住宅+學(xué)校+酒店+辦公？最牛街道里的百年村落，要拆除重建了！

在深圳，很多地方還沒來(lái)得及真正認(rèn)識(shí)、未曾深交，就已經(jīng)被寫進(jìn)了拆遷公告。

位于深圳最牛街道粵海街道，始建于明代的村落——后海村，便是其中之一。

傳聞多年的后海村舊改，近年來(lái)進(jìn)展一直緩慢。

而近日，隨著后海村城市更新單元一期項(xiàng)目歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果第二次公告的發(fā)布，預(yù)示著這個(gè)沉睡了許久的舊改項(xiàng)目又往前邁出了實(shí)質(zhì)性的一程，又一個(gè)深圳的“過(guò)去式”正在悄然成形。

01.

“深圳版土樓”

或許你也見過(guò)

說(shuō)后海村，或許絕大部分人只知道大概的區(qū)域位置。

但如果上小紅書搜索“深圳版土樓”，大概率很多人都能知道這個(gè)圍合式八邊形，形似“福田圍合土樓”的建筑。

站在八角樓的中庭仰頭看，天空被框成一個(gè)不規(guī)則的多邊形，像井口。

網(wǎng)友叫它"深圳版福建土樓"，本地人知道它的門牌號(hào)——后海村6棟，八角樓。

圖源小紅書

坐地鐵9號(hào)線到南油站，或者2號(hào)線到登良站，走幾百米，拐進(jìn)后海大道旁那條不起眼的巷子，就會(huì)撞見這棟與深圳極其違和的建筑。

整棟樓高7層，環(huán)形平面、天井采光、層層回廊式的走廊、幾十戶人家圍著同一個(gè)中庭生活。

抬頭望去，陽(yáng)光打在墻壁上，廊道布滿了晾曬的衣物，外賣騎手的黃色T恤、環(huán)衛(wèi)工人的橙色外套，還有孩子們的校服，潮濕味充斥著整個(gè)環(huán)境，構(gòu)成了這里獨(dú)特而黏膩的氣息，建成初始時(shí)大概也是紅極一時(shí)的標(biāo)志性建筑物。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

雖然后海村6棟（建于1990年代）至今不過(guò)只有幾十年的樓齡，但查詢歷史會(huì)發(fā)現(xiàn)，后海村始建于明代，現(xiàn)存建筑為清光緒四年（1898年）重修。

從地理位置上來(lái)看，這個(gè)百年歷史村落藏在深圳經(jīng)濟(jì)密度最高的地方，一路之隔就是為后海豪宅區(qū)，對(duì)面就是卓越蔚藍(lán)海岸，隨便往外走2公里，都是深圳最具代表性的地方：

往東，是深圳人才公園、深圳灣萬(wàn)象城等；

往南，是后海總部基地、后海商圈；

往北，是南山科技園區(qū)域；

往西，是南油片區(qū)成熟商圈；

可見此地的含金量。

制圖蘭圖繪

村外，二手房單價(jià)基本都在十萬(wàn)左右，像距離最近的蔚藍(lán)海岸1-4期近3個(gè)月的成交均價(jià)基本都維持在8-10萬(wàn)/㎡。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

村里，從便民張貼欄中可以看到，信息以“房東直租”“單間出租”“員工宿舍”等關(guān)鍵詞為主，價(jià)格區(qū)間廣泛，從單間的700元至三房一廳的6500元以上不等。

關(guān)于售價(jià)，近期沒有更新的消息，但8個(gè)月前有人發(fā)布兩房一廳的售價(jià)約100萬(wàn)左右。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

這種無(wú)論是價(jià)格，還是極致的空間割裂感，很快就要不存在了。

村 里村外（壹地產(chǎn) 實(shí)拍）

02.

舊改跑了17年

百年村落要拆除重建了

村子逐漸老去，年久失修也讓很多角落都張貼了“ 市規(guī)劃委已批復(fù)更新維護(hù)中”的標(biāo)語(yǔ)， 舊改其實(shí)也早早被提上日程。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

2009年，粵海街道后海股份有限公司與村民啟動(dòng)舊改洽談。

2016年正式列入深圳市城市更新計(jì)劃，項(xiàng)目最初由遠(yuǎn)洋集團(tuán)操刀，推進(jìn)了數(shù)年卻因企業(yè)自身原因退出，"馬上拆"的信息也在坊間傳了十幾年。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2023年，后海村城市更新單元規(guī)劃正式審批通過(guò)。

2024年，網(wǎng)傳世紀(jì)金源集團(tuán)正式接手，簽約實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

壹地產(chǎn)在實(shí)地走訪時(shí)還看到了遠(yuǎn)洋后海村城市展廳的牌坊，旁邊還有一個(gè)城市展廳開放，踩盤當(dāng)天看到內(nèi)部正常上班。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

