巨虧 371 億！深鐵年報揭底：比起放開限購，這才是深鐵真正噩夢

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

昨天，深圳市場迎來最重磅消息：深圳一夜徹底脫光，非深戶也可以買房了，門檻直接拉到最低，也是深圳擠牙膏似的最后一招了。

深圳作為一直以來的樓市風(fēng)向標(biāo)，前幾次政策都是不痛不癢的存在，或許是因為2026年第一季度的熱度，這次上頭算是想開了，抓住這一波行情再放出一個大招。

本次新政來看，深圳這一波置換與剛需會全面有所提升，畢竟這么多的名額持續(xù)放出，對于布局深圳的各大開發(fā)商來說，無疑是雪中送炭的存在。

不過，其他開發(fā)商估計偷偷在笑，作為深度布局深圳的超大型國企深鐵集團(tuán)來說，卻是噩夢的開始。

就在近期，深鐵集團(tuán)發(fā)布的2025年年報，再次迎來巨虧。這是深鐵集團(tuán)入股萬科之后的第N次大虧損，萬科已經(jīng)成為深鐵集團(tuán)一個沉重的包袱。

4月29日，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（簡稱“深鐵集團(tuán)”）在深圳證券交易所發(fā)布公告，2025年度，深鐵集團(tuán)實現(xiàn)收入212.2億元，其中，地鐵、鐵路運營及管理設(shè)計收入占比64.03%。

公司合并報表范圍內(nèi)發(fā)生虧損371.97億元，占上年末凈資產(chǎn)比例為12.34%，超過10%。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，深鐵集團(tuán)本期計提長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備132.18億元。

2017年，深圳地鐵集團(tuán)以664億元接手華潤、恒大所持萬科股份，成為第一大股東，在當(dāng)年算是一個轟動行業(yè)的大事件。

彼時，萬科是中國房地產(chǎn)行業(yè)最亮眼的標(biāo)桿，媒體盛贊深鐵是“白衣騎士”，拯救了萬科免于“野蠻人”寶能的吞噬。

算下來當(dāng)時萬科對應(yīng)的股價在20.5元左右。而如今呢，當(dāng)前股價只有大約3.9元。光從純粹持有這部分股權(quán)來算賬面浮虧就超過540億元。

誰也沒想到，深鐵集團(tuán)這家深圳超級國企不僅僅沒能拯救萬科，還讓萬科帶入了死胡同，幾年時間內(nèi)巨虧千億，這筆賬不知道誰會買單。

深鐵集團(tuán)入股萬科之后的幾年，這家國企也從幕后真正走入了臺前，特別是一大批管理層集體入駐萬科之后，萬科的命運也就此改寫。

其實，原本的戰(zhàn)略邏輯就是萬科逐步變成國企，這已經(jīng)是萬科最好的結(jié)局，也是萬科集團(tuán)這么多員工的最好結(jié)局。

殊不知命運總是這么坎坷，高管變陣，退薪、高管BK，深圳國資深陷千億'債務(wù)枷鎖"，這家國企的未來確實無法預(yù)估。

年報發(fā)布不久，深鐵集團(tuán)再來一次勁爆官宣：

深鐵集團(tuán)發(fā)布關(guān)于董事長變更的公告，根據(jù)相關(guān)程序，辛杰不再擔(dān)任公司董事長。截至公告日，公司董事長空缺暫未任命。后續(xù)公司將及時披露新任董事長情況。

這是小編見過最簡短的董事長變更公告，或許深鐵集團(tuán)也不太想多說一句話，新董事長的人選一直也沒有確認(rèn)。

辛杰這位前董事長，前段時間的風(fēng)波更是層出不窮，從深鐵到萬科，雖然在萬科任職時間不長，但是對萬科未來的規(guī)劃仍然還是具備一定的影響力。

公開資料顯示，辛杰，1966年6月出生，1988年7月畢業(yè)于沈陽工業(yè)大學(xué)電氣專業(yè)，研究生學(xué)歷，工商管理碩士，高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師。

