央企救不動(dòng)，120% 超高使用率是假象？信達(dá)繁花里戶型勸退剛需

近期，番禺市橋板塊的信達(dá)繁花里宣布加推3棟。

距離開盤近一年，項(xiàng)目加推3棟，在不少人眼里，加推意味著賣得好，但翻開克而瑞的成交數(shù)據(jù)，這個(gè)邏輯在項(xiàng)目身上并不成立。

這次加推，更像是一次以新貨沖量、激活市場(chǎng)的主動(dòng)出擊，而非供不應(yīng)求下的順勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)。

那么是什么讓這批購(gòu)房者遲遲按兵不動(dòng)？答案或許藏在產(chǎn)品本身。

先來看看這個(gè)由央企打造，承載老市橋近10年希望的樓盤，開盤近一年賣得怎么樣。

陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自去年8月開盤以來，項(xiàng)目一共推了424套貨，賣出281套，去化約66%。

這是什么概念？

距離項(xiàng)目約4公里（數(shù)據(jù)來源百度地圖）的綠城玉海棠，去年5月開盤，現(xiàn)在已經(jīng)清盤。

更扎心的是，項(xiàng)目周邊近兩三年開盤的新盤，主力戶型成交均價(jià)都要比它高。

這從側(cè)面說明，決定區(qū)域客群買單意愿的不僅是價(jià)格，更是品牌、產(chǎn)品力與開發(fā)商綜合實(shí)力的組合。

信達(dá)繁花里以約2.65萬元/㎡起的相對(duì)低價(jià)入市，本質(zhì)上是品牌力、產(chǎn)品力、開發(fā)商實(shí)力在板塊內(nèi)不占優(yōu)情況下，價(jià)格成為不得已的換量手段。

盡管如此，它的去化達(dá)不到期望值，遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)“高去化”標(biāo)準(zhǔn)。

一個(gè)位于番禺市橋核心區(qū)、定價(jià)相對(duì)克制的央企新盤，開盤近一年去化6成多，已為后續(xù)銷售節(jié)奏埋下伏筆。

具體到項(xiàng)目月度成交數(shù)據(jù)，可以看到它呈現(xiàn)“開盤沖高—快速回落—低位震蕩”的特征。

自開盤月沖高后，10月、11月連續(xù)大幅下挫，價(jià)格亦未出現(xiàn)明顯上行。

難怪項(xiàng)目說加推3棟已經(jīng)說了近一個(gè)月，但還未正式開盤，估計(jì)認(rèn)籌情況未如預(yù)期。

其實(shí)信達(dá)繁花里明面上的劣勢(shì)，大家早已經(jīng)清楚。

無非就是距離地鐵3號(hào)線市橋站約2公里，依賴公交或電雞接駁、周邊城市界面差、小學(xué)確定了省一級(jí)南陽里小學(xué)，但中學(xué)還是片區(qū)搖號(hào)入學(xué)......

但項(xiàng)目周邊老破小環(huán)繞，樓齡大多超20年，置換需求還是很充足的。

樂居君實(shí)地踩盤后發(fā)現(xiàn)，最大問題可能出現(xiàn)在產(chǎn)品上。

用“小面積湊房間數(shù)”，是樂居君實(shí)踩后最大的感受。

說實(shí)話，現(xiàn)在的購(gòu)房者更注重的是居住體驗(yàn)，以前那種70幾方做四房?jī)尚l(wèi)、大飄窗湊使用率的產(chǎn)品理念，已經(jīng)過時(shí)了。

