山西高院發布八起物業糾紛典型案例

“小物業，大民生”。物業服務是事關人民群眾安居宜居的“關鍵小事”，也是關乎社會治理的“民生大事”。妥善解決物業領域矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要一環，也是提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的重要保障。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》中提出“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。

近年來，山西法院堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，積極踐行以人民為中心的發展思想，堅持和發展新時代“楓橋經驗”，依法妥善審理涉物業糾紛案件，持續加大物業糾紛源頭預防和實質化解，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩定。

為充分發揮典型案例的示范引導效應，山西高院從全省法院審結的物業糾紛案件中選取八個典型案例予以發布。此次發布的案例涵蓋了物業服務合同履行、物業費用、業主知情權、物業管理損害責任等物業糾紛多個領域，回應了住宅專項維修資金使用、共有部分收益等群眾關心的熱點問題，體現了依法裁判、多元解紛、協同共治的司法理念，彰顯了全省法院以高度的政治自覺、法治自覺、審判自覺，實質化解物業糾紛，為基層治理注入法治動能的生動實踐。

讓居民更“安居”，讓物業更“樂業”。下一步，山西法院將積極回應群眾關切，加強物業糾紛案件的集約化辦理，持續深化物業糾紛多元解紛機制建設，推動業主、業委會與物業服務企業凝聚法治共識，依法理性維權，共同營造權責明晰、服務規范、管理有序、和諧宜居的美好家園，以高水平法治護航社會治理現代化，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。

目 錄

案例1.某小區業主委員會訴某物業公司不當得利糾紛案

案例2.郭某訴某物業公司及某小區業主委員會物業服務合同糾紛案

案例3.張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

案例4.周某訴路某、某物業公司高空拋物、墜物損害責任糾紛案

案例5.郭某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

案例6.某物業公司訴王某物業服務合同糾紛案

案例7.張某等訴某物業公司業主知情權糾紛案

案例8.某物業服務公司訴57戶業主物業服務合同糾紛案

案例一、物業公司出租業主共有部分產生的收益，在扣除合理成本后，屬于業主共有

——某小區業主委員會訴某物業公司不當得利糾紛案

【基本案情】

某物業公司未經業主同意，將其管理的某大廈樓頂出租給甲、乙兩公司7年，用于建設信號接收基站，共收取兩公司電費收益及場地租賃費49038.5元。在此期間，某物業公司為小區改造、維修污水管、消防井下工程、電梯等項目支出32975元。小區業主委員會因與某物業公司就樓頂出租收益的歸屬問題產生爭議，遂訴至人民法院。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”本案中，大廈樓頂屬于建筑區劃內業主的共有部分，某物業公司出租大廈樓頂設立通信基站屬于利用業主共有部分開展經營活動，收益49038.5元在扣除用于改造、維修相關項目支出的32975元后，剩余收益16063.5元應當退還該小區業主委員會。

【典型意義】

小區共有部分的收益是指物業服務人利用業主共有部分經營獲得的收益，主要包括：公共場地停車費，樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等部分的廣告費，公共場地擺攤、自助售水機、快遞柜進場費，通信設備占地費，物業用房、經營用房租金收入等。在經營收益扣除物業服務人管理共有部分的合理成本后，業主委員會有權要求物業服務人歸還該收益。物業服務人應當向人民法院提供經營收益的相關合同、賬簿、收入憑證等，拒不提供導致無法通過司法審計等方式確定經營收益的具體數額，由物業服務人承擔不利后果。

