超七成二手房還在跌！但核心區法拍房“撿漏”卻更難了

看了一個多月房，本計劃今年買房，在新政出來后選擇“暫停”。

不是不想買，而是不敢買！

原因在于，深圳4.29新政后，房價開始“漲”了！

4月29日晚，深圳新政一落地，樓市瞬間炸鍋。

網上有不少文章提到，深圳新政后，核心區業主開始向上“調價”。如：

• 南山某網紅小區業主在新政出來后連夜調價，上漲100萬；

• 前海一總價340萬的房源本已進入買家談價階段，新政后業主直接反價上調20萬，總價去到360萬；

• 一套本來只賣220萬的房源，新政后業主要加至238萬；

以上內容，梳理自網上公開報道，僅供參考

在“核心區松限購、公積金漲貸款額度”雙重利好之下，核心區二手房“漲聲”響起來！驚得部分原計劃今年買房的人，望而卻步。

但漲價真的是“普遍現象”嗎？我們扒了一遍市場數據，發現不是那么一回事。

01.

降價才是“主流”

24個片區漲價 VS 64個片區降價

漲價故事滿天飛！真實市場上，到底有多少業主在漲價？

那些“一夜漲價”、“業主反價”的故事到底有多大的代表性？我們來看下面兩組數據？

第一組數據：從全市維度看，漲價板塊占比26.7%。

5月深圳90個片區中均價上漲的片區有24個，占比約26.7%（比4月少了1個）；均價下跌的片區有64個，占比約71.1%。（數據來源：@大咖深房團）

圖源：@大咖深房團-微信公眾號，僅供參考

??劃重點：均價下跌的片區64個，環比4月（61個）上漲4.9%。

事實上，深圳近一年來二手房掛牌價持續走低，尤其截至4月20日，深圳二手房掛牌均價首次跌破6萬/平——5.9萬/平、環比下跌0.5%。也就是說，在新政之前，深圳二手房價格主流趨勢是“降價”！（數據參考：樂有家研究中心）

新政后的數據顯示：不僅當下二手房市場降價為主旋律，5月降價區域還增加了。

第二組數據：從樣本看，核心區6板塊紅盤漲價房源占比僅31.9%。

壹地產梳理深圳核心區6個板塊15個網紅盤新政后的調價情況，發現有47個房源進行了調價，其中漲價房源15個、占比31.9%，降價房源32個、占比68.1%。

注：以上核心區紅盤僅統計當前在售近30天內調價房源，統計時間節點為2026.5.14-2026.5.15，不含在此前出售的房源，僅供參考，具體請以市場實際情況為準。

深圳核心區（香蜜湖）城市景觀圖結合即夢AI合成

但無論是全市板塊，還是核心區的紅盤房源，都有同樣的指向：二手房調價中，漲價依舊是少數。

兩組市場數據指向同一個結論：降價仍是“主流”。

02.

業主心態的「極限拉扯」

8次調價降352萬，一次降1200萬

雖然“降價”是主流，但并不等于“全部”。

以核心區6板塊調價房源為例，在降價的底色下，依舊有部分業主開始逆勢漲價，另一部分業主反復調價，還有部分業主上演“壯士斷腕”、一降到底——市場上正在上演一場“冰與火”的極限拉扯。

深圳核心區（前海寶中）城市界面實拍圖，僅供參考

??先來看，那些選擇“逆勢而上”的「漲價派」：

波托菲諾純水岸一期：新政后漲價1250萬。

建面約274.4平的房源，5月10日漲價1250萬，漲幅26%， 調整后 總價 6000萬。

該房源首次掛牌是2025年3月，掛牌總價5500萬，從掛牌至今進行過三次調價。其中2次是在429新政前，在這期間業主兩度下調價格，合計降價750萬；新政后在5月10日上調1250萬！這一次上調價格幅度，比前面兩次下調幅度還大，調價后總價比初始掛牌價還高500萬。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.14），僅供參考

