香港居民過戶深圳房產(chǎn)怎么省錢？深圳專業(yè)房產(chǎn)繼承律師唐云虹教你

道華婚姻家事律師團

婚姻家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實戰(zhàn)專家

十年專注·大宗財產(chǎn)類 婚姻家事法律服務(wù)

廣東道華律師事務(wù)所, 道華婚姻家事律師團，唐云虹律師，深圳十大離婚律師推薦，十大繼承律師推薦, 粵港澳大灣區(qū)專業(yè)離婚官司、遺產(chǎn)繼承訴訟律師，知名大宗財產(chǎn)家族律師，海量勝訴成功案例，特別擅長處理：疑難財產(chǎn)分割/法院訴訟、上市公司股權(quán)/基金/股票分割、房產(chǎn)、深圳小產(chǎn)權(quán)房/農(nóng)民房、土地、廠房、虛擬貨幣資產(chǎn)、涉香港離婚財產(chǎn)分割、婚內(nèi)/離婚財產(chǎn)協(xié)議、稅務(wù)籌劃、債務(wù)隔離、離婚財產(chǎn)轉(zhuǎn)移、涉外籍遺產(chǎn)繼承、遺囑公證、遺囑/法定繼承糾紛訴訟、遺囑訂制和效力認定、舊改拆遷、民刑交叉、跨境協(xié)同等。服務(wù)區(qū)域：廣東 深圳 福田 香港 澳門 海外 廣州 中山 珠海 佛山 惠州 東莞

一、 基本案情

一位香港的陳老先生，早年在深圳市羅湖區(qū)花費10萬元購買了一套住宅，登記了陳老先生和他女兒各占50%的份額，現(xiàn)因考慮到自己年老無力管理深圳的房產(chǎn)，陳老先生擬將該房產(chǎn)自己50%的份額也過戶至其女兒名下，以完成家族財富傳承，避免百年之后發(fā)生糾紛。但在前往不動產(chǎn)登記中心詢問的時候，工作人員告知因為該地段房屋現(xiàn)平均價值已上百萬，若按常規(guī)市場價格辦理買賣過戶或贈與過戶，需繳納契稅、個人所得稅、增值稅等各類稅費合計不低于10萬元，成本高昂。

經(jīng)朋友介紹，陳老先生找到廣東道華律師事務(wù)所，委托道華律師尋求合法、合規(guī)且成本最低的過戶方案，實現(xiàn)房產(chǎn)順利傳承。

二、 爭議焦點

（一）確認核心訴求，檢索確認政策

1.溝通了解核心訴求：接受委托后，經(jīng)過全面的溝通，道華律師了解到委托人因為年紀漸長，希望直接將房產(chǎn)給到女兒管理出租，希望以稅費成本最低的方式在生前就將份額過戶給女兒。

2.政策精準挖掘：結(jié)合陳先生想現(xiàn)在就將房產(chǎn)過戶給女兒的核心需求，道華律師經(jīng)全面檢索深圳市不動產(chǎn)登記以及稅收的相關(guān)政策，定位到直系親屬間買賣過戶，增值稅、個稅、契稅可按登記價核稅的相關(guān)規(guī)則，并經(jīng)過實地前往稅務(wù)局、不動產(chǎn)登記中心詢問核實，確認該政策目前的可行性和辦理流程、要求。

3.主體資格核驗：在全面梳理陳老先生提供的材料后，確認陳先生與其女兒是直系親屬，符合政策適用主體條件；同時確認陳先生及其女兒的香港居民身份是否具備在深圳辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主體資格、香港居民與內(nèi)地居民房產(chǎn)買賣過戶的流程及材料差異。

（二）訂制最優(yōu)方案，推進材料收集

1.最優(yōu)方案確定：在評估買賣、贈與等各類過戶方式產(chǎn)生的稅費成本差異，并與陳先生充分溝通釋明后，最終確定采用“直系親屬間買賣過戶+按登記價核稅”的組合方案。該方案既能享受最低計稅基數(shù)，又能避免贈與房產(chǎn)未來二次交易時可能產(chǎn)生的高額個人所得稅。

2.材料收集：

（1）身份類：陳老先生及女兒的香港永久性居民身份證、港澳居民來往內(nèi)地通行證、經(jīng)香港律師、中國委托公證人公證并轉(zhuǎn)遞的親屬關(guān)系證明文書。

