廣州樓市“大象轉身”：城投地產的背水一戰與市場化“拆墻”

大家好，我是地產高富帥。

今年開始，大灣區市場迎來了一股新勢力。廣州市場國企三大金剛異軍突起，深圳市場“過江龍”又開始蠢蠢欲動。

近兩年，豪宅市場成為多數房企押寶的重點，從早幾年的上海爆發，到如今廣深市場的集體突圍，市場行情的風向標這次終于來到了大華南。

在過去幾年，廣州整體市場對比其他一線核心城市，仍然還是后勁不足，能在全國范圍內有一定發聲量的項目屈指可數。

2025年11月，廣州房地產市場終于迎來了希望。

保利發展位于廣州市天河區的豪宅項目“保利玥璽灣”正式開盤，開盤當天實現銷售業績達106億元，位列2025年中國房地產項目銷售金額前五。

這一銷售業績不僅刷新了廣州高端住宅市場的開盤紀錄，這一刻開始，屬于廣州房地產市場的新時代正式開啟。

隨著保利頂豪戰略在廣州首秀，廣州本地國企陣營紛紛在廣州市場下足血本，廣州市場也從往日的“雙雄格局”演變成了如今四大國企的“PK大混戰”。

其中廣州城投最為關注，在廣州，廣州城投幾乎是家喻戶曉的超級國企，在大基建領域絕對是超強實力派。

廣州城投旗下的廣州城投地產，雖然沒有越秀地產那么耳熟能詳，有了母公司的資源與資金支持，廣州城投地產的市場化運作也正式開啟。

市場先行，營銷開動

整體市場格局來看，中國房地產已經走過了最艱難時刻。一二線核心城市牽頭豪宅市場首先穩定房價，剛需市場“以價換量”穩定樓市格局，推動“好房子”精準落地。

廣州市場已經走出了早幾年的持續低迷，可以看到，近兩年的土地出讓，已經從多年開花回歸到稀缺投放，“小而美”的優質土地成為未來主流。

在多數“過江龍房企”倒在大華南之后，廣州本土國企撐起了樓市半邊天，加上中海，華潤，保利三巨頭的持續深耕，廣州樓市仍然還有希望。

廣州城投集團旗下的廣州城投地產，近幾年也開啟了一輪市場化發展戰略，無論是土地資源優化還是存量資產的變現，都能體現國企改革的決心。

就在端午之前，廣州城投地產就迎來了一輪組織構架調整，撐著市場風向標，針對營銷體系實現真正意義上的市場化變革。

早期，廣州城投地產營銷是分戰區獨立作戰，地產一品塘獨家獲悉：廣州城投地產兩大營銷戰區已經全面合并，迎來了集團化，體系化管控時代。

具體調整如下：

原品牌策劃部、銷售一部、銷售二部合并成品牌營銷中心，下設銷售管理(部)、大宗交易(部)、客戶關系(部)、租售事業(部)等相關業務工作機構。

原品牌策劃部、銷售一部、銷售二部職能及原企業管理部的大宗銷售職能并入品牌營銷中心。

從調整之后的構架可以看出，集團品牌營銷中心的成立，也就預示著廣州城投正在進行完全市場化體系搭建，全面對標其他標桿房企。

作為一家地方性大型投資集團，基礎建設是基本面，在廣州曾經很多地標項目都是由廣州城投投資建設完成，但是市場化的地產開發，的確是城投一貫的短板。

廣州城投旗下地產開發項目在廣州不算少，特別是前幾年高位拿地的項目較多，都面臨去化難題，本次成立品牌營銷中心，完全是一次系統化管理變革。

說起廣州城投，不得不提到一個名字--廣州城投集團董事長鄭洪偉。2025 年 12 月 2 日正式任命，接替原董事長陳強。

從掌管廣州知名地產國企珠江實業集團，到調任廣州城投不到一年時間，其管理動作頻頻。不難看出，廣州城投市場化變革已經迫在眉睫。

廣州珠江實業這幾年在廣州一直口碑不錯，也是現階段廣州地產國企的絕對主力，廣州城投牌面不差，能否逆襲，“改革與變革”是核心命題。

營銷新班底，迎來狙擊戰

這五年來，隨著規模化民企房企的集體失速，國央企迎來了一波快速發展期，特別是地方國企陣營在這一輪中迅速崛起。

從廣州市場來看，在今年開年就迎來了一大波國企中高管的變動，特別是在核心營銷與產品職能方面，引進更加市場化的民企人才，是市場主流選題。

作為廣州大型國企，廣州城投在人才引進方面也做出了一些表率，今年三月，在營銷端口引入了前合景泰富集團大宗交易負責人羅康。

廣州城投作為大基建體系巨頭，在廣州存量資產較多，特別是大型商辦去化一直都是大難題，本次引進豪宅與商辦經驗都非常豐富的營銷高管，顯然是市場化突圍的必經之路。

隨著這一輪營銷體系的組織調整，最新的營銷高管的任命也隨機出爐；

羅康同志任品牌營銷中心總經理，兼大宗交易(部)總經理，免去大宗銷售總經理職務；招婉瑜同志任銷售管理(部)總經理，免去營銷總監職務。

盤懿琳同志任租售事業(部)總經理，免去銷售二部總經理職務；林艷萍同志任客戶關系(部)總經理，免去銷售一部總經理職務。

馬玲同志任銷售管理(部)副總經理，免去銷售二部副總經理職務；王璐瑤同志任大宗交易(部)副總經理，免去銷售一部副總經理職務；免去曾玉婷同志品牌策劃部臨時負責人職務。

從本次任命可以看到一些端倪，市場化引入的羅康正式扶正，擔任廣州城投地產的營銷一號位，全面統籌旗下所有項目的營銷管理工作。

羅康，作為89年出生的青年禁衛軍，在地產行業摸爬滾打也有14年，曾經在碧桂園，中海地產都擔任過重要崗位多年。

特別是在粵系房企合景泰富的4年時間內，無論是豪宅項目還是商辦項目，在一線與集團總部都積累了豐富的實操經驗，這也是廣州城投地產如今最需要的寶貴經驗。

羅康的提拔與重用，是廣州大型國企市場化邁出的重要一步，業績才是第一生產力。

結語：

從更宏觀的視角看，這不僅是廣州城投一家之變，更是地方國企陣營在行業新周期下尋求突圍的縮影。

當“好房子”時代來臨，市場從規模競賽回歸產品力與運營力的比拼，那些擁有雄厚土地與資金底盤，卻缺乏市場化操盤基因的地方巨頭們，終于走到了必須“大象轉身”的關鍵時刻。

廣州樓市的“四大金剛”混戰，對于城投而言，真正的狙擊戰，現在才剛剛開始。

這一役，不但要贏在業績，更要贏在體系與人心，為地方國企的地產開發平臺蹚出一條真正市場化經營的新路。

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