案例二、業主共有部分的維修可啟用住宅專項維修資金

——郭某訴某物業公司及某小區業主委員會物業服務合同糾紛案

【基本案情】

郭某作為某小區某棟樓的頂層住戶，發現樓頂漏水后，與某物業公司以及業主委員會溝通。對方告知郭某住宅專項維修資金難以申請，為防止損害擴大，郭某可先自行墊付資金維修。郭某遂自費對樓頂進行維修，花費9300元。之后郭某請求某物業公司支付其維修費用未果，遂訴至人民法院。某物業公司以維修費用應動用該小區的住宅專項維修資金為由，拒絕支付。庭審中，小區業主委員會認可該筆費用應當從住宅專項維修資金中支付。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》第十八條將以下七種情形規定為“緊急情況”：1.電梯故障；2.消防設施故障；3.屋面、外墻滲漏；4.產權歸業主的二次供水水泵運行中斷；5.排水設施堵塞、爆裂；6.樓體外立面存在脫落危險；7.其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

本案中，郭某居住的樓棟頂樓屋頂，屬于在該棟樓居住的業主共用部分。樓頂出現非人為原因造成的漏水后，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。郭某經業主委員會同意先行墊資維修且業主委員會認可該筆維修費用應當由住宅專項維修資金支付，故人民法院判決郭某墊付的維修費用由業主委員會申請，從該棟樓的住宅專項維修資金中支付。

【典型意義】

住宅專項維修資金是專項用于住宅共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，是住宅的“養老金”。住宅專項維修資金的使用，關系到全體業主的共同利益，必須符合法律規定的用途和程序。

《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》規定，維修資金劃轉業主大會管理前，申請人使用維修資金，需編制“維修資金使用方案”通知業主，并經符合法定人數業主表決同意后，報維修資金管理機構申請列支，由維修資金管理機構及時將維修資金劃轉至維修單位。維修資金劃轉業主大會管理后，“維修資金使用方案”經上述程序表決、公示，由業主委員會對方案等資料審核同意后，報維修資金管理機構。發生危及房屋使用和人身安全等緊急情況，需要立即對住宅共有部位、共有設施設備進行維修和更新、改造的，可由街道辦事處（鄉鎮人民政府）對“維修資金使用方案”等資料進行審核和現場查驗后，由維修資金管理機構及時將維修資金劃轉至維修單位。但對于房屋仍在保修期內的，則由開發商承擔維修費用；對于因業主私自搭建陽光房、種植花草、安裝熱水器、衛星天線等破壞樓頂防水層的維修費用，則應由業主自行承擔，不得從維修資金中支付。

案例三、物業服務人應對其管理過失給業主造成的財產損失承擔相應的賠償責任

——張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

【基本案情】

張某與某物業公司簽訂《物業服務合同》，并根據合同約定按當地三級物業服務標準的價格支付了物業管理費、地下停車費等全部費用。之后，張某停車位東面的垃圾存放處起火，導致其停放在停車位的轎車被燒毀。火災發生時有一床墊在垃圾存放處已放置多日。消防部門出具的火災事故認定書載明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、電器線路故障、吸煙，無法排除玩火不慎引發火災、遺留火種引發火災的可能。因未查明放火人，張某遂訴至人民法院，要求物業公司賠償損失。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第一款規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。”山西省住建廳發布的《住宅物業服務標準》規定，生活垃圾分類收集，應按照規定設分類收集點，日產日清，臨時垃圾應每日清理。按照某物業公司當地三級物業服務標準要求，小區監控系統設備應24小時運轉正常，實現對管理區域有效監控，監控資料保存不少于15日。

本案中，火災發生時床墊在垃圾存放處已放置多日未清理，某物業公司未做到日產日清，安裝的監控設備也未覆蓋起火處，導致未能及時滅火，也無法查清放火人。某物業公司的服務不符合合同約定的三級物業服務標準，構成違約。因某物業公司并非直接侵權人，故人民法院根據其過錯程度酌情判決該公司對張某的損失承擔一定的賠償責任。

【典型意義】

物業服務合同是物業服務人在服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。民法典等法律法規、行業標準以及物業服務合同，均明確了物業服務人的義務。物業服務人未依法、依規、依約提供服務造成業主損失的，應當承擔與其過錯相當的賠償責任。即使該損失是第三人造成的，也不能免除物業服務人的違約責任。本案中，某物業公司未按三級服務標準提供服務，其雖非直接侵權人，但仍需對違約導致的損失向業主承擔相應的賠償責任。

