，并加快構建房地產發展新模式。

加快構建房地產發展新模式，改革完善房地產開發、融資、銷售等基礎制度，理把握房地產發展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革。

當前去庫存壓力突出，不同城市層級存在差異。2025年12月23日，住建部門表示，2026年將從供地、收儲等多個方面來著力穩定房地產市場。

強調，要編制實施住房發展規劃和年度計劃，推動建立‘人房地錢’要素聯動機制，并圍繞“好房子”建設等措施，以促進房地產高質量發展。