觸底信號(hào)來(lái)了

不少爆雷房企發(fā)布了2025年的業(yè)績(jī)預(yù)告，出人意料的是，一眾爆雷房企2025年居然都賺翻了。

佳兆業(yè)發(fā)布的《盈利預(yù)告》稱，預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)不少于500億元，而2024年還是凈虧損285億元。

無(wú)獨(dú)有偶——

碧桂園預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為10-22億元，而2024年凈虧351億元；

世茂預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為144.73億元，而2024年凈虧359億元；

遠(yuǎn)洋預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為67.56億元，而2024年凈虧186億元；

金科預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為300-350億元；

禹洲預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為234-254億元；

旭輝預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為170-190億元。

很多債權(quán)人沒(méi)等到爆雷房企還一分錢，卻看到這些爆雷房企都從“爆虧”轉(zhuǎn)向了“爆賺”，直接就炸毛了。

我們認(rèn)為有必要跟大家解釋一下上市公司“債務(wù)重組收益”對(duì)財(cái)報(bào)的影響，比如一家房企對(duì)外一共欠了100億，債務(wù)重組后最終只需要還50億，那么不需要再償還的50億就屬于債務(wù)重組收益，計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)。

因此，上述爆雷房企并不是真的因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的好轉(zhuǎn)（比如賣房賣得好）賺了錢，而是因?yàn)榕c債權(quán)人達(dá)成債務(wù)減免、展期、債轉(zhuǎn)股等重組協(xié)議從而實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組收益，也即通過(guò)“債權(quán)人讓利”實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)報(bào)表的“扭虧為盈”。

更準(zhǔn)確地說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在2025年并未出現(xiàn)基本面的改善或反轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)房企也未走出經(jīng)營(yíng)的困境，尤其是爆雷房企，因此《業(yè)績(jī)預(yù)告》里的“扭虧為盈”只是債務(wù)重組后實(shí)現(xiàn)的表面盈利而已。

我們注意到，截止當(dāng)前，大部分房企都還在虧損，一是因?yàn)榍捌诟邇r(jià)拿的地現(xiàn)在已經(jīng)算不過(guò)賬，而且即便建成后交付也毛利銳減；二是自2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)集中爆雷以來(lái)，土地、在建工程（存貨）及其他資產(chǎn)減值嚴(yán)重，投資性房產(chǎn)公允價(jià)值大幅虧損，比如很多住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的估值都已大幅下滑；三是房企大量融資成本都無(wú)法再資本化（計(jì)入“存貨/開(kāi)發(fā)成本”），大額費(fèi)用化利息讓房企的處境雪上加霜，扣非凈利潤(rùn)更是慘不忍睹。

以禹洲集團(tuán)為例，根據(jù)其業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為234-254億元，但剔除債務(wù)重組收益及重估收益的影響，預(yù)計(jì)2025年歸母凈虧損為112億元至92億元。

對(duì)比一下，已完成債務(wù)重組的佳兆業(yè)、花樣年、旭輝、碧桂園、奧園等爆雷房企，至少已實(shí)現(xiàn)了“紙面扭虧為盈”，但未完成債務(wù)重組的爆雷房企則更加前途未卜。以正榮地產(chǎn)為例，2025年凈虧損174億元，相比2024年的虧損擴(kuò)大了將近3倍，債務(wù)重組目前也已停擺。

近段時(shí)間，市場(chǎng)上很多聲音在說(shuō)，房地產(chǎn)已進(jìn)入觸底時(shí)刻，尤其是以一線和強(qiáng)二線城市為代表，3月份樓市的成交量?jī)r(jià)都出現(xiàn)了令人驚喜的變化，官媒也開(kāi)始頻繁使用“爆火”“暴漲”等字眼。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向確實(shí)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)性質(zhì)的變化，主要原因則是李嘉誠(chéng)家族“重返地產(chǎn)”與碧桂園債務(wù)重組落地、銷量回升、召回舊部?jī)纱髽?biāo)志性事件。

以精準(zhǔn)逃頂和精準(zhǔn)抄底著稱的李嘉誠(chéng)家族（長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)），集團(tuán)主席李澤鉅在2026年3月明確表示，“地產(chǎn)是核心業(yè)務(wù)”，只要回報(bào)合理，將積極拿地。這被廣泛解讀為頂尖資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)險(xiǎn)已基本釋放、底部區(qū)間已現(xiàn)”的明確判斷。

碧桂園2025年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16億元，雖然只是完成系統(tǒng)性債務(wù)重組所錄得的非現(xiàn)金收益，也即紙面的“扭虧為盈”，但實(shí)際上還是實(shí)現(xiàn)了從“生存危機(jī)”到“財(cái)務(wù)修復(fù)”的關(guān)鍵跨越。作為民營(yíng)房企龍頭，碧桂園債務(wù)重組成功并實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，確實(shí)極大地提振了市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企信用修復(fù)與經(jīng)營(yíng)復(fù)蘇的預(yù)期，為整個(gè)行業(yè)的筑底修復(fù)注入了強(qiáng)心針。

如果從這個(gè)角度上去看爆雷房企的“扭虧為盈”，那么債權(quán)人的炸毛其實(shí)根本沒(méi)有必要，畢竟這是妥協(xié)后的結(jié)果，而這結(jié)果確實(shí)給解決債務(wù)問(wèn)題帶來(lái)了更多的想象空間。

“38號(hào)文”發(fā)布以來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)很多投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商都重新回到了拿地市場(chǎng)，我們認(rèn)為這是一個(gè)至關(guān)重要的信號(hào)，為此，我們?cè)跉v經(jīng)5年的城投非標(biāo)投資業(yè)務(wù)后終于重新?lián)炱鹆说禺a(chǎn)前融業(yè)務(wù)。

2026的房地產(chǎn)，或許比我們想象中的會(huì)更樂(lè)觀一些。