萬(wàn)科股東會(huì)只剩一個(gè)老面孔

萬(wàn)科一年一度的股東會(huì)，依然在深圳大梅沙萬(wàn)科中心舉行，這座已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了17年的經(jīng)典建筑——漂浮的地平線，以綠色和環(huán)保理念著稱(chēng)，是萬(wàn)科黃金時(shí)代的榮耀象征。

大門(mén)口的萬(wàn)科紅色Logo仍在，但已顯舊，有了些時(shí)光的痕跡。而曾經(jīng)造就這座建筑的人，王石、郁亮，都已經(jīng)不在了。

股東會(huì)的議程沒(méi)有什么特別，大家關(guān)心的點(diǎn)也沒(méi)變，還是萬(wàn)科如何化債、經(jīng)營(yíng)能不能轉(zhuǎn)好。深鐵為公司提供25億借款、關(guān)于發(fā)行H股的一般性授權(quán)的議案，毫無(wú)懸念地通過(guò)了。

令人感慨的是，出席股東會(huì)的管理層，除了CFO韓慧華是老萬(wàn)科，其他人全部是深鐵、深國(guó)資的面孔了。

董事長(zhǎng)黃力平來(lái)自深鐵，去年10月接任萬(wàn)科董事長(zhǎng)。執(zhí)行副總裁李剛、李鋒、華翠，董秘田鈞都來(lái)自深鐵/深圳國(guó)資系。

萬(wàn)科，這個(gè)以混合所有制、職業(yè)經(jīng)理人制度著稱(chēng)的公司，已徹底“大換血”，事實(shí)上變成國(guó)企治理了。

郁亮去年作為總裁的出席，已是絕唱。

1、

新的管理層傳遞出來(lái)的信息是，深鐵和深國(guó)資還在積極拯救萬(wàn)科。

管理層透露，2026年6月至12月，公司到期公開(kāi)債規(guī)模合計(jì)101.2億元，兌付壓力依然突出。針對(duì)6月至7月集中到期的4只公開(kāi)債券，公司正在推進(jìn)展期。

此前，萬(wàn)科已完成332億元公開(kāi)債償付，6只公開(kāi)債券展期。

其實(shí)萬(wàn)科已經(jīng)在進(jìn)行債務(wù)重組了，只不過(guò)與其他房企的境內(nèi)/外一攬子解決方案不同，萬(wàn)科是一筆一筆債務(wù)談?wù)蛊凇?/strong>

除展期外，萬(wàn)科還在處置資產(chǎn)以回籠資金。5月初已將食品業(yè)務(wù)環(huán)山集團(tuán)以37億底價(jià)掛牌，教育業(yè)務(wù)也在轉(zhuǎn)讓計(jì)劃中。

公司還持有普洛斯21.4%股份，后者正籌劃港股IPO，估值在200-300億美元，萬(wàn)科持有的股份價(jià)值將達(dá)400億左右。

隨著多個(gè)項(xiàng)目如（廣信資產(chǎn)包）歷史遺留和股權(quán)問(wèn)題的解決，公司抵/質(zhì)押融資仍有空間。

推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)比如長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，比如reits、pre-reits。

就目前來(lái)看，萬(wàn)科沒(méi)有債轉(zhuǎn)股的方案，深鐵也不希望稀釋股份。

經(jīng)營(yíng)層面困難仍然很大。公司今年最大的任務(wù)是減虧、少虧。

盤(pán)活存量資源、閑置土地退出、重塑投資機(jī)制，都是管理層正在努力的。

整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)困境未過(guò)，但萬(wàn)科手里可打的牌，也不少。

在巨虧800多億的當(dāng)口召開(kāi)股東會(huì)，來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的投資者有近百人，市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)科這家昔日地產(chǎn)龍頭的關(guān)注度仍然很高。

從最高40多塊到現(xiàn)在的3塊多，萬(wàn)科A股價(jià)已是“20年地板價(jià)”，被套牢的股東們大部分表現(xiàn)冷靜，甚至還有點(diǎn)樂(lè)觀。

這是一種“困境反轉(zhuǎn)”的博弈心態(tài)，他們賭的是國(guó)資背景下萬(wàn)科的生存概率。

當(dāng)天發(fā)布的城市更新文件，更是為地產(chǎn)股和地產(chǎn)行業(yè)注入了一針強(qiáng)心劑。當(dāng)日萬(wàn)科盤(pán)中漲停，收盤(pán)漲7.25%。

有機(jī)構(gòu)測(cè)算，城市更新五年規(guī)劃將帶來(lái)10萬(wàn)億以上的房地產(chǎn)相關(guān)投資。

對(duì)于萬(wàn)科這樣的龍頭公司而言，是極大的機(jī)遇。很可能是城市化、棚改之后的第三次歷史性的大機(jī)遇。

這也是很多長(zhǎng)期股東一直沒(méi)有退出萬(wàn)科的原因，他們對(duì)它抱有深厚的感情，以及深切的期待。

2、

在現(xiàn)場(chǎng)一個(gè)特別大的感受是，世界的參差，或者說(shuō)認(rèn)知的差異。人們都活在自己的信息繭房里。

當(dāng)AI吸走了市場(chǎng)大部分的資金，當(dāng)二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)在探討騰訊是不是落后了，阿里是不是不行了，還有一大部分人仍在關(guān)注房地產(chǎn)，看好它的反彈機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科曾是A股超級(jí)大牛股，對(duì)應(yīng)的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，城市化的極速推進(jìn)。

