城東再添新商業(yè)！地鐵口綜合體來了，這次能成嗎？

一、銀橋路站旁

2.3萬方地鐵商業(yè)來了

近日，越城區(qū)官網(wǎng)公示《越城區(qū)ZX-23CZ-05-01地塊建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程方案規(guī)劃》。

該項(xiàng)目位于人民東路以南、銀橋路以東地塊，總用地面積12794平方米，總建筑面積約32160平方米，其中地上建筑面積約22010平方米，地下建筑面積約10150平方米。

項(xiàng)目總投資約28437.78萬元，規(guī)劃建設(shè)1幢9層酒店和3幢3-4層商業(yè)樓。

體量雖然不大，但最大的亮點(diǎn)在于它的位置——緊鄰紹興地鐵4號(hào)線銀橋路站。

根據(jù)規(guī)劃，地鐵4號(hào)線一期工程共設(shè)15個(gè)站點(diǎn)，橫貫皋埠中心并與迪蕩等板塊串聯(lián)，銀橋路站為起始站點(diǎn)。作為地鐵口的商業(yè)配套，這座綜合體未來的交通便利性毋庸置疑。

項(xiàng)目由國企背景的紹興璟越置業(yè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，確保了項(xiàng)目能夠穩(wěn)定建成投用。根據(jù)項(xiàng)目備案信息，項(xiàng)目計(jì)劃于2026年9月開工、2029年9月完工。

二、產(chǎn)城融合加速

皋埠配套密集布局

近年來，隨著集成電路產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和杭電紹興校區(qū)的引進(jìn)，皋埠街道正在迎來一輪城市配套的集中建設(shè)。

除了本次公示的ZX-23CZ-05-01地塊，皋埠還有多個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)中。

2025年10月，越城區(qū)ZX-24CZ-07-06-01地塊由紹興集成電路產(chǎn)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限公司競得，該地塊占地面積19435平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，成交價(jià)5800萬元。

根據(jù)規(guī)劃，該地塊將重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)與旅館綜合體，打造區(qū)域商務(wù)服務(wù)新地標(biāo)，屬于集成電路鏈主企業(yè)配套產(chǎn)業(yè)園（南片）B地塊的一部分。

2025年12月，越城區(qū)ZX-22CZ-02G-07地塊（訴源中心南側(cè)地塊）由中亞建設(shè)集團(tuán)有限公司競得，這是越城區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)配套項(xiàng)目。

該地塊用地面積3602平方米，用地性質(zhì)為零售商業(yè)用地，規(guī)劃容積率為2.0-2.3，規(guī)劃建設(shè)一座高端酒店，有望進(jìn)一步完善片區(qū)商務(wù)服務(wù)功能，提升區(qū)域形象與配套能級(jí)。

除新建商業(yè)地塊外，皋埠已形成高端酒店集聚效應(yīng)：余坤艾美、余坤希爾頓花園酒店相繼開業(yè)，全季、莫瀾等品牌酒店落地，成為越城東部酒店聚集地。

酒店集群不僅服務(wù)產(chǎn)業(yè)商務(wù)接待，更帶動(dòng)周邊餐飲、商超等業(yè)態(tài)升級(jí)，形成 “酒店+商業(yè)” 的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

三、鯨銀城的 “前車之鑒”

讓皋埠商業(yè)更懂 “適配”

說到皋埠的商業(yè)，就繞不開鯨銀城。

作為皋埠首個(gè)大型商業(yè)綜合體，鯨銀城2022年10月開業(yè)，體量約6萬方，曾被寄予 “填補(bǔ)皋埠大型商業(yè)空白” 的厚望，引入星巴克、肯德基、電影院等品牌，一度成為區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。

但開業(yè)僅3年，鯨銀城便因開發(fā)商債務(wù)等問題，于2025年8月起拍掛牌，并兩度流拍。以至于皋埠街道把“協(xié)助鯨銀城完成業(yè)態(tài)重組”寫入2026年工作計(jì)劃中。

復(fù)盤鯨銀城的困境，核心在于定位與需求錯(cuò)配：

• 體量過大，客流支撐不足：皋埠以產(chǎn)業(yè)人口為主，消費(fèi)集中在工作日、日常剛需，6萬方綜合體的客流、消費(fèi)力難以支撐全業(yè)態(tài)運(yùn)營，空置率持續(xù)走高；

• 業(yè)態(tài)同質(zhì)化，缺乏特色：照搬其他綜合體模式，主打零售、影院，未結(jié)合產(chǎn)業(yè)人群的需求，吸引力不足；

• 開發(fā)主體風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營不穩(wěn)定：民營開發(fā)商資金鏈問題導(dǎo)致運(yùn)營中斷，商戶頻繁更迭，進(jìn)一步削弱客流與口碑。

正是吸取鯨銀城的教訓(xùn)，皋埠新增商業(yè)項(xiàng)目均控制體量、聚焦剛需、綁定產(chǎn)業(yè)、國企主導(dǎo)：

比如ZX-23CZ-05-01地塊僅2.3萬方，避免 “大而空”，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；

同時(shí)業(yè)態(tài)可以圍繞產(chǎn)業(yè)人群、地鐵客流、社區(qū)居民，主打日常消費(fèi)、商務(wù)配套、生活服務(wù)，拒絕盲目引入高端零售、大型娛樂；

而且新增項(xiàng)目多由國企或地方企業(yè)開發(fā)，資金、運(yùn)營更有保障。

如今規(guī)劃新出，這座地鐵口的2.3萬方綜合體能否站穩(wěn)腳跟？

讓我們拭目以待！

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