案例四、物業公司未采取必要的安全保障措施防止高空墜物、高空拋物的，在無法找到肇事人的情況下，應承擔與其過錯相適應的賠償責任

——周某訴路某、某物業公司高空拋物、墜物損害責任糾紛案

【基本案情】

周某在其小區單元樓門口，被從高空扔下的大理石條砸傷頭部，住院治療14天，被評定為十級傷殘。事后經排查發現，路某家所在的公共樓道窗戶下堆放有同類石材，高度距離窗口1米左右，事發時路某家中無人。案涉小區物業收費偏低，小區內未安裝高空監控設備，未能查明肇事者。因小區業主多為周某同村親友，周某不愿將可能的加害人一并起訴。路某為石材所有人，某物業公司此前未要求路某清理廢棄石材，故周某起訴路某、某物業公司，要求共同賠償其人身損害賠償金155262.36元。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉侵權責任編的解釋（一）》第二十五條規定：“物業服務企業等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，經公安等機關調查，在民事案件一審法庭辯論終結前仍難以確定具體侵權人的，未采取必要安全保障措施的物業服務企業等建筑物管理人承擔與其過錯相應的責任。被侵權人其余部分的損害，由可能加害的建筑物使用人給予適當補償。具體侵權人確定后，已經承擔責任的物業服務企業等建筑物管理人、可能加害的建筑物使用人向具體侵權人追償的，人民法院依照民法典第一千一百九十八條第二款、第一千二百五十四條第一款的規定予以支持。”

本案中，某物業公司對路某在公共區域堆放雜物的行為疏于管理，違反了物業公司的安全保障義務，對周某的損害后果具有一定過錯，但某物業公司的賠償比例應當與其過錯在損害后果中所占原因力的比例相適應。導致周某受傷的直接侵權人是肇事者，肇事者應當承擔主要賠償責任。路某在公共區域堆放私人雜物雖有過錯，但放置在公共區域的石材被他人高空拋出，超出了普通人能預見到的風險范圍，不應苛求路某能預見到此類風險。因此，路某放置石材的行為與周某的損害后果之間不存在法律上的因果關系，路某對周某不承擔侵權責任。故人民法院酌定某物業公司對周某的損害后果承擔一定的賠償責任。

【典型意義】

保障業主的人身財產安全是物業服務人最基本的職責。物業服務人既負有注意義務，不能因其管理服務存在危險而使業主遭受損害；也負有安保義務，不能因其不作為而使業主遭受第三人侵害。

本案中，某物業公司應當預見在公共區域放置石材可能導致的各類風險，但某物業公司既未通知、督促路某清理長期堆放的廢棄石材，也未代為清理，其不作為違反了物業服務人的安全保障義務。某物業公司疏于管理的行為與肇事者的侵權行為相結合，最終導致了周某受傷的損害結果，與周某的損害后果之間存在法律上的因果關系，應當向周某承擔與其過錯相當的賠償責任。本案的裁判提示物業服務人，不僅應采取必要的安全保障和防范、監控措施，也要加大宣傳力度，告知業主在公共區域放置雜物的各類風險，積極督促業主清理雜物，共同預防高空拋物、墜物事件的發生。

案例五、物業服務人未定期檢查、疏通物業服務區域內的共用管道，管道返水致業主財產損失，應賠償業主損失

——郭某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

【基本案情】

郭某夫婦在外地旅行期間接到小區物業公司電話，稱其房屋衛生間有漏水現象。郭某安排親屬前往查看，發現污水從衛生間馬桶返出，整個房間已被污水浸泡，家中地板、家具、家電、裝修、衣物、茶葉及生活用品等均毀損。經物業公司現場查看，確認是郭某房屋所在單元的下水主管道堵塞，污水從位于一樓房屋的馬桶返出所致。經鑒定，郭某夫婦的損失共計480934.91元。因與物業公司協商賠償無果，郭某遂訴至人民法院。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，山西省住建廳發布的《住宅物業服務標準》對共用部分的巡查規定，一級、二級物業服務，對污水總管至少半年巡查一次，至少每年疏通一次；三級物業服務，對污水總管至少每季巡查一次，至少半年疏通一次；四級物業服務，對污水總管至少每月巡查一次，至少每季疏通一次；五級物業服務，對污水總管至少每周巡查一次，至少每季疏通一次。

