觀點(diǎn)丨秦虹：“十五五”是住房租賃行業(yè)邁向高質(zhì)量、規(guī)范化、專業(yè)化的關(guān)鍵五年

秦虹

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員

城市更新研究中心主任

2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，站在這個(gè)承前啟后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，住房租賃市場(chǎng)將如何借勢(shì)起航?存量資產(chǎn)的盤活又將呈現(xiàn)怎樣的新圖景?

6月9日，以“立勢(shì)”為核心主題的第十五屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)在北京諾金酒店隆重開幕。大會(huì)同期召開中國(guó)住房租賃業(yè)品牌論壇，聚焦住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，圍繞數(shù)據(jù)洞察、金融協(xié)同、存量盤活、品牌建設(shè)與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)等核心議題，深入解析行業(yè)未來方向，并通過標(biāo)桿案例分享可復(fù)制可落地的實(shí)踐路徑，助力構(gòu)建可持續(xù)住房租賃發(fā)展新格局。

在本次論壇上，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹以《從國(guó)家“十五五”規(guī)劃看租賃市場(chǎng)發(fā)展》為題進(jìn)行了分享。從時(shí)代之需、政策演進(jìn)、法治基石、發(fā)展出路四個(gè)維度，系統(tǒng)拆解了租賃市場(chǎng)從“鼓勵(lì)發(fā)展”到“規(guī)范發(fā)展”的完整邏輯。

時(shí)代之需：三大趨勢(shì)鎖定長(zhǎng)期需求

在“十五五”規(guī)劃中，對(duì)租賃市場(chǎng)的定位為“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)”。秦虹表示，“十四五”是補(bǔ)短板、建體系、打基礎(chǔ)的五年;“十五五”則是邁向高質(zhì)量、規(guī)范化、專業(yè)化的關(guān)鍵五年。

秦虹指出，住房租賃被擺在如此重要位置，背后是三大不可逆的趨勢(shì)。

第一，城鎮(zhèn)化催生龐大租賃剛需。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，大陸地區(qū)人口約14.1億。2025年底常住人口城鎮(zhèn)化率已超67.89%，但與發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平仍有顯著差距。人口持續(xù)向城市群、都市圈流動(dòng)，每年新增大量穩(wěn)定租賃需求。據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)總規(guī)模已達(dá)2.37萬億元/年;預(yù)測(cè)到2030年，租賃人口將突破2.7億。住房租賃，是新市民、青年人融入城市的第一站。

第二，住房消費(fèi)觀念深刻轉(zhuǎn)變。秦虹引用調(diào)研數(shù)據(jù)指出，80%的受訪者接受租房，近四成暫不考慮購(gòu)房。同時(shí)，代際觀念變化顯著。90后、00后住房消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化，部分中老年人也有意愿接受租賃居住。此外，租客結(jié)構(gòu)也在熟齡化。30歲以上租客占比首破五成，超70%租客為家庭租住。從“有沒有”到“好不好”，租賃正從過渡性選擇變?yōu)殚L(zhǎng)期居住方式。

第三，供需矛盾倒逼供給模式變革。秦虹強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場(chǎng)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡——房齡結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)均存在錯(cuò)配;現(xiàn)有房源在硬件設(shè)施、居住環(huán)境等方面難以滿足品質(zhì)需求;虛假房源、二房東多收費(fèi)、押金難退、維修責(zé)任不明等亂象長(zhǎng)期存在。最核心的指標(biāo)是機(jī)構(gòu)化率——我國(guó)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率僅約10%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)空間巨大。

演進(jìn)之脈：從“鼓勵(lì)”到“規(guī)范”的政策轉(zhuǎn)向

秦虹梳理了住房租賃市場(chǎng)政策的完整演進(jìn)歷程——2015年，國(guó)務(wù)院將公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)，行業(yè)地位提升;2016年，國(guó)辦發(fā)39號(hào)文出臺(tái)，被譽(yù)為住房租賃市場(chǎng)綱領(lǐng)性文件;2017年，十九大明確“租購(gòu)并舉”住房制度，同年12個(gè)城市獲財(cái)政支持開展租賃試點(diǎn);2020年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“長(zhǎng)租房”，政策導(dǎo)向更聚焦;2021年，明確“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體”的保障體系。“十四五”期間，全國(guó)保障性租賃住房建設(shè)籌集870萬套(間)，解決2000多萬新市民、青年人住房困難。在此基礎(chǔ)上，形成了土地和房源供給、金融支持、財(cái)政支持、法律保障四大政策支持體系。

面向“十五五”，秦虹指出，三大政策支撐值得關(guān)注——首先，金融閉環(huán)加速成型。2024年央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“金融17條”，覆蓋租賃住房項(xiàng)目全周期信貸產(chǎn)品體系;公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房被納入底層資產(chǎn)，多支保租房REITs成功發(fā)行，打通“投融建管退”關(guān)鍵一環(huán)。其次，房源供給渠道拓寬。“盤活存量”成為主旋律，國(guó)家明確支持非居住房屋改建租賃住房，推動(dòng)收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租。最后，市場(chǎng)監(jiān)管力度加強(qiáng)。《住房租賃條例》于2025年9月15日正式施行，住房租賃市場(chǎng)正式進(jìn)入法治化發(fā)展階段。

