100萬的小城全款房，是“家”還是“坑”？

撰文｜咸閑

編輯｜咸閑

審核｜燁 Lydia

聲明｜圖片來源網(wǎng)絡(luò)。日晞研究所原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載請留言申請開白。

2026年的中國樓市，上演著一場耐人尋味的分化大戲，一線城市的購房者，還在為房貸利率小數(shù)點后的微微波動反復(fù)計算、徹夜難眠；而在社交平臺上，“逃離北上廣，10萬買房”的爽文，卻像野草一樣瘋長，收割著焦慮又渴望解脫的目光。

當(dāng)“鶴崗化”從東北邊陲的個案，變成全國越來越多三四線城市的共同注腳，一個真實而殘酷的選擇，正擺在無數(shù)人面前，用一線城市一個衛(wèi)生間都買不來的錢，換一套小城的全款房。

這究竟是時代留給普通人的最后一波紅利，還是又一個精心裝扮、等你跳入的流動性陷阱？

被誤解的“白菜價”

圖片來源：【華源證券】 房地產(chǎn)行業(yè)周報：中央發(fā)文推動城市高質(zhì)量發(fā)展，上海優(yōu)化住房政策

所謂“100萬以內(nèi)全款買房”，跨度其實極大。從10萬到100萬，不同價位的房子對應(yīng)著截然不同的城市基本面。

鶴崗這座因“白菜價”房子火遍全國的城市，房價并沒有像外界想象的那樣持續(xù)崩盤。數(shù)據(jù)顯示，鶴崗2025年均價已達到2041元/㎡，相比2023年的1695元/㎡，兩年間逆勢上漲超過20%。

這個漲幅背后，是鶴崗近年來在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型上的努力，石墨新材料、新能源、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及文旅康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，僅2025年就引進人才1600多人，其中不乏來自北京大學(xué)、中國人民大學(xué)等名校的畢業(yè)生。

正如一位返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者所言，“鶴崗城市品質(zhì)比房價更留人”。

乳山銀灘與鶴崗形成鮮明對比。

這個曾經(jīng)被寄予厚望的文旅地產(chǎn)項目，如今陷入了“跌跌不休”的困境。2026年5月，銀灘假日二手房均價已跌至1985元/㎡，而一年前這個數(shù)字還是2668元/㎡。

更極端的案例是，某195㎡復(fù)式房源起拍價僅1萬元，但配套硬傷明顯無集中供暖、無電梯，冬季室溫僅10℃左右，醫(yī)療、商超資源匱乏，生活依賴自駕。

這里的關(guān)鍵差異在于，鶴崗有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的支撐，而乳山銀灘本質(zhì)上是一個過度供給的“候鳥式”空城。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪樽C實，銀灘海岸線分布超200個小區(qū)，可容納60萬人，但常住人口不足10%，冬季空置率超90%。

很多人誤以為10萬一套的房子是“市場失靈”，并非開發(fā)商非理性甩賣，或者政府要發(fā)福利了。

恰恰相反，這種價格正是市場規(guī)律在冷酷運轉(zhuǎn)的體現(xiàn)。

這些低房價城市的共同特征是，人走了，房子留下來了。

數(shù)據(jù)顯示，2020到2024年間，三線及以下城市的人口凈流出雖然有所收窄，但人口總量仍在減少。過去資源開采帶來的短暫繁榮和大規(guī)模土地開發(fā)，隨著人口持續(xù)外流，住房庫存積壓成了死結(jié)。

開發(fā)商面對的真實處境是，房價已經(jīng)跌穿了建安成本。在惠東等地區(qū)，部分房源的售價甚至比當(dāng)年的土地出讓金還低15%至20%。與其讓房子爛在手里每年支付高額物業(yè)費和維護費，不如以低價快速回籠現(xiàn)金流。

商業(yè)的真相是，開發(fā)商不是在“割肉”，而是在進行“破產(chǎn)清算式銷售”。

對開發(fā)商來說是止損，對買家來說，接盤的是一塊正在縮水的“不動產(chǎn)”。

威海乳山銀灘的房價已經(jīng)連續(xù)多年陰跌，2024年跌幅18.46%，2025年跌幅更達到33.03%。10萬塊存銀行還有1.5%左右的利息，而投入這套房子，如果租不出去，每年的物業(yè)費、取暖費就是一筆純粹的負收益。

其實這就證明了，這類房子只有“使用價值”，幾乎沒有“資產(chǎn)價值”。它跟買一輛二手車沒有本質(zhì)區(qū)別能開，但別指望升值。

誰在制造“10萬買房”的神話？

如果在短視頻平臺刷到過“房東哭喪著臉，聲稱女兒出國急賣房，10萬就賣”的視頻，可以告訴你一個被媒體證實的事實，90%是AI生成的。

根據(jù)最新調(diào)查，這類視頻通常盜取網(wǎng)絡(luò)素材，通過AI換臉、變聲技術(shù)合成，甚至直接使用數(shù)字人播報。有中介在接受采訪時坦承，“聲音是截取來的，裝修是生成的，文案都是假的。”