本案當事人雙方均認可郭某夫婦的損失系因單元下水主管道堵塞所致，而下水主管道屬于業主共有部分，對該部分維修、養護屬于某物業公司的義務。某物業公司未按期對下水主管道進行巡查、疏通，構成違約，對下水主管道堵塞給郭某夫婦造成的損失應承擔主要責任。結合本案實際情況，郭某夫婦對產生的損失也有一定過錯。故人民法院判決某物業公司對郭某夫婦的損失承擔主要賠償責任。

【典型意義】

管道漏水問題是小區治理中的熱點和難點。住宅樓的下水管道通常由主管道與支管道組成，主管道貫穿整個樓棟，系業主共有部分。物業服務人對主管道負有維修、養護責任，應定期查看管道情況，疏通管道內雜物，降低管道堵塞、漏水風險，保證其正常運行，并做好維護記錄。業主的財產因漏水受損時，物業服務人應及時上門檢查，查找漏水部位，判斷漏水原因，告知業主采取合理措施防止損失進一步擴大。物業服務人修復主管道漏水部位需進入其他業主的專有部分時，相關業主應予積極配合。

案例六、物業服務合同期滿未續簽，業主未另聘物業服務人，繼續接受原物業服務人提供的服務，不得以未續簽合同為由拒付物業費

——某物業公司訴王某物業服務合同糾紛案

【基本案情】

某物業公司與某研究所簽訂《物業管理服務合同》，約定由該公司為研究所家屬院的住戶提供物業服務。服務期滿后，雙方未繼續簽訂書面物業服務合同，但某物業公司仍繼續提供了3年物業服務。王某為該家屬院住戶，拖欠物業費共4473.74元，某物業公司將其訴至人民法院。王某以其未與某物業公司簽訂物業合同為由進行抗辯。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十八條規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”本案中，某物業公司與某研究所簽訂的《物業管理服務合同》雖已到期，但某物業公司繼續提供了3年物業服務。在此期間，小區業主并未選聘新的物業服務人，繼續接受某物業公司提供的服務。因此，原物業管理服務合同繼續有效，某物業公司提供的是不定期的物業服務。故人民法院判決王某支付物業公司物業費用4473.74元。

【典型意義】

物業服務合同期限屆滿，合同終止。但是，物業服務是一個持續性的過程，物業服務人的選聘和續聘必須經過法定程序。在無后續物業服務承繼的情況下，物業服務人突然停止服務，業主會面臨安全無保障、環境衛生無人維護、生活秩序混亂的局面。為保證物業服務的連續性，民法典規定的不定期物業合同是在特定條件下為了維護公共秩序而直接在當事人之間創設的合同條款，是法律對于秩序、效益等價值考量而進行的特別規定，業主不能排除適用，故人民法院判決王某向某物業公司支付物業費。業主和物業服務人在相互給予對方必要的時間，為另聘物業服務人以及進行物業交接工作做好準備的條件下，雙方也可以隨時解除不定期物業合同。

