“嫣然醫(yī)院拖欠房租”，李亞鵬與房東，何錯(cuò)之有？

前幾天寫了一篇關(guān)于“李亞鵬此前商業(yè)投資失敗”的文章。

我寫該文章的初衷，純粹是因?yàn)槟硢?wèn)答平臺(tái)主推了這樣的問(wèn)題，“李亞鵬稱欠款4000萬(wàn)是因向朋友提供個(gè)人擔(dān)保所致，怎么回事？為什么有網(wǎng)友稱這筆錢其實(shí)是有條件股轉(zhuǎn)債？”

我就該問(wèn)題的兩個(gè)提問(wèn)做了回答，順便同步到了微信公眾號(hào)。

某問(wèn)答平臺(tái)主推了這個(gè)問(wèn)題

沒(méi)想到這篇文章能被這么多人看到，然后，留言區(qū)還炸翻了天。

除了不理智的發(fā)言之外，有很多人在圍繞嫣然醫(yī)院拖欠房租的問(wèn)題進(jìn)行爭(zhēng)論。

留言區(qū)的爭(zhēng)議

我翻看了大家的爭(zhēng)論內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)很多人對(duì)基本的事實(shí)并不了解。

因此，針對(duì)相關(guān)的問(wèn)題，就我個(gè)人了解到的情況，做一個(gè)解讀，不針對(duì)任何一方。

首先是捐款問(wèn)題。

很多人捐款，是為了幫助嫣然天使兒童醫(yī)院“解決拖欠租金”問(wèn)題。

畢竟，這是一家做了十多年唇腭裂兒童救助的非營(yíng)利性質(zhì)醫(yī)院（理事沒(méi)有分紅權(quán)），救過(guò)成千上萬(wàn)個(gè)孩子。

于是，當(dāng)大家聽說(shuō)醫(yī)院因?yàn)榍纷鈳浊f(wàn)、可能面臨騰退時(shí)，覺得該幫一把，然后向嫣然天使基金捐款數(shù)千萬(wàn)。

但很遺憾，嫣然天使基金和嫣然天使兒童醫(yī)院是兩家獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，所捐善款必須專款專用，并不能用于支付嫣然天使兒童醫(yī)院的欠租。

不過(guò)，盡管有誤會(huì)，我覺得事情到這兒還算在“正能量”的區(qū)間，但輿論走向逐漸走向“批判房東”，多少有點(diǎn)情緒化了。

李亞鵬公開澄清捐款問(wèn)題

其次，是拖欠房租的問(wèn)題

如果把情緒先放一邊，從商業(yè)和經(jīng)濟(jì)邏輯看，醫(yī)院的房租和漲幅不是“貴不貴”的問(wèn)題，是簽約周期太長(zhǎng)的問(wèn)題。

我們先復(fù)盤一下租約的時(shí)間線。

第一階段，是2010–2019年，首份十年合同，月租約38萬(wàn)元，每?jī)赡赀f增5%，日租約2.65元/㎡。

我從2011年至2016年期間一直在嫣然天使兒童醫(yī)院所在的望京區(qū)域工作，對(duì)當(dāng)時(shí)的租金還是有所了解的。

說(shuō)實(shí)話，2010-2011年的時(shí)候，望京寫字樓的日租水平大約就是在3-4元/㎡的區(qū)間，望京SOHO剛建成起租價(jià)也曾經(jīng)低至2-3元/㎡的區(qū)間。

所以嫣然天使兒童醫(yī)院在簽署第一份租約的時(shí)候，租金水平是低于市場(chǎng)平均水平的，但也沒(méi)有低很多，大概有個(gè)20%-30%的折扣。

只不過(guò)，后來(lái)幾年望京地區(qū)房?jī)r(jià)和租金都是水漲船高，年租金漲幅基本上都在10%以上，所以到2019年的時(shí)候，望京區(qū)域租金市場(chǎng)價(jià)漲到了7-10元/㎡的區(qū)間。

