低效商辦用地改做學(xué)生公寓的新出路

去年網(wǎng)上有一篇文章《研究生多到無宿舍可住》引發(fā)了社會(huì)高度關(guān)注，近期長租公寓做學(xué)生宿舍話題的熱度在上升。未來長租公寓做學(xué)生宿舍不僅是一門生意，還將是一種趨勢。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，鼓勵(lì)長租公寓改學(xué)生宿舍需要制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步規(guī)范，同時(shí)也需要政策的支持。

學(xué)生宿舍這個(gè)話題的大背景是近些年我國對教育的重視程度逐漸提高，已經(jīng)發(fā)展到教育強(qiáng)國的戰(zhàn)略高度。最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出教育要服務(wù)于高質(zhì)量發(fā)展，提出教育強(qiáng)國的要求，尤其是推動(dòng)科技人才的培養(yǎng)和發(fā)展，社會(huì)各界對高層次人才的需求持續(xù)高漲，青年人也在追求學(xué)歷升級(jí)，教育部近年也在大力推動(dòng)職業(yè)本科和專業(yè)研究生教育發(fā)展。當(dāng)前高等教育高層次辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，面臨的一大瓶頸問題是學(xué)生宿舍不足，教育部也多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指標(biāo)。

針對這個(gè)問題，高校為什么不擴(kuò)建校舍？首先，許多高校地處城市中心城區(qū)或者區(qū)域中心，周邊土地資源緊張，沒有新建的空間。其次，即使要新建需要投入大量土地、財(cái)政資金，目前這些資源也都比較緊張。其次，還有建設(shè)周期長的問題，宿舍建設(shè)從立項(xiàng)啟動(dòng)到交付可使用最快也需要兩至三年。此外，2035年后高等教育適齡人口規(guī)模將逐年下降，大規(guī)模建校舍可能存在閑置的風(fēng)險(xiǎn)。主管部門綜合考慮了這些因素以及核心城市還有一定量的低效存量資產(chǎn)急需盤活，因此國家發(fā)改委等七部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，提到了“鼓勵(lì)高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。

目前已經(jīng)有部分高校通過這個(gè)模式來拓展宿舍，也取得一些成效。如中國礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)等通過購置周邊商品房，改造為標(biāo)準(zhǔn)化宿舍。浙江大學(xué)則擬投入2360萬元租賃紫金港校區(qū)周邊5公里內(nèi)的社會(huì)用房作為學(xué)生宿舍，提供不少于3000張床位，以緩解校內(nèi)住宿緊張問題。可以看出，學(xué)校拓展宿舍既有收購模式也有租賃模式，而通過租賃的模式更為合理，資金壓力更小。

對于長租公寓而言，鼓勵(lì)改成學(xué)生宿舍是一種趨勢，但是這個(gè)過程中需要制度來進(jìn)一步規(guī)范，同時(shí)也需要一定政策的支持。比如對房源選取、租金成本、學(xué)生分配、運(yùn)營管理都要有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。目前行業(yè)遇到的一個(gè)最大的問題就是稅收問題，主要由于學(xué)生沒有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主體，運(yùn)營主體就不能享受保租房的優(yōu)惠稅收，而學(xué)生宿舍租金本來就低，這樣影響了運(yùn)營機(jī)構(gòu)的積極性。從國外市場來看，學(xué)生公寓不僅是一門好生意，并且還有英美等國發(fā)行了學(xué)生公寓類房地產(chǎn)信托基金，英國的學(xué)生公寓REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）只有2個(gè)，但規(guī)模都很大，最新市值合計(jì)為42億英鎊，占英國住房REITs總市值的60%以上。所以，長租公寓做學(xué)生宿舍前景廣闊，但我們也呼吁相關(guān)部門關(guān)注長租公寓做宿舍的事情，并給予一定的政策支持。

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