行政關(guān)卡已經(jīng)跨過(guò)去了，后海村真正的難點(diǎn)在于確權(quán)。

182棟建筑里，大量是歷史違建，產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，一戶多本、一本多戶、繼承糾紛……不清算清楚，無(wú)法進(jìn)行下一步。

好在從2024年1月第一批確權(quán)公布算起，到近期發(fā)布了第七批和第八批物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果的第二次公告，確權(quán)工作基本接近尾聲。

而這也意味著說(shuō)了17年舊改的百年村落就要沒了。

根據(jù)規(guī)劃，擬拆除用地面積約7.03萬(wàn)㎡，擬開發(fā)建設(shè)用地約4.79萬(wàn)㎡，規(guī)劃總?cè)莘e約42.6萬(wàn)㎡，差不多是三個(gè)華潤(rùn)城潤(rùn)府一期的量。

其中住宅面積住宅面積約28.4萬(wàn)㎡（含保障房約3.55萬(wàn)㎡），商業(yè)/辦公/酒店約12.5萬(wàn)㎡，配建幼兒園、小學(xué)等。

在后海這樣的地段，有這么大體量的住宅供應(yīng)無(wú)疑是值得期待的。

整個(gè)項(xiàng)目以登良路分為了兩個(gè)區(qū)域，北區(qū)主要規(guī)劃了小學(xué)、幼兒園和保障房，南區(qū)主要以住宅、辦公+酒店為主。

值得一提的是，根據(jù)早先的總平面布局示意圖顯示，規(guī)劃住宅高度在200米左右，算下來(lái)60層以上，但在當(dāng)前住宅普遍新規(guī)建設(shè)下，是否有調(diào)整還有待確認(rèn)。

2021年后海村規(guī)劃（草案）公示總平面示意圖

規(guī)劃為住宅的部分，目前多是正在居住的小高層建筑狀態(tài)，拆遷之前可能還涉及到安置問(wèn)題。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

而規(guī)劃為學(xué)校的部分，此前曾是廠房。如今上層建筑處于空置狀態(tài)，只有一層被用作停車場(chǎng)，這樣的現(xiàn)狀讓拆遷工作可能更加快速、便捷。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

03.

有些地方轟隆作響

有的地方靜默如迷

城市擴(kuò)張、城市更新的接力棒永遠(yuǎn)都有下一位，此前壹地產(chǎn)跟蹤報(bào)道過(guò)的桂廟新村、白石洲、生蠔小鎮(zhèn)...它們更新或正在更新成最新的城市建筑。

那么，深圳還在拆嗎？

答案是：拆，但“更挑了”。

曾幾何時(shí)，深圳的舊改信奉的是“大拆大建”，但到了2024年，不再默認(rèn)“拆除新建”，而是要走拆除新建/整治提升/拆整結(jié)合三條路。

2025年，對(duì)城市更新提出了“審慎新增城市更新單元計(jì)劃”，對(duì)長(zhǎng)期卡著不動(dòng)的計(jì)劃項(xiàng)目要補(bǔ)有效期、做可實(shí)施性審查，不具備可實(shí)施性的按程序公告失效,同時(shí)提出完善工具箱，包括提到的房票/多元化安置等思路。

圖源住房和建設(shè)局

根據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，深圳已經(jīng)列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目有1063個(gè)，通過(guò)專項(xiàng)批復(fù)的有764個(gè)，通過(guò)率為71.9%。

有的項(xiàng)目正在如火如荼的建設(shè)，而剩下那三成，還在黑暗中摸索，有的項(xiàng)目則等到是失效、延期通知，依然靜默如迷。

更值得一提的是，前段時(shí)間中央財(cái)政將撥款最高8億元支持深圳實(shí)施城市更新，但用途卻不在拆建。

而是主要用于老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、完整社區(qū)建設(shè)、歷史街區(qū)活化和建立覆蓋項(xiàng)目?jī)?chǔ)備生成、資金籌措、用地與審批保障三大核心機(jī)制建設(shè)。

這意味著，單純靠“搏拆遷”就能一夜暴富的時(shí)代，徹底翻篇了，城市更新更難更挑了。

后海村能走到今天，恰恰是因?yàn)樗ㄟ^(guò)了這場(chǎng)嚴(yán)苛的篩選：地段夠硬、確權(quán)也變得夠清。

寫到最后

城市更新從來(lái)不講情懷，它講的是效率、容積率和土地財(cái)政的底層邏輯。

但如果你哪天路過(guò)“深圳版福建土樓”，不妨拐進(jìn)去走一圈，趁它還在的時(shí)候。

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