但是第一份租約，條款約定租金水平每?jī)赡赀f增5%，房東也只能遵守合約，這才有了所謂房租便宜一半的說(shuō)法。

總結(jié)一下，第一階段，望京地區(qū)房租水平上漲很快，但十年長(zhǎng)期合同限定了醫(yī)院房租的漲幅，所以房東吃虧。

望京地區(qū)租金水平先漲后跌

第二階段，2019年續(xù)約十年，月租提高至80萬(wàn)元，日租約5.24元/㎡，雖然房租翻倍，其實(shí)仍然低于同期市場(chǎng)價(jià)（7-10元/㎡），并不屬于暴漲式定價(jià)。

而且，正如大家所理解的那樣，嫣然醫(yī)院沒(méi)有其他更合適的選擇，因?yàn)橥瑓^(qū)域都不便宜，如果換租還涉及到遷址、裝修、歇業(yè)等一系列問(wèn)題，都是成本。

所以，嫣然醫(yī)院再次續(xù)租10年。

但問(wèn)題在于，2019年正好是望京寫字樓租金的高位區(qū)間。

到了2023年之后，望京主流租金成交價(jià)回落到5–7元/㎡，望京SOHO部分房源甚至跌到了3–5元/㎡。

但由于嫣然醫(yī)院簽署的仍然是十年長(zhǎng)期合同，合同條款規(guī)定：在80萬(wàn)基礎(chǔ)上，每?jī)赡昀^續(xù)遞增5%，等于說(shuō)是合同條款鎖死了嫣然醫(yī)院的租金水平。

結(jié)果就是市場(chǎng)租金價(jià)格在降，但嫣然天使醫(yī)院的租金在漲。

這一階段，嫣然醫(yī)院吃虧。

從合同角度看，房東沒(méi)什么問(wèn)題，只是周期錯(cuò)配而已。

問(wèn)題出在合同周期太長(zhǎng)了，以至于踏入了房地產(chǎn)下行周期。

一般來(lái)說(shuō)，寫字樓租金合同基本上是三年一簽，最多五年一簽，周期一長(zhǎng)，就容易偏離市場(chǎng)價(jià)。

嫣然醫(yī)院遷址才是一個(gè)好選擇

客觀上講，李亞鵬訴諸媒體，只是想要讓嫣然醫(yī)院繼續(xù)運(yùn)營(yíng)下去，沒(méi)有想要“指責(zé)房東”的意思。

從房東的角度講，第一個(gè)十年里雖然吃虧，但還是按照合同執(zhí)行了；第二個(gè)十年里，好不容易輪到占便宜，也是按合同執(zhí)行，怎么“輿論”就指責(zé)起來(lái)了呢？

房東可能覺得也很冤枉。

所以，我覺得這起事件里，李亞鵬和房東，都是：何錯(cuò)之有？

對(duì)于現(xiàn)在的嫣然醫(yī)院，唯一可以解決困局的辦法就是退租遷址。

如果繼續(xù)留在原址，醫(yī)院未來(lái)只剩三條路不斷靠“資助人”捐款補(bǔ)租金，不斷陷入合同糾紛，最終仍然會(huì)面臨被迫遷出的結(jié)局。

而且每拖一年欠款增加，聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)放大，管理資源被消耗，實(shí)在不是一個(gè)明智的選擇。

所以遷址吧。

望京租金水平已經(jīng)降下來(lái)了，哪怕還在望京地區(qū)運(yùn)營(yíng)，也不愁沒(méi)有地方。

根據(jù)李亞鵬的說(shuō)法，嫣然醫(yī)院不具備公開募捐的資質(zhì)（具備募捐資質(zhì)的是嫣然基金），愛心企業(yè)或者好心人可以主動(dòng)聯(lián)系嫣然醫(yī)院，提供資金支持。

也希望嫣然天使兒童醫(yī)院能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去。