為什么有人要花力氣造假？

因為這個生意太賺錢了。

這套路的核心叫“低價鉤子”。一套的房子就像魚餌，一旦你被標(biāo)題吸引去咨詢，中介會告訴你“那套剛賣掉了”，然后順勢推銷總價30萬、50萬甚至100萬的“次新房”或“法拍房”，或者捆綁銷售高額裝修包、更名費。你本想薅羊毛，結(jié)果自己成了被薅的羊。

圖片來源：【財通證券】 房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤周報：成交數(shù)據(jù)階段性波動，核心城市政策持續(xù)出

比流量陷阱更危險的，是隱藏在低價背后的灰色產(chǎn)權(quán)交易。

北京京云律師事務(wù)所整理的2025年真實案例顯示，昌平區(qū)某村集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”被認定為違法建筑，購房者李某因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，起訴開發(fā)商要求退房，法院以“小產(chǎn)權(quán)房交易違法”為由駁回訴求，李某損失房款50萬元。

廈門集美法院也有一個類似的判例，購房者林某花費280萬購買某“使用權(quán)公寓”，最終因土地性質(zhì)違法（集體土地建設(shè)），被判《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效。法官明確寫道，“小產(chǎn)權(quán)房沒有真正產(chǎn)權(quán)，一旦糾紛，無法獲得房產(chǎn)。”

在10萬級的市場里，“集體產(chǎn)權(quán)”“回遷房指標(biāo)”“團購房指標(biāo)”橫行。買家全款交付后，一旦遇到房價微漲或一房多賣，不僅拿不到房，連追回房款都極其困難。

買賣雙方的心理戰(zhàn)

當(dāng)下的樓市，正在上演一場詭異的“心理戰(zhàn)”。

從數(shù)據(jù)看，2026年一季度全國商品房銷售面積同比下降10.4%。但價格并沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，多數(shù)城市同比降幅控制在5%以內(nèi)。然而，房子就是賣不出去，2026年一季度全國重點城市二手房平均成交周期長達187天，比去年同期延長了62天。

這種“有價無市”的背后，是買賣雙方預(yù)期的完全錯位。賣家不愿承認資產(chǎn)縮水，掛牌價咬得死死的；買家則抱著“再等等，還能降”的心態(tài)，誰也不肯讓步。

更反直覺的現(xiàn)象是，房價越便宜，買的人反而越少。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，部分三四線城市跌幅甚至超過15%，可成交量卻一路下滑。央行2026年一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告給出了答案，62.3%的居民傾向于“更多儲蓄”，只有16.1%的居民傾向于“更多投資”。

這里藏著一個人性邏輯，追漲殺跌。房價上漲時，大家生怕錯過機會；房價下跌時，大家又擔(dān)心買了之后繼續(xù)跌。鄭州的小李2023年看中一套120萬的剛需房，嫌貴沒下手；2025年這套房子降到90萬，他反而猶豫了，“現(xiàn)在90萬買，萬一明年跌到70萬怎么辦？”最后還是沒敢出手。

圖片來源：【財通證券】 房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤周報：成交數(shù)據(jù)階段性波動，核心城市政策持續(xù)出

在討論小城買房這件事時，大多數(shù)人忽略了一個關(guān)鍵概念，機會成本。

正向來看，如果你是一個自由職業(yè)者，月入3000元，10萬全款買房意味著未來的生活成本只剩吃飯和物業(yè)費，這似乎是一種“財務(wù)解脫”。

但反向算賬的結(jié)果就沒那么好看了。某18線小城業(yè)主4年前全款100萬買入一套120平的新房，今年賣出時凈虧損20萬這還沒算這幾年的資金利息成本。100萬的房子都能虧20萬，10萬的房子就不是虧損比例的問題了，而是根本賣不掉的問題。

更致命的問題是流動性。

房地產(chǎn)屬于典型的“非流動性資產(chǎn)”，在低線市場，變現(xiàn)周期可能長達數(shù)月甚至一年以上。

10萬看似不多，但對于低預(yù)算群體來說，這往往是全部積蓄。一旦這筆錢鎖死在無法變現(xiàn)的房產(chǎn)里，就意味著當(dāng)家庭出現(xiàn)疾病、子女教育等急需用錢的狀況時，將沒有任何騰挪空間。

東吳證券研究所將全國293個地級市分成了四類，這個框架很有參考價值。常住戶籍雙流入城市，從128個減至68個（二線城市占27個），這些城市房價有支撐，而雙流出城市，從89個增至161個（97.5%為三線及以下），面臨消費與地產(chǎn)雙重壓力。

只增常住、戶籍流出城市，從17增至32個，消費下沉的載體，但購房承壓；只增戶籍、常住流出城市，從59降至32個，房價更有韌性但消費承壓。

簡單說，人口在往哪里流，哪里的房子才值得買。

100萬以內(nèi)全款買房，不是“低成本定居”的天堂，也不是處處是雷的地獄，而是一個極度分化的“雞肋市場”。

畢竟，在這個充滿不確定性的時代，流動性本身就是一種安全墊。

參考資料：

1. 【財通證券】 房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤周報：成交數(shù)據(jù)階段性波動，核心城市政策持續(xù)出

2. 【華源證券】 房地產(chǎn)行業(yè)周報：中央發(fā)文推動城市高質(zhì)量發(fā)展，上海優(yōu)化住房政策

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