AI的盡頭是房地產(chǎn)？

官媒報(bào)道稱，2025年以來，杭州頂豪市場(chǎng)以空前熱度刷新了紀(jì)錄。一群35至50歲的產(chǎn)業(yè)新貴——來自半導(dǎo)體、AI、跨境電商等行業(yè)的買家，正悄然改寫這座城市的豪宅買家版圖。“看房先驗(yàn)資幾千萬元，每日限流40組，客戶排隊(duì)一小時(shí)”——這就是當(dāng)下杭州豪宅市場(chǎng)最真實(shí)的一幕。

這一輪財(cái)富的輪動(dòng)，尤其是科技造富效應(yīng)的“狂飆”，讓越來越多的人開始考慮，關(guān)于房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的邏輯，“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，是否得進(jìn)一步修正為，“房地產(chǎn)的未來看的是科技”。

就像現(xiàn)在市場(chǎng)在熱烈討論的，科技的盡頭是不是房地產(chǎn)？AI的盡頭是不是房地產(chǎn)？因?yàn)槟壳暗矘鞘袆?dòng)靜大一點(diǎn)的，基本都是科技新貴之城。

如官媒所報(bào)道的，今年以來，杭州多個(gè)單價(jià)10萬元+的地產(chǎn)項(xiàng)目都是“開盤即售罄”，買家畫像高度集中——新興科技企業(yè)創(chuàng)始人、高管、投資人，來自半導(dǎo)體、AI、新材料等行業(yè)，30歲至50歲之間。 與杭州的情況一樣，不管是成功押注中際旭創(chuàng)、聯(lián)訊儀器的蘇州，還是成功押注長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)的合肥，抑或是在科創(chuàng)投資領(lǐng)域嶄露頭角的武漢等二線城市，來自半導(dǎo)體、AI、新材料等行業(yè)的財(cái)富新貴最終還是將錢投向了當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)。

深圳的情況則更具有代表性，根據(jù)“樂有家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳今年30%以上的千萬級(jí)豪宅都已被90后科技新貴買走。

科創(chuàng)板塊的財(cái)富大量涌入豪宅市場(chǎng)，這給一線和強(qiáng)二線的樓市復(fù)蘇提供了實(shí)實(shí)在在的支撐，盡管樓市整體的企穩(wěn)回暖還未實(shí)現(xiàn)，但樓市反轉(zhuǎn)信號(hào)確實(shí)已越來越近。

在這一波科創(chuàng)的造富浪潮中，除了賺得盆滿缽滿的科技新貴，還有在一級(jí)市場(chǎng)大筆出資的政府引導(dǎo)基金（國(guó)資基金），比如蘇州國(guó)資在中際旭創(chuàng)、聯(lián)訊儀器上市后獲取了百億級(jí)的投資回報(bào)，再比如合肥國(guó)資在長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)上市后可能獲取千億甚至萬億級(jí)投資回報(bào)，這些都為地方政府通過股權(quán)財(cái)政替代土地財(cái)政打下了很好的樣板。

當(dāng)然，靠單純的股權(quán)財(cái)政取代土地財(cái)政肯定是偽命題，就像我們?cè)凇?strong>入不敷出》一文中所提到的，對(duì)于絕大多數(shù)普通的二線和三四線城市來說，因?yàn)樨?cái)政實(shí)力和地方產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)有限，因此根本無法像蘇州、杭州、合肥、武漢等城市一樣砸下重金往創(chuàng)投及新質(zhì)生產(chǎn)力方向的投資轉(zhuǎn)型，比如像蘇州培育并押中中際旭創(chuàng)、聯(lián)訊儀器，或者像合肥培育并押中長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)一樣，不僅可以大手筆投資，還有機(jī)會(huì)賺得盆滿缽滿，一舉解決地方化債問題。

市場(chǎng)最近的反應(yīng)也充分證明了這一點(diǎn)，比如一些弱區(qū)域的地方國(guó)企和城投平臺(tái)，因地方政府在土地財(cái)政退場(chǎng)的情況下無法通過股權(quán)財(cái)政等補(bǔ)充財(cái)政收入，因此這些區(qū)域的國(guó)企、城投在缺乏后續(xù)財(cái)政支持的情況下可能存在大面積債務(wù)爆雷風(fēng)險(xiǎn)，包括我們?cè)趦?nèi)的很多投資機(jī)構(gòu)也都已暫停對(duì)這些區(qū)域的國(guó)企、城投項(xiàng)目的資金投放。

現(xiàn)在市場(chǎng)的看法集中于，中國(guó)的“土地財(cái)政”時(shí)代終結(jié)后，將全面進(jìn)入“土地財(cái)政+產(chǎn)業(yè)財(cái)政+股權(quán)財(cái)政”三馬齊驅(qū)的新時(shí)代。地方政府的土地財(cái)政主要是賣地收入，產(chǎn)業(yè)財(cái)政主要是稅收收入，股權(quán)財(cái)政則主要是投資和資產(chǎn)收益。

需要注意的是，在地方政府的股權(quán)財(cái)政中，存量資產(chǎn)盤活成為了創(chuàng)造股權(quán)財(cái)政增量的重中之重，包括地方國(guó)資的基金招商（投資新興產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)），國(guó)有產(chǎn)權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)處置與運(yùn)營(yíng)、盤活等。

然而，地方政府、地方國(guó)企、城投平臺(tái)的實(shí)際存量資產(chǎn)盤活情況卻問題頻發(fā)。前幾天，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在一次內(nèi)部會(huì)議上針對(duì)存量資產(chǎn)盤活工作作出了明確部署，他要求，“要立足財(cái)政職能，緊盯存量資源盤活利用不力、化解地方政府債務(wù)不積極不扎實(shí)等問題，條塊結(jié)合、上下聯(lián)動(dòng)，集中整治”。這一嚴(yán)厲措辭，不僅從側(cè)面反映出各地資產(chǎn)盤活工作依舊存在不少問題，同時(shí)也預(yù)示著下一步財(cái)政部可能會(huì)出臺(tái)更具針對(duì)性的整治舉措。

今年以來，中央的高層級(jí)會(huì)議和政策方面一直在強(qiáng)調(diào)存量資產(chǎn)盤活，但就如我們?cè)凇?strong>市場(chǎng)資產(chǎn)荒，但為什么很多城投資產(chǎn)盤不活？》一文中所說，絕大多數(shù)的存量資產(chǎn)盤活都存在落地難的問題，其中資源錯(cuò)配是關(guān)鍵，說通俗一點(diǎn)就是沒有市場(chǎng)需求，沒有人使用和買單，二次投入后最終又變成無法產(chǎn)生收益和創(chuàng)造現(xiàn)金流的沉睡資產(chǎn)。

對(duì)此，我們傾向于認(rèn)為，地方政府的股權(quán)財(cái)政是一條“難而正確”的道路，但大部分城市卻都不具備走上這條路的條件。