注意了！接下來買房子會(huì)很難買，特別是普通的改善群體

身為一名70后房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，日常每天對(duì)接形形色色的購(gòu)房者，大家買房需求主要分成兩大類：剛需自住和改善置換，兩種需求對(duì)應(yīng)的選房標(biāo)準(zhǔn)天差地別。

買房是普通家庭的頭等大事，購(gòu)房者謹(jǐn)慎挑選、多方對(duì)比，其實(shí)完全可以理解。但不少買房小白只盯著低價(jià)，忽略房屋本身品質(zhì)好壞。尤其是二手房，新房尚且一房一價(jià)，二手房更是沒有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。哪怕兩套房源戶型一模一樣，樓層、裝修、采光、保養(yǎng)情況不同，房?jī)r(jià)自然存在差距，小區(qū)均價(jià)只能當(dāng)作參考，不能直接用來單套定價(jià)，這話沒錯(cuò)吧？

咱們本地房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)五年多，從歷史高點(diǎn)回落至十年前價(jià)位，部分房源跌幅還要更大，可購(gòu)房者依舊覺得房?jī)r(jià)沒跌到底。出現(xiàn)這種心態(tài)很正常，沒人愿意剛?cè)胧址慨a(chǎn)就面臨繼續(xù)貶值，大家對(duì)樓市后市缺少上漲預(yù)期。

深耕房產(chǎn)一線多年，我對(duì)片區(qū)房源數(shù)據(jù)格外敏感。就拿單個(gè)板塊舉例，一個(gè)板塊由多個(gè)小區(qū)組成，如今符合心儀條件的可選房源其實(shí)并不多。

就說湖海塘板塊，經(jīng)過一輪降價(jià)后，越來越多購(gòu)房者看房?jī)?yōu)先敲定三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，一步到位省去后期換房麻煩。市面上三房?jī)尚l(wèi)戶型種類繁多：既有125㎡左右的大三房?jī)尚l(wèi)，也有89㎡起步的緊湊小三房?jī)尚l(wèi)，近些年新開發(fā)樓盤還推出98㎡、100零幾平的緊湊型三房?jī)尚l(wèi)。

同等戶型下面積差距擺在這，大三房各個(gè)空間開闊舒展，小三房各個(gè)房間局促狹小，行業(yè)里也據(jù)此劃分大三房、小三房。89㎡和125㎡同樣做三房?jī)尚l(wèi)，總價(jià)、單價(jià)自然拉開差距，小戶型總價(jià)偏低，大戶型成本更高。

很多首次置業(yè)的朋友，心里想著能買大不買小，預(yù)算卻只夠小戶型，抱著剛需小戶型的預(yù)算去對(duì)標(biāo)大戶型房源，到頭來很難挑到合心意的房子。

2020年之前建成的樓盤，89㎡大多是三房一衛(wèi)，安置房普遍是兩房?jī)蓮d一衛(wèi)；2020年后開發(fā)商為貼合年輕人需求，紛紛在89㎡里硬擠出雙衛(wèi)。雖說多出一個(gè)衛(wèi)生間，但擠壓了臥室空間，不少次臥連常規(guī)1.5米大床都擺不下。

購(gòu)房者看房時(shí)很容易踩坑：空房無家具、沒有生活用品堆砌，肉眼看著寬敞通透，等裝修入住、添置家居之后，才發(fā)現(xiàn)這類89㎡雙衛(wèi)戶型實(shí)用性很差，十分雞肋。

雙衛(wèi)的好處毋庸置疑，早高峰不用爭(zhēng)搶衛(wèi)生間，但89㎡大多是兩三口之家居住，硬做雙衛(wèi)就要壓縮室內(nèi)使用面積，這種拼湊出來的緊湊戶型真的值得入手嗎？想要住得舒心、格局規(guī)整的標(biāo)準(zhǔn)三房?jī)尚l(wèi)，建筑面積基本要卡在120㎡上下，低于這個(gè)面積，客餐廳大多無法獨(dú)立分區(qū)，入住后全屋處處擁擠。

結(jié)合客戶實(shí)際需求，我近期整理了湖海塘各大小區(qū)在售房源信息：先說安置小區(qū)智合院，小區(qū)主力三種戶型：108㎡三房一衛(wèi)、125㎡三房?jī)尚l(wèi)、140㎡三衛(wèi)。目前南區(qū)125㎡兩衛(wèi)戶型基本售罄無房源，北區(qū)僅剩四五套，剩余在售以108㎡單衛(wèi)戶型為主，毛坯單價(jià)普遍在1萬元左右。

紫悅花園是片區(qū)少見110㎡就能做到三房?jī)尚l(wèi)的安置房；香桂苑、書桂苑108㎡房源多為三房一衛(wèi)，部分甚至只有兩房一衛(wèi)。

聊完安置房再講商品房：八一南街以東片區(qū)安置房扎堆、商品房體量偏小。金地峰匯戶型規(guī)整，但售價(jià)偏高；海塘一品、御西湖性價(jià)比更高，價(jià)格親民；綠城曉園、綠城沁園緊挨湖海塘，房?jī)r(jià)和金地峰匯處在同一梯隊(duì)。

八一南街以西的商品房，三房?jī)尚l(wèi)總價(jià)普遍更高。湖海城市花園價(jià)格相對(duì)友好，金色蘭庭戶型略有短板，售價(jià)也更實(shí)惠；新紀(jì)元香湖戶型設(shè)計(jì)出眾、小區(qū)品質(zhì)優(yōu)于湖海城市花園，房?jī)r(jià)自然水漲船高。

新紀(jì)元香湖127㎡和海塘府127㎡戶型布局相近，區(qū)別在于新紀(jì)元香湖多一個(gè)陽臺(tái)，海塘府只帶單陽臺(tái)。

保集湖海塘莊園、綠城海棠花園以高層為主，公攤占比偏大。海棠花園起步面積140㎡，套內(nèi)實(shí)用面積甚至比不上新紀(jì)元香湖127㎡；湖海塘莊園北區(qū)涵蓋117㎡、127㎡、143㎡三種高層戶型，公攤偏高、戶型遜色于南區(qū)；南區(qū)143㎡自帶三個(gè)贈(zèng)送陽臺(tái)，戶型設(shè)計(jì)媲美新紀(jì)元香湖，只是上證面積更大，整體總價(jià)更貴。

現(xiàn)在不少改善型客戶，目標(biāo)鎖定三房?jī)蓮d兩衛(wèi)商品房，手里預(yù)算卻只夠入手安置房，既不愿妥協(xié)選安置房，又達(dá)不到商品房的總價(jià)門檻，選房處處碰壁。

換作是正在置換的改善購(gòu)房者，你會(huì)拿著安置房的購(gòu)房預(yù)算去硬沖商品房嗎？