上市35年來(lái)，萬(wàn)科連續(xù)33年都是盈利的，總歸母凈利潤(rùn)3200多億，分紅1000多億，股價(jià)年化收益率最高時(shí)達(dá)30%。

但是過(guò)去十年，從房地產(chǎn)到新能源汽車(chē)再到AI，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口已經(jīng)轉(zhuǎn)換了兩輪，哪怕是新能源，也早已不再是市場(chǎng)的香餑餑。更別提房地產(chǎn)了。

巴菲特早就清倉(cāng)了比亞迪，蔚小理都在大談物理AI、原生AI。

如今市場(chǎng)的焦點(diǎn)圍繞AI展開(kāi)，大模型、光模塊、芯片存儲(chǔ)、機(jī)器人，最新的長(zhǎng)鑫科技IPO預(yù)計(jì)市值2萬(wàn)億，智譜上市幾個(gè)月市值已經(jīng)6500億了。

這是房地產(chǎn)公司用了幾十年也從未達(dá)到的高度。作為地產(chǎn)龍頭，萬(wàn)科市值最高也不過(guò)4600多億；如今內(nèi)房股市值最高的華潤(rùn)置地，也只有2100億。

這個(gè)市場(chǎng)上并不缺錢(qián)，但是錢(qián)不愿流向房地產(chǎn)。

就像中國(guó)居民存款余額已達(dá)171.65萬(wàn)億，繼續(xù)刷新歷史最高紀(jì)錄一樣，人們不愿意拿錢(qián)出來(lái)買(mǎi)房。

市場(chǎng)愿意交易AI是交易預(yù)期，看好它的未來(lái)，但市場(chǎng)不看好房地產(chǎn)的未來(lái)，所以不愿意交易。

這才是房地產(chǎn)最本質(zhì)的問(wèn)題。

3、

5月29日，是粵港澳大灣區(qū)車(chē)展開(kāi)幕的第一天，早上，蔚來(lái)的李斌來(lái)現(xiàn)場(chǎng)宣傳，身邊圍滿(mǎn)了人，他前兩天剛剛發(fā)布了備受關(guān)注的新車(chē)ES9，正當(dāng)紅。

下午，萬(wàn)科股東會(huì)召開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)氛圍凝重，管理層坦言壓力巨大。而這家公司曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的人物，都已經(jīng)退場(chǎng)。

這無(wú)關(guān)好壞，無(wú)關(guān)能力，只是周期和風(fēng)口的輪換。

過(guò)去兩年，萬(wàn)科合計(jì)虧損1300多億，其中大部分是資產(chǎn)減值，對(duì)應(yīng)的是中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)6年的大調(diào)整，房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌。

新能源汽車(chē)鼻祖蔚來(lái)，創(chuàng)立11年來(lái)一直在虧損，總計(jì)也有上千億，沒(méi)人知道它什么時(shí)候能真正實(shí)現(xiàn)盈利。其他如小鵬、理想、零跑等皆如此。

新能源汽車(chē)公司真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利的，也就比亞迪一家。

AI大模型公司目前沒(méi)有一家盈利的，它們連穩(wěn)定的收入模式都還沒(méi)找到，但投資者已經(jīng)砸下大筆資金。

是前面燒錢(qián)還是后面虧錢(qián)，區(qū)別只在于周期和行業(yè)而已。

當(dāng)下，從房地產(chǎn)到新能源到AI，大家都在玩活下去的游戲。任何產(chǎn)業(yè)，任何公司，歸根到底都要有收入和盈利，大家沒(méi)有本質(zhì)不同。

最后，那些能多次穿越經(jīng)濟(jì)周期的公司，才是強(qiáng)者。

4、

所以房地產(chǎn)還有戲嗎？肯定有。

至少目前它都還有七八萬(wàn)億的規(guī)模，如果城市更新落地實(shí)施，規(guī)模只會(huì)更大。

自2004年陷入危機(jī)以來(lái)，深鐵已花費(fèi)335億的真金白銀，救助了萬(wàn)科，深國(guó)資也在賭，賭房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

押注萬(wàn)科，就是押注中國(guó)房地產(chǎn)。

不過(guò)，房地產(chǎn)也回不到過(guò)去那種黃金時(shí)代了。

未來(lái)的房地產(chǎn)，更多要通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)賺錢(qián)，能在運(yùn)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的公司，將獲得更大的估值。

活下來(lái)的萬(wàn)科，還有萬(wàn)物云、長(zhǎng)租公寓、印力商業(yè)、萬(wàn)緯物流，這些經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，是公司的未來(lái)。

傍晚的時(shí)候，股東們陸續(xù)離開(kāi)了大梅沙。

17年前，美國(guó)建筑大師Steven Holl（斯蒂文·霍爾），為萬(wàn)科設(shè)計(jì)建造了這座總部大樓，先鋒、前衛(wèi)，生氣勃勃。

17年后，萬(wàn)科總部已經(jīng)搬離大梅沙數(shù)年，只有股東會(huì)放在這里召開(kāi)，半天的熱鬧之后便歸于沉寂、落寞。

而那些曾信奉“建筑贊美生命”的人，早已隱身。