獨家：剛挖龍湖舊將，再引萬科高手，金茂在蘇州“搞事”

　　大家好，我是地產高富帥。

　　近兩年，頭部房企全國化布局形成了最新的戰略導向，城市投資集中化成為主流命題，也就意味著“大城單盤主義“是新一輪房企核心競爭力體現。

　　中國金茂作為這一輪迅速崛起的超級央企代表，無論是產品力與整體投資力都得到了穩步提升，金茂的招牌在圈內知名度，也隨著排名的晉升，逐步邁入頭部。

　　排名晉升伴隨著投資力度加劇，很多城市成為金茂戰略布局的重點。在華東重鎮，蘇州這一輪的城市爆發，讓中國金茂看到了清晰的價值錨點。

　　中國金茂在蘇南的布局已有些年頭，但是相較于近年在上海的深耕，金茂在蘇州的影響力仍不夠有排面，在蘇州高端市場，仍缺乏有話題度的標桿項目。

　　2026年開始，金茂在蘇州的拓展力度明顯加強，一個方面是看到了蘇州的整體城市發展潛力，最重要的，是需要在蘇南市場建立真正的品牌護城河。

　　要知道，無論是蘇州，南京，杭州，還是上海，布局華東多年的中國金茂，每個核心區域現階段都在陸續布局旗下多條產品線，建立品牌辨識度，實現全維度的深耕細作。

　　早在上一輪周期，金茂在蘇南區域的布局多在無錫，常熟等地，特別是近幾年房企產品迭代日新月異，金茂想要在高端市場分一杯羹，蘇州必須要強勢深耕。

　　與很多央企“先落地項目，后挖人”戰略不同的是，中國金茂這幾年采取的是“先挖人”，“再做事”的路徑。有了頂尖人才加持，才能有希望打開局面。

　　就在上周，金茂蘇南公司再度實施引才戰略，在房企最重視的產品端口引入萬科系中高管，協助蘇州突破高端市場格局。

　　地產一品塘獨家獲悉：前萬科蘇南公司設計總監董恃已經入職中國金茂蘇南公司，擔任設計總監，全面牽頭整體設計團隊。

　　董恃，1989年出生，2012年本科畢業于上海交通大學建筑系，同年以萬科新動力身份加盟萬科，開啟地產職業生涯。

　　作為上海畢業的學生兵之一， 董恃職業生涯第一站是上海萬科，也是早期人才培養基地之一。

　　5年時間的項目管理沉淀，從建筑設計基礎工作一直做到了多項目設計PM，萬科上海的五年絕對是最寶貴的工作經驗。

　　當年上海萬科最高端兩大作品，上海浦東張江翡翠公園以及中興路壹號項目就是由董恃操盤。

　　2017年，萬科布局南通已有數年，董恃迎來了職業發展機會，擔任萬科南通公司設計部門負責人，從專業崗位正式邁進中層管理崗位。

　　董恃也從零開啟了萬科南通職業之旅，也是五年時間，萬科南通公司也達到了200億規模，也是職業生涯相當于含金量的時間點。

　　時間來到2022年10月，萬科上海區域迎來了一輪組織調整與城市總換防，董恃再次調任合肥萬科，牽頭合肥與蕪湖兩大城市設計管理團隊。

　　2024年10月，董恃再次調任萬科蘇州公司，除去基本部門管理以外，更承擔萬科最新高端產品“拾系”在蘇南區域的成功落地。

　　2025年之后，萬科迎來了最新的城市合并與調整，萬科蘇州公司升級為萬科蘇南公司，全面管理蘇錫常南通四大城市的項目管理工作。

　　本次離職萬科，或許是對其職業生涯的一次轉型與思考。畢竟如今在蘇南區域來看，萬科的增量項目確實有限，金茂的發展機會明顯更優。

　　從董恃身上，可以看到當今含金量高的產品職業經理人的幾大特征，第一就是高學歷加持，這是現階段大央企考量引才的第一要素。

　　其次，董恃在華東核心城市都有工作經驗，并且有高端項目管理的經歷沉淀，在研發與設計團隊管理方面均有建樹，這也是當下市場中稀缺的能力。

　　另外，作為萬科“新動力”，且職業起點就在上海，這本身就是市場上履歷含金量較高的基本面。

　　從這幾年中國金茂人才升級的系統化分析來看，具備以上三種特點的經理人，幾乎都會受到追捧，也是國央企巨頭們的最愛。

　　就在前不久的四月，金茂還引入了一位超重量級高管。前龍湖蘇滬公司營銷副總鞏師防已經加盟金茂，擔任蘇南公司副總經理。

　　鞏師防深耕蘇州市場近20年，妥妥的專家老炮級選手。據悉，本次加盟金茂應該是在考慮職業轉型，從營銷高管過渡到全面經營高管，為后期晉升城市總鋪路。

　　從金茂內部了解到，現階段中國金茂董事長也比較偏愛營銷出身的城市總，能打硬仗又懂產品的經營型高管，在金茂體系下將迎來一波職業提升。

　　先挖營銷高管，再引進產品高管，金茂在蘇州這一波操作，看起來動靜不小。

　　背后意圖已經非常明顯，接下來肯定是要下一盤大棋。

　　從拿地情況來看， 中國金茂于?2026年3月29日?成功競得蘇州姑蘇區南門核心地塊（蘇地2026-WG-Z01號），這是其時隔14年再次布局姑蘇核心區。