華潤城潤府二期：半年漲800萬。

建面約192.81平的房源，5月13日漲價500萬，漲幅20%， 調整后 總價3000萬。

該業主對市場信心充足，2026年1月掛牌至今，調了兩次價，均為漲價！半年不到上調了800萬，漲價幅度約36.4%。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.14），僅供參考

熙龍灣二期：新政次日掛牌，2天漲220萬。

建面約228.22平的房源，5月2日漲價220萬，漲幅7%， 調整后 總價3200萬。

該房源是新政后才掛牌，4月30日首掛牌2980萬，掛牌2天后上調220萬，平均一天“漲”110萬。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.14），僅供參考

??再來看，反復“仰臥起坐”的「糾結黨」：

波托菲諾純水岸四期：8次調價。

建面約228.41平的房源，4月30日降價102萬，降幅4%，調整后 總價2598萬。

該房源掛牌至今有8次調價，除了第一次和最后一次是真正下調價格，中間六次反復“拉扯”要么先漲后降，要么先降后漲。而從掛牌至今，該房源價格實在降了352萬，或許中間調價是為了房源活躍度，但從整體調價來看，業主對房子的價格預期也降低了。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.14），僅供參考

華潤城潤府一期：新政后掛-降-漲。

建面約126.69平的房源，5月9日漲價128萬，漲幅10%， 調整后 總價1398萬。

這個是一個比較典型的案例，新政后（5月4日）才掛牌，掛牌第二天直接降價230萬，5天后（5月9日）再調價——漲價128萬，和掛牌價相比，總降價102萬。

從調價看，業主對價格有點糾結。一開始，應該是對市場有較高的預期，掛出來兩天后覺得自己要價高了，趕緊再往下調價230萬；仔細一想，又再往上漲價128萬，難道是要留點“留點議價空間”？

圖源：行舟深房小程序（2026.5.14），僅供參考

??最后，來看選擇“壯士斷腕”的「搶跑黨」：

熙園：新政2天后，直降1200萬。

建面約167平的房源，5月1日降價1200萬，降幅29%，調整后總價3000萬。

該房源是2025年12月以總價4200萬掛牌，而后一直沒有進行過調價，直到2026年5月1日進行第一次調價——降價1200萬！這個降價幅度不僅是該樓盤新政后降價最猛的，也是我們統計的6大核心板塊部分網紅盤調價中降價最猛的。代表了那一類“想要在新政的利好當口，通過大幅降價實現快速出手”的業主心態。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.15），僅供參考

香蜜湖第一生態苑：降價1100萬。

建面約242平的房源，5月9日降價1100萬，降幅16%，調整后 總價5700萬。

該房源今年3月份總價6800萬掛牌后至5月8日間近兩個月里，沒有進行過調價；5月9日第一次進行調價，降價1100萬，著實「自砍一大刀」。

圖源：行舟深房小程序（2026.5.15），僅供參考

總的來看，新政后深圳二手房冰火兩重天：少數業主逆勢漲價數百萬甚至千萬，更多業主反復降價搶跑，市場分化加劇，心態博弈激烈。

值得注意的是，這種分化不僅體現在業主掛牌上，也正悄然蔓延至另一戰場——法拍房。

如果說二手房調價是業主的主動選擇，那么法拍房則是一場更赤裸的“價格發現”：核心區優質房源被競拍者瘋狂追逐，成交價頻頻反超市場價，想“撿漏”沒那么容易了。

03.

15人搶1套、83輪出價

核心區法拍房“撿漏”夢碎2026

近期，深圳核心區二手房法拍撿漏難度飆升：不僅參拍人數多，出價情況也非常激烈，部分房源成交價還高于市場價/評估價，完全顛覆了以往「市場價7折撿漏法拍房」的認知。

來看幾個典型案例：

??南山的南光城市花園：二拍成交價比一拍起拍價貴40+萬。

1棟B-501號房，建面約179.79平的住宅產品，評估總價約1160.81萬，二拍起拍總價742.92萬，8165人圍觀、183人關注，5月15日有9人報名參與競拍，最終60次出價后以總價約973.92萬成交。

