北京
離婚爭議中，房產因兼具居住與投資屬性，且出資來源常常交織個人、夫妻及父母三方資金，成為財產分割的焦點。其中，婚前一方支付首付婚后共同還貸，以及父母為子女購房出資等情形尤為典型。針對此類疑難，北京市中恒信律師事務所李龍律師依據《民法典》及最新司法解釋，系統梳理了實務中兩大核心規則，以資參考。
一方婚前首付婚后共同還貸
《民法典》第一千零六十二條明確，婚姻關系存續期間取得的工資、獎金、投資收益等為夫妻共同財產。一方婚前簽訂購房合同、支付首付并登記于自身名下，婚后以夫妻共同財產償還按揭的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成，依據《最高人民法院關于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條，法院可判歸登記方所有，剩余貸款為其個人債務；雙方婚后共同還貸本息及對應財產增值，由登記方向另一方折價補償。補償數額一般按“共同還貸本息總額÷（購房首付款+按揭貸款本金）×離婚時房產評估現值”計算，并在此基礎上適用照顧子女、女方及無過錯方原則酌定。認定共同還貸本息時，應以結婚登記日為起算點，剔除婚前還貸部分；購房總成本中的按揭貸款本金則指購房時實際貸款本金，不包含利息。若首付款混有父母出資，須先行界定出資性質，以確定首付部分的歸屬，進而影響補償基數。需注意的是，該補償請求權屬財產分割范疇內的債權，不直接動搖物權登記效力，但可通過執行充分保障。房屋現值評估時點通常以離婚訴訟法庭辯論終結前為基準，確保補償反映當下市場價值。這一規則在維系物權登記權威的同時，公平回應了配偶的協力貢獻。
父母出資購房的性質認定
父母為子女出資購房，其性質認定直接左右分割結果。《最高人民法院關于適用〈民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規定，婚前父母出資，除明確表示贈與雙方外，視為對自己子女的贈與。婚后父母出資，應依約定處理；無約定或約定不明確的，適用《民法典》第一千零六十二條第一款第四項，推定為夫妻共同財產，但父母明確贈與一方的除外。《民法典》第一千零六十三條第三項將“贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產”界定為個人財產。實踐中，婚后一方父母全額出資且登記在己方子女名下，傾向認定為個人財產；雙方父母共同出資登記在雙方名下，多按出資比例成立按份共有。若僅支付部分首付且無特別約定，出資推定為對雙方的贈與，房產轉化為共同財產，分割時出資貢獻可作多分參考。如果婚后一方父母出資首付且房屋登記在夫妻雙方名下，無論出資額度，房屋均屬夫妻共同財產，父母出資推定為對雙方贈與，分割時通常均等處理，但法院可依據《民法典》第一千零八十七條照顧子女、女方和無過錯方權益的原則，對出資貢獻方酌情多分。主張借貸關系的一方須就借貸合意承擔舉證責任，借據缺失將導致贈與推定。若父母出資被認定為贈與己方子女的個人財產，相應產權份額不因婚姻關系自動轉化，除非有變更登記等明確意思表示。書面約定的有無，往往成為確定權屬的關鍵分水嶺。
李龍律師指出，離婚房產分割已從簡單對半分走向精細化裁量，核心是出資貢獻、登記公示與家庭倫理的動態平衡。為防范風險，夫妻可運用《民法典》第一千零六十五條的約定財產制，簽署書面協議固化產權預期；父母資助時務必通過贈與合同、轉賬備注等方式留存真實意思。糾紛發生后，應系統梳理還貸流水、出資憑證及不動產權屬證書，構建以“貢獻比”為核心的證據鏈。李龍律師特別強調，不少當事人因忽視書面約定，在訴訟中陷入舉證困境，從成本效益看，婚前或婚內的財產安排并非感情的對立，而是對婚姻財產秩序的建設性尊重。提前委托專業律師草擬協議并指導證據留存，能夠顯著降低日后分割的對抗性與不確定性，在理性與溫情間守護每一份應得權益，讓法律真正成為守護而非傷害。
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