但沒想到信達(dá)繁花里還陷在這個(gè)怪圈。

比如在售最小的建面約94㎡戶型，營(yíng)銷主打“四空間/可拓展四房”，面向改善型、二胎及三代同堂家庭。

然而，這一戶型在設(shè)計(jì)邏輯上存在難以回避的根本性缺陷：

1、門口臥室，私密性近乎為零。

在四個(gè)房間中，有一個(gè)臥室被安置在入戶門口位置。

這導(dǎo)致該房間私密性極差，開門即見臥室、毫無隱私可言；加之處于動(dòng)線進(jìn)出口，進(jìn)出頻繁、噪音干擾大，嚴(yán)重影響休息。

實(shí)際居住中，幾乎無人愿意將其用作正式臥室，更可能淪為儲(chǔ)物間或被長(zhǎng)期閑置。

更值得關(guān)注的是，項(xiàng)目營(yíng)銷話術(shù)與產(chǎn)權(quán)登記之間存在落差。

陽光家緣網(wǎng)顯示，1棟的建面約94㎡戶型，均登記為“2室2廳1衛(wèi)”。即主力94㎡產(chǎn)品在房產(chǎn)證維度僅為兩房。

所謂“三房/四房/四空間”需依賴靈活間隔與贈(zèng)送空間實(shí)現(xiàn)，四空間名存實(shí)亡。

2、犧牲客廳換房間數(shù)，公共空間局促。

為了在建面約94㎡內(nèi)硬塞出四個(gè)獨(dú)立房間，客廳被大幅壓縮，整體公共區(qū)域局促、狹窄。

對(duì)改善型家庭而言，客廳是全家活動(dòng)、會(huì)客、親子互動(dòng)的核心場(chǎng)所，客廳被壓縮后，居住舒適度大打折扣，改善二字也就無從談起。

3、二胎家庭使用場(chǎng)景的致命矛盾。

二胎家庭的核心需求，是兩個(gè)孩子的房間相鄰、便于父母同時(shí)照看。

但建面約94㎡戶型臥室布局分散，無法滿足“臥室集中”這一關(guān)鍵訴求。

若想讓臥室集中在一側(cè)，業(yè)主必須額外在客廳區(qū)域打隔斷、再造一個(gè)小房間。

這一改造將進(jìn)一步壓縮本就局促的客廳面積，增加額外的改造成本，并直接影響采光與通風(fēng)，整體居住體驗(yàn)與宣傳嚴(yán)重不符。

一個(gè)本應(yīng)開箱即用的改善戶型，卻需要業(yè)主自掏腰包二次改造才能勉強(qiáng)滿足基本使用。

更尷尬的是，即使?fàn)奚蛷d空間硬做出一個(gè)房間，該臥室面寬會(huì)比較小，未達(dá)到實(shí)用房間標(biāo)準(zhǔn)。

將信達(dá)繁花里置于市橋板塊競(jìng)品矩陣中橫向?qū)Ρ?，其小面積湊房間數(shù)的產(chǎn)品邏輯短板更為清晰：

信達(dá)繁花里：主力四房集中在建面約90-110㎡；

綠城玉海棠：主力為四房，面積段以建面約110-130㎡、130-150㎡為主，居住尺度更舒展；

保利瑯譽(yù)：三至四房建面約90-110㎡與130-150㎡；

龍湖·金地天峯：主力為五房，集中在建面約130-150㎡，房間數(shù)與面積匹配更合理；

路勁美的·雋樾府：主力為四房，集中在建面約130-150㎡。

除了以上三個(gè)根本性缺陷，該戶型還存在一些小問題。

比如客廳電視墻位置有一面窗，需要業(yè)主自行加工；

另外主臥的270°大飄窗，據(jù)同類戶型已收樓業(yè)主透露，臥室大飄窗設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)非常熱，甚至夏天電費(fèi)也會(huì)蹭蹭上漲。

央企背景是信達(dá)繁花里最重要的信任背書。

然而，回到信達(dá)地產(chǎn)自身基本面，公開財(cái)報(bào)與第三方數(shù)據(jù)揭示的畫面并不輕松。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年信達(dá)地產(chǎn)總銷售額為82.69億元，同比下降57.6%。

2025年總銷售額為98.27億元，銷售端持續(xù)承壓，與公司2025年初定下的“銷售額105億元”年度計(jì)劃相比存在較大差距。

虧損方面，2025年信達(dá)地產(chǎn)合同負(fù)債較年初大幅增加83.9%至28.38億元，對(duì)地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.24升至0.85倍。

凈利虧損擴(kuò)大，全年虧損約87.2億元，緣于2025年度擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失所致。

全年歸母凈利虧損78.75億元，核心歸母凈利虧損78.56億元。

信達(dá)地產(chǎn)在廣州項(xiàng)目并不多，且大多是與房企合作或代建，自身操盤經(jīng)驗(yàn)并不豐富，反而熱衷于項(xiàng)目紓困和盤活，一向給人印象是“白武士”。

但如今它的財(cái)務(wù)狀況也不理想，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)2-3年后的按期、保質(zhì)交付存在合理關(guān)注。

對(duì)于自住購(gòu)房者，樂居君建議理性評(píng)估自身需求與項(xiàng)目交付節(jié)點(diǎn)，看房時(shí)帶著家庭真實(shí)使用場(chǎng)景去實(shí)地看房，重點(diǎn)確認(rèn)四空間在自家生活動(dòng)線下是否真正可用，避免被高使用率的數(shù)字賣點(diǎn)所迷惑。

看了那么久，大家覺得信達(dá)繁花里這個(gè)項(xiàng)目怎么樣呢？

我們?cè)u(píng)論區(qū)聊聊。

文章來源:樂居買房