　　從目前規劃來看，金茂以超高效率敲定地塊將打造蘇州首個“滿系” 作品，很顯然主城區改善項目就是金茂在蘇州的重點突破口。

　　“滿”系產品是金茂在2024年推出的年輕化高端改善產品線，主打“藝術+滿配”，在北京、上海、天津等城市已有成功案例。

　　與經典的府系產品相比，滿系產品更現代化，設計感更強，作為首個落地蘇州的“滿”系作品，加上作為板塊首個抬高社區，容積率低至1.3，市場已經有了期待。

　　在大多數人的印象中，蘇州是江南水鄉，是姑蘇城里的古鎮，是“上有天堂，下有蘇杭”的溫柔鄉。

　　即使提到經濟層面，很多人也只會嘲諷“蘇州只是上海的代工廠”，甚至吐槽“連一個機場都沒有”。

　　提到蘇州，很多人的第一反應是什么？

　　似乎全是機場的梗，據說蘇州有四大機場，分別是：“蘇州梅友機場”、“蘇州相耀機場”、“蘇州暫吳機場”、“蘇州永吳機場”。

　　再狠一點的調侃是：“上海的郊區，發展得真不錯啊。”

　　這些調侃的背后，藏著蘇州過去十年的尷尬：雖然貴為中國最強地級市，但存在感遠不如隔壁的杭州，后者憑借互聯網、網紅經濟、大模型賺足了眼球，一度讓蘇州無話可說。

　　但是2026年才半年時間，”2026年的資本市場，蘇州實在太耀眼了“。

　　蘇州在傳統制造業深度布局的近15年內，開啟了幾輪升級，一口氣冒出7家千億市值上市公司：東山精密、天孚通信、滬電股份、亨通光電、聯訊儀器、盛科通信、羅博特科。

　　2026年3月，在蘇州蘇商大會上，蘇州正式發布了一份高密度的《蘇州市重點新興產業和重點未來產業名單》。

　　這份名單的背后，蘇州實際推出了一張王牌般的“10+10”產業布局。低調入局的產業紅利，這兩年實打實在蘇州爆發。

　　舉個最直接的例子，在2026年一季度蘇州工業園區披露的工作報告中，整個園區的生物醫藥、納米技術應用、人工智能三大新興產業，直接干出了1201.3億的產值，同比增長竟然超過13%。

　　可以看到，當其他城市還在使出渾身之力吆喝文旅IP，搞網紅經濟的時候，蘇州仍然死磕傳統制造業：賺錢慢、周期長、投入大。

　　但是這種長線投資的好處就是根基扎實，風險可控，潛力巨大，與互聯網傳統發展邏輯完全不同，帶來的是城市產業聚焦與高凈值人口聚焦。

　　這種頂得住誘惑的韌勁，也讓蘇州這座城市完全擺脫了固有的”上海小弟“印象，朝著全國一線經濟大城穩步邁進。

　　隨著這一波新型產業公司的集體上市，中際旭創、納芯微、東微半導體、敏芯股份，蘇州半導體軍團迎來強勢突圍。

　　這些公司里有大量五年以上的老員工，當年加入時市場薪酬還沒有現在高，但期權的彌補，在今天變成了遠超預期的回報。

　　這一筆不小的財富突然冒出來，對于這些本身沉淀在制造業數十年的員工來說，絕對是幸福的。

　　聯訊儀器在2018年前后加入公司的工程師，拿的是當時看起來不算多的期權包。上市、解禁，賬面價值已是當年年薪的數十倍乃至上百倍。

　　百萬級的，買電梯房；千萬級的，買大平層；億元級的，直奔頂豪。這不是偶然，而是幾乎所有“科技暴富”案例里都會復現的本能動作。

　　這是中國人對財富最古老也最直接的回應：把它變成磚頭和水泥，壓在腳下，才算落袋為安。

　　有人在蘇州園區一次性付清了一套單價超8萬元的大平層，被問及月供，答：不用還月供。

　　蘇州園區的含金量似乎到現在才真正凸顯出來，這一刻，直接反饋到土拍市場。就在前不久，中海在蘇州攜巨款拿下園區頗有含金量的項目。

　　中海以總價?16.88億元?競得蘇園土掛(2026)01號地塊（金雞湖右岸），成交樓面價?68,920元/平方米?，溢價率?30.04%?，刷新江蘇涉宅用地樓面價歷史紀錄。

　　加上綠城中國在蘇州這兩年持續深耕豪宅市場，蘇州玫瑰園更是驚艷全國，成為千萬豪宅領域在蘇州的代表項目之一，蘇州頂豪市場，終于開花結果了。

　　這一波行情，對于還在牌桌的房企大佬來說，是一個千載難逢的大好機會，中國金茂這一輪的瘋狂挖角，不是簡單的只是換人補人，更是對進入蘇州第一梯隊做的深度前瞻布局。

　　近兩年，地產行業的割裂從未像此刻這般清晰。

　　如果說土地市場的天平已完全倒向央國企，那么人才市場的流動，則像一面鏡子，照出了兩種生存法則的底層邏輯分野。

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　　地產一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年獵頭從業經歷，17年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。