（2）房產(chǎn)類：不動產(chǎn)權(quán)證書。

（3）交易類：按登記價制作《深圳市二手房買賣合同》、前往深圳任意公證處辦理買賣合同的公證文書。

（三）流程辦理與稅務(wù)申報

1.不動產(chǎn)登記申請：向深圳市不動產(chǎn)登記中心提交轉(zhuǎn)移登記申請，明確申報交易價格為房產(chǎn)原始登記價，并提交直系親屬關(guān)系證明，申請適用特殊計稅政策。

2.稅務(wù)核價與繳納：稅務(wù)部門依據(jù)深圳市直系親屬過戶政策，核準以原始登記價為計稅基數(shù)。最終核算應(yīng)繳稅費僅為契稅、印花稅及登記費，合計5000元。

3.產(chǎn)權(quán)過戶完成：完成稅費繳納后，不動產(chǎn)登記中心依法辦理過戶手續(xù)，將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移至陳老先生女兒名下。

三、辦案結(jié)果

本所律師通過精準適用深圳市直系親屬房產(chǎn)過戶稅收優(yōu)惠政策， 在接受委托后 2個月內(nèi)， 成功將陳老先生深圳房產(chǎn)過戶至其女兒名下。原預(yù)估 10萬元以上的稅費，最終僅繳納5000元，節(jié)稅比例超95%，圓滿實現(xiàn)了委托人低成本傳承房產(chǎn)的核心訴求。

四、 總結(jié)及拓展——低成本深圳房產(chǎn)傳承路徑

（一）深圳市直系親屬房產(chǎn)過戶政策

1.基本內(nèi)容及核心優(yōu)勢

針對直系親屬間房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，存在特殊計稅規(guī)則：直系親屬間買賣過戶，可申請以房產(chǎn)原始登記價作為計稅依據(jù)，而非市場評估價，本質(zhì)是稅務(wù)機關(guān)認可“直系親屬間以原始登記價交易”屬于“計稅依據(jù)明顯偏低但有正當理由”的情形，從而準予按登記價核稅。

2.政策適用條件

主體條件：交易雙方必須為直系親屬，包括父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女、配偶。本案中陳老先生與其女兒符合該主體要求。

方式條件：必須采用買賣過戶方式，贈與、繼承不適用該計稅規(guī)則。

房產(chǎn)條件：房產(chǎn)須具備原始登記價（即有明確的歷史購房合同、發(fā)票佐證），且登記價顯著低于當前市場評估價。本案房產(chǎn)因購置時間早，登記價極低，完全契合。

材料條件：需提供經(jīng)公證的直系親屬關(guān)系證明、不動產(chǎn)權(quán)證書、原始購房合同及發(fā)票，以證明親屬關(guān)系與登記價真實性。

（二）繼承過戶

1.基本內(nèi)容及核心優(yōu)勢

除本案采用的買賣過戶外，繼承過戶是另一種實現(xiàn)房產(chǎn)最低成本傳承的法定方式，尤其適用于產(chǎn)權(quán)人百年后的財富傳承安排：

（1）稅費成本極低：我國遺產(chǎn)繼承并無遺產(chǎn)稅，而以繼承方式辦理房產(chǎn)過戶的，依法可以免征契稅、個人所得稅、增值稅，僅需繳納印花稅（按評估價0.05%）、不動產(chǎn)登記費即工本費（80元），整體成本可忽略不計。

（2）無購房資格限制：繼承房產(chǎn)不受深圳限購政策影響，繼承人無需具備購房資格即可辦理過戶。

2.適用條件及流程

適用前提：產(chǎn)權(quán)人（被繼承人）已去世；繼承人系法定繼承人（配偶、子女、父母等）或憑借被繼承人生前遺囑有權(quán)繼承取得房產(chǎn)的繼承人或受遺贈人。

辦理流程：

（1）材料準備：被繼承人死亡證明、親屬關(guān)系證明、不動產(chǎn)權(quán)證書、遺囑（如有）。

（2）辦理繼承確認：無爭議的，辦理繼承權(quán)公證；有爭議的，通過訴訟取得生效法律文書。

（3）申請過戶：憑公證書或法院文書，向不動產(chǎn)登記中心申請繼承轉(zhuǎn)移登記。

（三）兩方案對比

五、 唐云虹律師辦案心得

房產(chǎn)傳承，從來不只是簡單的產(chǎn)權(quán)過戶，更是一份沉甸甸的信任與期盼，承載著長輩對子女的疼愛，也關(guān)乎家族財富的有序延續(xù)。我國在房產(chǎn)過戶計稅上除國家法律法規(guī)外，地方政策對于計稅方式以及優(yōu)惠又有著不同的規(guī)定，存在著地方性的差異，落實到實務(wù)操作中，許多當事人往往因為對于政策、法規(guī)的不了解而踩坑，承擔了高額的稅費成本。

