5.8億債權壓頂！大量商戶撤離，西安老牌地標商業面臨......

　　 2026年6月16日，中國信達陜西分公司在阿里資產平臺公開招商一筆總額 5.7942億元 不良債權，抵押物正是東二環地標立豐國際購物廣場，360套合計9.95萬㎡商業物業全部抵押，同時， 立豐集團 持有的60%股權也被質押。

　　 這座2008年開業、一度填補城東商業空白、承載一代人消費記憶的一站式購物中心，從城東商業天花板淪為不良資產抵押物，實在讓人唏噓。

　　西安初代體驗式商業標桿，城東無可替代的商業核心

　　立豐集團是西安本土民營商業地產開拓者，創始人早在1998年將百盛引入西安，打造一城四店百盛矩陣，率先開啟西安現代百貨時代。2008年立豐國際開業，直接改寫城東商業格局，締造長達十余年的巔峰期。

　　 彼時西安城東僅有康復路、輕工批發市場，無標準化綜合購物中心；鐘樓、東大街以傳統百貨為主，萬達尚未進駐西安。

　　 立豐國際總建面12萬㎡，地上10層、地下3層，是西安罕見的高層綜合商業，首創 一站式體驗消費 模式，集合購物、超市、影院、餐飲、娛樂全業態。項目引入三大王牌主力店：1.8萬㎡沃爾瑪、2萬㎡百盛百貨、西安首家標準化時代華納影城，配套800個地下車位，通過過街天橋打通東二環兩側客流，形成雙首層設計，硬件配套在當年領跑全城商業。

　　 由盛轉衰：多重拐點疊加，債務與經營雙線崩塌

　　繁華之下隱患早已埋下：2014年后西安商業格局重塑，賽格、各大萬達分流全城客流，立豐區域壟斷優勢消失。

　　2015年立豐商業公司向平安銀行西安分行借入8億元經營性物業貸，用于償還舊債、支付裝修款，以整座立豐國際物業抵押，這筆貸款成為日后5.79億不良債權源頭。

　　同時集團大舉投入40億開發立豐城LeCity，采用明股實債高杠桿融資，項目工期嚴重延期，消耗了民眾的信任和熱情，集團資金池被持續消耗。商業板塊本應留存的升級資金，全部抽調補貼住宅項目，立豐國際失去自我造血、改造升級的能力。

　　2023年8月商場發布公告，北區大面積停業，僅保留南區少量商戶運營，多層整層空置，出租率大幅下滑，租金收入難以覆蓋貸款利息。

　　2025年西安中院終結立豐商業預重整程序，債務重組方案各方無法達成共識，案件轉入碑林區法院強制執行，整座商場核心物業被公開招商處置，不過立豐國際目前包括沃爾瑪在內的多個品牌商業依然在運營中，商場餐飲部分正常運營......

　　立豐并非個案 當下西安老牌商業普遍陷入困境

　　立豐國際的滑落，是西安開業超10年本土商業的集體縮影，東大街百貨、傳統區域購物中心、初代綜合體均面臨相同底層矛盾。

　　多數西安本土房企做商業，邏輯是以商養住，開發住宅回款，商業物業僅作為融資抵押物，長期抽取商場現金流償還地產債務，拒絕持續投入改造。對比外來運營企業（賽格、大悅城、SKP），外資 / 連鎖商業獨立設立運營公司，營收反哺商場迭代，無地產債務捆綁，抗風險能力顯著更強。

　　 此外，西安形成高新、曲江、經開多核心商圈，單一區域商場輻射半徑大幅收縮；年輕消費者優先選擇場景化、網紅化新型購物中心。曾經鐘樓-東大街黃金商圈核心，受城市外擴、地鐵施工、業態老舊三重打擊，先后閉店，群光廣場、百盛等都已風光不再。

　　 近十年西安新增百萬方購物中心集中入市，區域內商場相互內卷，同一片區3-5 家綜合體競爭有限客流，老牌商場租金議價權持續走低，年輕人偏好沉浸式文旅、戶外、潮玩、餐飲體驗，純零售傳統商場失去核心吸引力。

　　結語

　　立豐國際5.79億債權掛牌事件，不只是一座城東地標商場的命運轉折，更是西安本土初代商業地產的時代注腳。

　　未來西安商業賽道，比拼的不再是體量與地段，而是精細化運營、輕負債結構與持續迭代的場景打造。對于立豐國際這類存量優質物業，唯有完成債務出清、重構業態定位，才能擺脫當前困局，重新匹配當下城市消費需求。

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