從全球資本到本土產業：中國寫字樓市場的新定價時代

2026年第一季度，中國商業地產大宗交易市場交出了一組令行業警醒的數據。

全國商業地產大宗交易總金額接近544億元，四大一線城市合計占比超75%。上海以184億元、29宗交易領跑全國；北京122億元，同比強勢增長184%，交易規模已超2025年全年總額的67%。廣州與深圳合計76億元，11宗交易完成交割。

然而，數字的表象之下，一組更具結構性意義的數據正在改寫市場規則：

北京、廣州、深圳的內資資金占比達到100%，上海內資占比也高達98%——外資買家在2026年幾乎完全退出中國市場。辦公業態交易中，自用型占據主導地位。資本化率升至5.5%-6.1%區間，較2024年上升約0.5個百分點。

這組數據不是一次普通的季度波動，而是一場徹底“范式轉換”的告白——中國寫字樓市場已完成從“外資主導、投資驅動”向“內資控盤、自用為王”的徹底轉換。這不是周期性的調整，而是結構性的重構。

從全球資本競逐到本土資本定價

中國一線城市的寫字樓市場，曾經是外資機構最鐘情的投資標的之一。

阿布扎比投資局、新加坡CDL、基匯資本、ARA、CPP Investments——這些名字在過去十年中頻繁出現在中國核心商辦資產的交易簿上。他們從海外帶來低成本資金，以核心地段甲級寫字樓為載體，構建起一條“收購-運營-證券化退出”的完整資本鏈條。

但2026年的數據告訴我們，這個游戲已經結束了。

北京、廣州、深圳的內資占比達到100%，上海98%。這意味著什么？意味著中國寫字樓大宗交易市場，已經完成了一次前所未有的“基因重組”——市場的主導權從外資機構全面移交到內資手中。

雖然部分外資機構正積極籌備人民幣基金，戰略重心向本土化、長期化轉移，未來仍具備回流潛力。但RET睿意德的判斷更為審慎：外資的撤退不是暫時的戰術調整，而是一個時代的終結。在美元高利率周期、地緣政治不確定性疊加中國市場租金下行通道的多重壓力下，外資機構重新審視其全球資產配置策略，中國寫字樓從“必配資產”變為“可選資產”——這一認知轉變的影響是深遠的。

更重要的是，外資撤退留下的不只是空置的席位，更是定價權的真空。過去，外資機構以其成熟的估值模型和全球化的benchmark定義了“中國核心寫字樓值多少錢”。當他們離場，誰來重新定義這個價格？

答案正在浮現：中郵保險、大家保險、中國人壽、象嶼集團、中建聯合體、地方國資平臺——內資機構正在以全新的定價邏輯接盤。他們不看cap rate spread，看長期戰略價值；不比肩全球benchmark，比本土產業匹配度。

當寫字樓不再是金融產品

如果說外資撤退是市場的“供給側革命”，那么居高不下的自用率則是“需求側革命”。

2026年Q1，北京辦公樓自用型交易額占比超90%。這意味著，每100元寫字樓交易中，有90元是企業為了自用而支付的。全國范圍看，辦公業態交易中自用型占比也達新高。

這一數字徹底顛覆了寫字樓市場的傳統敘事。過去，寫字樓被視為“投資品”——買家關心的是租金回報、資產增值和退出通道。但今天，寫字樓正在被重新定義為一類特殊的“產業基礎設施”——企業不是為了投資回報而買樓，而是為了業務發展需要而扎根。

誰在買？兩個主力軍團正在改寫市場版圖：

• 第一軍團：AI與科技企業

  2026年4月，“全球大模型第一股”智譜AI以3.61億元收購北京中關村軟件園鉆石大廈，全部用于自用，承載日常行政及大模型業務研發運營。智譜在公告中明確：該樓宇將自用，并預計不少被投企業都會遷入，形成以智譜為核心的產業聚集。

  這是一筆資產交易，更是一次“產業宣言”——AI企業正在從“輕資產租賃”轉向“重資產扎根”，通過購置核心區位物業實現業務擴張與產業集聚的雙重訴求。

  深圳同樣在見證這一趨勢。2025年Q4，峰岹科技以7.1億元購入深圳前海潤融大廈(二期)，用于研發辦公；2026年5月，海爾集團以約7億元收購上海前灘匯S3棟，作為華東區域總部。

  租金深度回調是市場自我調節的關鍵信號。業主通過租金讓利加速去化，推動低效供給出清；更低的辦公成本為初創科技企業、專精特新企業提供了更友好的入駐環境。

• 第二軍團：金融機構

  東亞銀行以16.8億元回購上海陸家嘴東亞銀行金融大廈12-23層，增持后總持有比例提升至約85%，成為絕對控股方。陸家嘴國泰人壽以8.95億元購入前灘匯N5棟。

  金融機構的邏輯不同于科技企業。他們買的不是“產業集聚”，而是“品牌錨定”和“長期配置”。在利率下行、優質資產稀缺的宏觀環境下，核心地段寫字樓以其穩定現金流和抗通脹屬性，成為險資和金融機構資產負債表上的“壓艙石”。