在本次辦案中，陳先生作為香港人對內(nèi)地政策不甚熟悉，在了解到稅費高達10萬元時一度打算放棄，直至找到道華律師協(xié)助下才順利完成過戶。基于《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定和道華律師團隊在深圳市、粵港澳大灣區(qū)辦理房產(chǎn)繼承的實踐，總結(jié)出以下親屬之間房產(chǎn)傳承的辦理經(jīng)驗：

1.深挖地方政策是節(jié)稅關(guān)鍵：深圳作為特區(qū)，針對直系親屬過戶、歷史遺留房產(chǎn)等有特殊政策。辦理跨境居民房產(chǎn)傳承時，必須精準檢索并適用地方特殊規(guī)則，而非僅依據(jù)通用稅法。本案中，從最初得知委托人面臨十萬元高額稅費的焦慮，到精準找到政策突破口、最終僅花費5000元完成過戶，我們真切感受到，專業(yè)的法律服務(wù)不僅能解決實際難題，更能為委托人緩解焦慮、實現(xiàn)心愿。

2.跨境主體材料需合規(guī)：香港居民辦理內(nèi)地房產(chǎn)事務(wù)，其身份證明、親屬關(guān)系證明必須經(jīng)中國委托公證人公證并由中國法律服務(wù)（香港）有限公司轉(zhuǎn)遞，否則不具備法律效力。跨境房產(chǎn)過戶涉及兩地規(guī)則差異，容不得半點疏忽，每一份材料的嚴謹審核，都是對委托人托付的鄭重回應(yīng)，更是規(guī)避法律風(fēng)險的底線堅守。

3.方案選擇需兼顧當下與未來：選擇買賣還是繼承過戶，需綜合考量傳承時間節(jié)點、當前稅費成本及子女未來房產(chǎn)處置的稅務(wù)成本，提供全周期法律建議。我們深知，房產(chǎn)傳承不僅是財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，更是家族情感與責(zé)任的延續(xù)，因此每一份方案的設(shè)計，都力求兼顧當下成本與長遠利益，不辜負委托人的信任與期待。

作為律師，我們不僅要精通法律法規(guī)與地方政策，更要懷揣同理心，站在委托人的角度，用專業(yè)、嚴謹、高效的服務(wù)，為每一份信任保駕護航，用法律的力量，讓財富傳承更省心、更安心、更暖心，這便是我們堅守法律初心、踐行執(zhí)業(yè)使命的終極追求。

六、 法律法規(guī)索引

（一）法律法規(guī)

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第一千一百二十七條：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：（一）第一順序：配偶、子女、父母；（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

《中華人民共和國契稅法》：

第四條：契稅的計稅依據(jù)：（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款；（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

第六條：有下列情形之一的，免征契稅：……（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬。

《中華人民共和國稅收征收管理法》（2015修正）第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。

道華婚姻家事律師團（廣東道華律師事務(wù)所），十年專注·大宗財產(chǎn)類 婚姻家事法律服務(wù)，離婚繼承家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實戰(zhàn)專家，是廣東粵港澳大灣區(qū)[深圳本土]-專業(yè)法律服務(wù)的影響力品牌之一，更是知名跨境離婚繼承領(lǐng)域調(diào)解、訴訟實戰(zhàn)標桿律師團隊。

唐云虹律師團隊承辦超1000宗婚姻繼承類案件，涉案金額數(shù)十億元，在上市公司股權(quán)、深圳小產(chǎn)權(quán)房、土地、廠房等大宗財產(chǎn)離婚分割、遺產(chǎn)繼承糾紛訴訟、遺囑訂制與家族財產(chǎn)傳承等爭議解決領(lǐng)域具有豐富的成功實戰(zhàn)勝訴案例，特別擅長處理涉外、跨境財產(chǎn)離婚訴訟、遺產(chǎn)繼承官司等行業(yè)疑難痛點，以本土化辦案智慧攻克各類復(fù)雜家事財產(chǎn)爭議，贏得客戶高度贊譽與行業(yè)口碑。

秉承“保障財產(chǎn)安全、防控法律風(fēng)險、賦能財富增值”理念，匯集律師、銀行、保險、財稅等行業(yè)專家，以豐富的民商事訴訟仲裁及民刑交叉、稅務(wù)籌劃等成功經(jīng)驗作為支撐，為高凈值客戶（含香港、澳門、外籍人士）提供婚姻家事與財富傳承一攬子解決方案，以實現(xiàn)風(fēng)險防控、債務(wù)隔離，以及家族財富傳承的美好愿景。

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