辛杰曾在深圳多家企業(yè)任職。2009年10月-2017年9月，歷任深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司董事、總經(jīng)理、黨委副書記，董事長、黨委書記。

2017年9月，任深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長、黨委書記。2025年1月，任萬科董事會主席，后任萬科董事長，同年10月卸任。

其實換個角度，誰去管理萬科，現(xiàn)在都是最不討喜的一個位置，所以說辛杰擔(dān)任萬科董事長，估計內(nèi)心也是拔涼拔涼的。

深鐵的高管與內(nèi)部審計全面進(jìn)駐萬科，估計誰也沒想到這個窟窿會這么大。

其實在前面幾年，深鐵這個名字在全國的名號還是非常大的。特別是其運營的深圳軌交系統(tǒng)，深圳地鐵在深圳人眼里絕對是扛把子象征

最直觀的感受就是深圳地鐵的建設(shè)速度實在是太快了，所謂的深圳速度就是這座城市的文化輸出。從小編剛來深圳時僅一條軌道線路，到2026年深圳通車的軌交線路已經(jīng)高達(dá)20條。

平均一年開通一條軌交線路，這放在全球都是數(shù)一數(shù)二的成績。可以說深圳地鐵曾經(jīng)就可以代表深圳的一種自我驅(qū)動的精神力，是無數(shù)外地人來深圳居住、求學(xué)、求職的第一感受。

其次，深圳地鐵集團(tuán)也是軌道集團(tuán)嘗試布局地產(chǎn)的絕對先鋒軍之一，曾經(jīng)在全國引領(lǐng)一股軌交集團(tuán)布局地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)潮

隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的編織，TOD模式逐漸成為了地產(chǎn)開發(fā)的主流之一，各地的地鐵集團(tuán)也由此嶄露頭角，形成了一股不可忽視的地產(chǎn)新生力量。

早在2022-2023年，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團(tuán)、沈陽地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額高達(dá)585億元，接近600億元。

而且深圳地鐵集團(tuán)甚至還躋身全國拿地30強，2022到2023年，深鐵置業(yè)的業(yè)績在深圳一直都是保持前三水準(zhǔn)，并且盈利能力佳。

得益于房地產(chǎn)開發(fā)投資，深圳地鐵一度被稱為“最會搞副業(yè)的地鐵公司”，常年處于地鐵公司營收榜榜首，也曾是地鐵公司中的“盈利之王”。

另外值得關(guān)注的是，除去住宅以外，很多軌道地產(chǎn)項目都配備了大量的商業(yè)持有項目，把地鐵建設(shè)的紅利都吃了一個遍。

深鐵旗下最知名的商業(yè)項目就是位于崗廈北的“深圳之眼”，這個項目都曾經(jīng)變成了各種影視劇的取景地，絕對的深圳超級地標(biāo)之一。

“深圳之眼”超級樞紐商業(yè)項目位于崗廈北樞紐內(nèi)，地鐵2號線、10號線、11號線、14號線在此處交匯，整體商業(yè)建筑面積達(dá)6萬平方米，共規(guī)劃有城軌區(qū)及西、東、南三大主題區(qū)域。

整體來看，深鐵集團(tuán)其實牌面一直不錯，最可惜的是攤上萬科這個巨嬰，深圳國資頭號招牌也不好使了。

現(xiàn)在的深圳樓市，很像臺風(fēng)過后的天氣，看似放晴，實則滿地狼藉。深鐵拿了一手好牌，卻在加杠桿接盤時被人炸得粉身碎骨。

這場收官戰(zhàn)，才剛剛開始。

深鐵的遭遇告訴我們，當(dāng)“宇宙第一房企”成為包袱時，任何局部政策的刺激，都難以扭轉(zhuǎn)大周期的碾壓力

今天就聊到這里，對萬科與深鐵有何評價？歡迎留言討論。