兩類買家，兩種邏輯，指向同一個趨勢：寫字樓正在從“金融產品”回歸“空間產品”——它的價值不再由資本回報率定義，而由它對產業的真實承載能力定義。

價格在下跌，價值坐標系在重建

價格，是市場最真實的語言。2026年，一線城市寫字樓資產價格正在經歷一輪深度調整。上海核心區單價4-5.5萬元/㎡，北京1.6-4萬元/㎡，深圳約2.8萬元/㎡，廣州以小額自用成交為主，單價普遍低于1萬元/㎡。

最具象征意義的案例是上海新茂大廈2026年3月，這座位于淮海中路核心地標的大廈以16.2億元完成交易，單價約4.8萬元/㎡。但就在11年前，2015年，外資機構ARA以28.5億元購入該物業——此次出售較當年價格下跌43%，賬面虧損超12億元，價格甚至低于2007年水平。

更富戲劇性的是北京鉆石大廈的價格曲線。2011年凱龍瑞基金以2.68億元收購；2014年中銀集團收購時單價約1.85萬元/㎡；2017年遠洋資本以32億元總價從中銀集團手中收購包含鉆石大廈在內的6個項目資產包；2021年遠洋資本以8.5億元（單價5.39萬元/㎡）出售給安獅資產；2026年智譜AI以3.61億元（單價約1.59萬元/㎡）接手。十余年間，單價從1.85萬漲至5.39萬，又回落至1.59萬——完整演繹了一輪資產泡沫的膨脹與破裂。

價格調整的幅度之大，已經改變了市場的投資邏輯。

資本化率（Cap Rate）——衡量寫字樓投資回報的核心指標——已升至5.5%-6.1%區間。2024年，上海、北京核心區甲級寫字樓的資本化率分布在4.5%-5.6%。兩年時間，cap rate上升了約0.5個百分點。這意味著什么？意味著資產價格降幅超過了租金降幅，投資回報率改善。用更簡單的話說：同樣的租金收入，現在買樓花的錢更少了，回報率更高了。

即便如此，RET睿意德依然認為，對于“投資價值顯現”的判斷需要審慎對待。資本化率的上升，本質上是風險溢價的上升——市場要求更高的回報率來補償資產價值的不確定性、租金波動性和流動性不足。這不是“撿便宜”的機會，而是市場在重新定價風險。

價格重構的本質，不是價值的回歸，而是價值的重新定義。在新的市場范式下，寫字樓的價值不再由“核心地段”這一單一維度定義，而是由“地段+產業匹配度+運營能力+退出通道”四維坐標共同決定。

市場沒有全面復蘇，只是在重新選擇贏家

大宗交易市場的結構性變革，折射的是租賃市場的深層變化。

2026年Q1，四大城市甲級寫字樓租金繼續處于下行通道，但降幅已明顯收窄，市場呈現底部企穩跡象。北京203元/㎡/月，環比下跌3.0%；上海180.1元/㎡/月，環比下跌2.2%；深圳147.4元/㎡/月；廣州114.3元/㎡/月，四城最低。

但租金下行的同時，凈吸納量卻在回暖。深圳Q1凈吸納量約14.2萬平方米，同比增長75%，整體空置率降至25.9%，連續兩個季度下降。廣州Q1凈吸納量約15萬平方米，創近年單季新高。

這一看似矛盾的現象——租金下行、吸納回暖——揭示了一個關鍵的市場機制：價格彈性正在釋放需求。廣州114.3元/㎡/月的平均租金已是四城最低，價格敏感型需求被充分激活。

但更需要關注的是需求結構的變化。TMT（科技/互聯網/新媒體）和金融是兩大主力，合計貢獻超過50%的成交面積。其中TMT行業占比約30%，AI企業擴租、消費電子龍頭整合、機器人企業布局是三大亮點。

深圳一家全球性科技公司的擴張極具代表性：隨著機器人AI數據強化訓練業務的快速推進，公司辦公場地從800平方米擴至3000平方米，二季度和三季度計劃再擴5000-8000平方米。2025年全年，僅深圳消費電子企業為主的新興產業新租賃成交面積就近8萬平方米。

RET睿意德認為，這一需求結構的變化預示著寫字樓市場正在從“全面需求萎縮”走向“結構性需求回暖”。不是所有寫字樓都能等來春天，但那些位于產業集聚帶、能夠承載AI/硬科技/新質生產力需求的項目，正在率先復蘇。

寫字樓市場的未來，不屬于所有樓宇，而屬于那些能夠與新質生產力同頻共振的產業空間。

結語

橡樹資本聯合創始人霍華德·馬克斯曾提出了一個深刻論斷：“市場的情緒波動類似于鐘擺的運動。雖然弧線的中點最能說明鐘擺的‘平均’位置，但實際上鐘擺停留在那里的時間非常短暫。相反，鐘擺幾乎始終在朝著或者背離弧線的端點擺動。”

中國寫字樓市場正在經歷的正是一次典型的“鐘擺擺動”——從外資驅動到內資控盤，從投資導向到自用為王，從追逐資本增值到回歸空間效能。鐘擺不會永遠停留在“投資驅動”的極端，也不會永遠停留在“自用為王”的極端，但它確實正在穿過中點，向新的方向擺動。

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