法治之基：《條例》構(gòu)建完整監(jiān)管閉環(huán)

秦虹詳細(xì)解讀了《住房租賃條例》的核心內(nèi)容，主要有三大方面的意義。

其一，劃定安全底線，明確準(zhǔn)入規(guī)范。《條例》明確：出租住房必須符合建筑、消防、燃?xì)獾葟?qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn);廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。這一要求直指“隔斷房”“甲醛房”等危及生命的亂象，從源頭上筑牢安全防線。處罰標(biāo)準(zhǔn)同步明確：對(duì)單位罰款2萬至10萬元(第三十九條)，對(duì)個(gè)人罰款2千至1萬元(第三十九條)。

其二，保障承租人權(quán)益，筑牢權(quán)益“防護(hù)網(wǎng)”。《條例》第十條明確，租賃合同必須約定押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金;第十二條嚴(yán)禁出租人以暴力、威脅等方式強(qiáng)迫承租人解除合同，要求給予合理搬離時(shí)間;第十三條首次為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”提供法理支撐——租賃合同連續(xù)履行至規(guī)定期限時(shí)，承租人可享受相應(yīng)基本公共服務(wù)，打破“唯有買房才算安家”的傳統(tǒng)觀念。

其三，建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，為市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行構(gòu)筑“安全屏障”。《條例》第二十九條要求地方政府建立租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布租金水平信息，為市場(chǎng)提供清晰的“價(jià)格坐標(biāo)系”;第十九條要求從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)必須設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，切斷違規(guī)挪用租金的路徑;第三十三條將信用評(píng)價(jià)納入核心監(jiān)管工具，嚴(yán)重違規(guī)行為直接計(jì)入信用檔案。秦虹總結(jié)表示，《條例》構(gòu)建了“事前約束、事中監(jiān)管、事后追責(zé)”的完整閉環(huán)，標(biāo)志著中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正式進(jìn)入法治化發(fā)展新階段。

發(fā)展之望：專業(yè)化是唯一出路

秦虹判斷，法治化新階段下，行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，專業(yè)化是唯一出路。

挑戰(zhàn)方面，一是租金承壓與成本高企并存——保租房大量入市，供應(yīng)量增加，租金面臨下行壓力;就業(yè)與收入預(yù)期偏弱，短期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;存量房改造、物業(yè)持有、運(yùn)營(yíng)管理成本居高不下。二是租購(gòu)?fù)瑱?quán)仍需破題——租賃住房在子女入學(xué)、公共服務(wù)等方面與購(gòu)房仍存在較大差距，這不僅是權(quán)益問題，更是能否留住人才、促進(jìn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的制度性問題。三是稅負(fù)與合規(guī)成本仍高——“非住改租”項(xiàng)目認(rèn)定、二房東資質(zhì)等問題仍是堵點(diǎn)，稅收優(yōu)惠在實(shí)際執(zhí)行中難以落實(shí)。

應(yīng)對(duì)之道，秦虹給出了三條路徑。第一，合規(guī)經(jīng)營(yíng)就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。《住房租賃條例》全面落地后，房源核驗(yàn)、租賃備案、押金第三方托管、租金專戶監(jiān)管等制度全面實(shí)施，行業(yè)洗牌加速，不合規(guī)小作坊二房東加速市場(chǎng)化出清，倒逼行業(yè)向合規(guī)化轉(zhuǎn)型。第二，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是立身之本。通過數(shù)字化管理、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)降本增效;改變粗放式“包租”模式，推行“專業(yè)運(yùn)營(yíng)商+資產(chǎn)持有方”模式，輕重結(jié)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ);借助REITs等退出渠道，獲得“二次增長(zhǎng)”加速器。第三，規(guī)模效應(yīng)是長(zhǎng)期方向。“十五五”規(guī)劃明文支持城市更新，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率約30%，日本個(gè)人持有房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，機(jī)構(gòu)化管理率高達(dá)80%，而中國(guó)目前僅不足10%——差距就是空間。集中式、規(guī)模化供應(yīng)是趨勢(shì)，當(dāng)企業(yè)管理房源達(dá)到一定規(guī)模后，可以在采購(gòu)、裝修、運(yùn)營(yíng)上享受批量成本優(yōu)勢(shì)。

在秦虹的分享下，一個(gè)清晰判斷已然出現(xiàn)：政策紅利已經(jīng)到位，法治基石已經(jīng)奠定，真正決定下一階段競(jìng)爭(zhēng)格局的，是誰(shuí)能率先跑通專業(yè)化、規(guī)模化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)模型。

對(duì)于正在應(yīng)對(duì)保租房放量、租金承壓、合規(guī)成本上升的資產(chǎn)方和運(yùn)營(yíng)商而言，專業(yè)化不再是一道選擇題，而是一道生存題。

文章來源：邁點(diǎn)

微信編輯：張菁菁

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