案例七、業主在法律規定的范圍內行使知情權，應予保護

——張某等訴某物業公司業主知情權糾紛案

【基本案情】

張某、郭某等四人系某小區業主，均與某物業公司簽訂《物業服務協議》。2024年，張某、郭某等四人以某物業公司侵犯其知情權為由，訴至人民法院，請求判令某物業公司提供備案的“某市四星級物業收費”等級證書、收費標準憑證及獲得政府指導價的準確備案時間；該物業公司競標物業服務資格的中標通知書；建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；該物業公司2019年至今物業服務費、電梯服務費的收入和支出賬簿及明細賬目；保潔外包、保安外包、設施維保外包、水箱維護清洗、監控設備維保、綠化維護外包、電梯維保、垃圾清運、業主共有場地出租、電梯廣告合同以及上述合同相對方的營業執照；小區每年開展2次以上的社區文化活動，社區文化活動的工作人員姓名、性別、聯系方式等72項訴訟請求。

【裁判結果】

人民法院經審理認為，業主知情權依法應予保護。《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規定：“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”

本案中，張某等四人作為業主，有權在法律和司法解釋規定的范圍內，要求物業公司公開其掌握的情況和資料。張某等四人要求物業公司提供共有部分的使用和收益情況，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況等訴訟請求，與業主利益密切相關，屬于民法典及司法解釋規定的物業服務人應當向業主公開的事項，某物業公司應當予以公開。張某等四人要求物業公司公示舉辦社區文化活動人員聯系方式等訴訟請求，因涉及他人個人信息保護及隱私權，超出了業主合法權益的范圍，人民法院不予支持。

【典型意義】

業主作為建筑物區分所有權人，行使知情權是法律賦予的權利，也是參與社會治理的重要方式。現實生活中，建筑物區劃內共有部分、共有設備設施及管理事項情況復雜，因此，業主知情權的范圍應當以與其自身合法權益相關且客觀存在的信息為限，不屬于法定公開范圍的事項，物業服務人不必公開。

本案中，張某等四人要求某物業公司公開的72項事項范圍廣泛、內容具體，幾乎涵蓋了小區全部的共有部位及全部共用設備、設施，部分訴求超越了業主知情權的范圍。本案的裁判既保障了業主合理行使知情權、監督權，避免信息不透明導致權益受損；又劃定了業主行使知情權的邊界，防止業主濫用權利，以司法之力促推建設文明、和諧、美麗、可持續的社區環境。

案例八、人民法院多元聯動批量化解物業服務合同糾紛

——某物業服務公司訴57戶業主物業服務合同糾紛案

【基本案情】

某物業公司以其已依約提供物業服務，57戶業主卻長期拖欠物業費為由，向人民法院提起57件訴訟，要求57戶業主支付物業費。

【處理方式】

人民法院在審理過程中了解到，業主一致認為某物業公司提供的保潔等物業服務不到位，故采用不交物業費的方式督促某物業公司解決問題。為化解雙方矛盾，人民法院組織座談會，梳理業主反映的普遍性問題，要求某物業公司制定整改方案、明確整改時間，并組織雙方多次調解，最終雙方對支付物業費達成一致意見，某物業公司撤回起訴。

為確保業主權利落到實處，結案后，人民法院牽頭召開由公安、住建、街道辦、社區、人大代表、物業工作者共同參與的多方聯動現場會。會上，某物業公司負責人匯報了整改措施，人民法院特邀的法律專家講解了物業糾紛中的常見問題，法官剖析了物業糾紛典型案例，各方代表交流了意見，某物業公司與業主簽署了倡議承諾書。現場會凝聚了各方共識，促進了矛盾糾紛的圓滿化解，使小區的法治化管理水平得到了進一步提升。

【典型意義】

物業服務合同糾紛往往是因物業服務人清潔小區、設施設備維護不到位等問題引發，業主通過拒交物業費的方式向物業服務人表達不滿，該矛盾具有普發性和反復性。化解物業服務人與業主之間的糾紛是人民法院參與基層社會治理的重要抓手。

本案中，人民法院在結案后積極作為，持續關注、監督物業公司整改進展情況，并且主動聯動公安、住建、街道、社區等單位，為業主和物業公司搭建溝通交流的平臺。本案是人民法院堅持和發展新時代“楓橋經驗”，延伸司法服務觸角，構建矛盾糾紛預防化解多元共治格局的生動實踐。

來源：山西高院