• 按評估價算（1160.81萬），成交總價折價率83.9%；

• 按市場成交單價計，該法拍房折算單價5.41萬/平，而該小區近3個月成交均價約5.83萬/平，以成交單價均價計，成交折價率約93%。

值得關注的是，該房源為「二拍成交」：

• 4月22日一拍，起拍價928.65萬，流拍；

• 5月15日二拍，起拍價742.92萬，成交價973.92萬，比一拍起拍價還貴45.27萬。

新政后想要在核心區低價撿漏，難度還是相當大。

圖源：京東法拍（截圖自2026.5.18），僅供參考

??福田的東海花園：新政后首拍，以總價超評估價22.68%成交。

福祿居9棟6F，建面約171.22平的住宅，評估總價約1518.11萬，起拍總價約1214.48萬，約1.62萬人圍觀、313人關注，5月12日有15人報名參與競拍，最終83次出價后以總價約1862.48萬成交，比評估價高了344.37萬。

• 按評估價算（1518.11萬），成交總價折價率約122.68%，反超評估價22.68%；

• 按成交單價計，該法拍房折算單價10.88萬/平，而該小區近3個月成交均價約9.62萬/平，以成交單價均價計，成交折價率約113.10%。

圖源：京東法拍（截圖自2026.5.18），僅供參考

??福田的瑋鵬花園：新政后首拍，比評估價貴152.09萬成交。

7號樓15D，建面約101.5平的住宅，評估總價約656.57萬，起拍總價約525.26萬，約2.04萬人圍觀、280人關注，4月30日有17人報名參與競拍，最終68次出價后以總價約808.66萬成交，比評估價高了152.09萬。

• 按評估價算（656.57萬），成交總價折價率約123.16%，反超評估價23.16%；

• 按成交單價計，該法拍房折算單價約7.98萬/平，而該小區近3個月成交均價約6.93萬/平，以成交單價均價計，成交折價率約115.15%。

圖源：京東法拍（截圖自2026.5.19），僅供參考

以小見大，可以看到，新政后深圳核心區法拍房（住宅）市場信心有所回歸。

放眼全國，住宅是法拍房拍品中成交最活躍的！如：今年1-4月，全國各類法拍房成交5.9萬件，其中住宅成交3.9萬件、占比約66.1%，為法拍房中的主要“拍品”，且住宅清倉率33.1%，是眾拍品中出讓率最高的！而在法拍房市場上相當“緊俏”的住宅，成交折價率為76.8%。也就是說，通過法拍手段拿下住宅的，價格基本為評估價的77折。

2025-2026年各類法拍房掛拍套數及成交金額，數據來源：CREIS中指數據

但，以往深圳買家想要在市場上“撿漏”，難度可不低：今年1-4月深圳住宅成交了730件拍品，成交折價率高達92.6%。該數據背后意味著深圳大部分法拍房成交價與市場價之間差距不到10%，假如再算上扣除的稅費、清場等費用，實際“撿漏”空間非常有限。

在4.29新政后，深圳法拍房成交價亦出現向上的勢頭，對于想要在核心區通過法拍房撿漏的購房者而言，無疑難度會更高。

2026年1-4月法拍住宅成交總額TOP 10城市，數據來源：CREIS中指數據

總的來看，深圳法拍房”低價淘房“的窗口正在關閉，市場正在用真金白銀重新標定每一套房源的“真實價值”。

寫在最后。

4.29新政后，深圳樓市變得更有意思了！

不少人在短時間內看到“業主連夜漲價”的表象，但數據告訴我們事實是“超七成的片區仍在下跌”；

在降價為“主流”的不爭事實背后，核心區法拍房拍出了高溢價，這說明核心資產依舊有人搶！

但在這種情況下，依舊有核心區紅盤一次性降價1200萬。

有人覺得，這是看空。

有人則認為，該業主大概率是要騰挪資金、房票，去搶更好的房子。

你覺得呢？

評論區聊聊你的看法。

如覺得二手房市場不夠穩定，但看好深圳核心區的朋友，也可以看看新房。

附：深圳核心區在售新房住宅表單。（手搓表單，僅供參考）

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