南京2026年6月房地產(chǎn)市場月報(bào)

本報(bào)告基于公開數(shù)據(jù)及專業(yè)模型分析，僅供市場研究參考，不構(gòu)成任何具體的投資建議或操作指引。市場情況可能快速變化，讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨(dú)立判斷。報(bào)告制作方對因使用本報(bào)告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失不承擔(dān)責(zé)任。

01

內(nèi)容速覽

2026年6月，南京房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)"供應(yīng)收縮、成交同比轉(zhuǎn)正、量價(jià)企穩(wěn)修復(fù)延續(xù)"的運(yùn)行特征，核心政策變量在于2026年"寧六條"政策組合拳的持續(xù)發(fā)力，包括以舊換新1%貼息、人才房票、限購優(yōu)化、二手房交易增值稅由5.3%降至3%、公積金貸款利率下調(diào)等多重利好協(xié)同釋放，改善型需求得到有效激活。三大市場運(yùn)行分化特征持續(xù)固化。

土地市場方面，6月經(jīng)營性用地供應(yīng)15幅、成交10幅，成交總建面積86.35萬平方米（同比+542.65%、環(huán)比+263.94%），成交放量主因5月低基數(shù)；然樓板價(jià)僅5178元/平方米（同比-68.91%、環(huán)比-64.83%），溢價(jià)率僅0.95%（同比-82.63%、環(huán)比-68.75%），呈底價(jià)成交主導(dǎo)、成交結(jié)構(gòu)下沉特征。

新建商品住宅市場方面（含普通住宅、別墅），6月供應(yīng)面積20.14萬平方米（同比-5.63%、環(huán)比-25.99%），成交面積35.47萬平方米（同比+31.42%、環(huán)比+0.90%），成交均價(jià)27913元/平方米（同比-4.90%、環(huán)比+4.80%），呈供應(yīng)收縮、成交同比連續(xù)高增、量升價(jià)穩(wěn)修復(fù)延續(xù)格局。

02

土地市場

01

供求表現(xiàn)：供應(yīng)平穩(wěn)、成交低基數(shù)放量

6月南京經(jīng)營性用地市場呈現(xiàn)"供應(yīng)基本平穩(wěn)、成交低基數(shù)放量"特征。供應(yīng)端，6月供應(yīng)15幅、供應(yīng)總建面積95.36萬平方米（同比-7.54%、環(huán)比+10.43%）；成交端，成交10幅（同比+233.33%、環(huán)比+66.67%），成交總建面積86.35萬平方米（同比+542.65%、環(huán)比+263.94%），成交總價(jià)44.71億元（同比+99.79%、環(huán)比+28.01%）。成交量的顯著跳升主要源于2026年5月成交基數(shù)偏低，疊加集中掛牌節(jié)奏推動出讓集中釋放，同比高增數(shù)據(jù)需理性看待其低基數(shù)屬性。

南京經(jīng)營性用地供應(yīng)/成交總建面積走勢

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

上圖顯示近一年南京涉宅用地供求節(jié)奏波動劇烈，成交呈明顯脈沖式特征，6月成交總建面積回升至86.35萬平方米高位（數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）。統(tǒng)計(jì)口徑:經(jīng)營性用地，含純住宅、商住，招拍掛方式；監(jiān)測范圍:南京市。

02

市場熱度：底價(jià)成交主導(dǎo)、熱度分化

6月南京土地市場熱度延續(xù)低溫運(yùn)行、底價(jià)成交主導(dǎo)格局。溢價(jià)率僅0.95%（同比-82.63%、環(huán)比-68.75%），樓板價(jià)5178元/平方米（同比-68.91%、環(huán)比-64.83%），每畝地價(jià)629萬元/畝（同比-55.86%、環(huán)比-56.74%）。樓板價(jià)與地價(jià)的大幅走低核心源于成交結(jié)構(gòu)下沉--高淳、江寧遠(yuǎn)郊低價(jià)地塊占比偏高，顯著拉低整體均價(jià)水平。

典型地塊層面，結(jié)構(gòu)分化特征鮮明。雨花臺西善橋數(shù)字大道地塊由建發(fā)房產(chǎn)競得，成交總價(jià)11億元、樓板價(jià)16863元/平方米、底價(jià)成交溢價(jià)率0%，為6月總價(jià)最高地塊；江寧秣陵蘇源大道地塊由金基集團(tuán)競得，成交總價(jià)6.97億元、樓板價(jià)11375元/平方米、溢價(jià)率6.41%，為6月唯一明顯溢價(jià)成交地塊，凸顯主城品質(zhì)板塊的稀缺性支撐；高淳板塊多幅地塊樓板價(jià)僅約2500元/平方米、均為底價(jià)成交，構(gòu)成整體結(jié)構(gòu)下沉的主力。

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

上圖顯示近一年南京涉宅用地溢價(jià)率整體處于低位區(qū)間，多數(shù)月份低于3%，6月降至0.95%，土地市場情緒偏謹(jǐn)慎。

03

區(qū)域表現(xiàn)：遠(yuǎn)郊與主城品質(zhì)板塊分化

6月南京土地成交分布呈現(xiàn)"遠(yuǎn)郊放量、主城提質(zhì)"的雙向分化格局。按板塊拆解，成交向遠(yuǎn)郊高淳與主城品質(zhì)板塊集中:雨花臺城南板塊由建發(fā)競得1幅、江寧板塊成交3幅（金基、濱盛）、江北浦口板塊成交1幅、高淳板塊成交5幅。高淳板塊以幅數(shù)占比過半構(gòu)成成交主力，但其低樓板價(jià)屬性拉低整體地價(jià)重心；雨花臺、江寧地塊則以較高樓板價(jià)體現(xiàn)主城改善需求的支撐。整體來看，房企拿地意愿謹(jǐn)慎，投資聚焦少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，底價(jià)成交格局持續(xù)固化。

表1：南京2026年6月典型成交地塊明細(xì)表

03

新建商品住宅市場

1

供求表現(xiàn)：供應(yīng)收縮、成交同比高增、量價(jià)企穩(wěn)

6月南京新建商品住宅市場呈現(xiàn)"供應(yīng)季節(jié)性收縮、成交同比連續(xù)高增、均價(jià)環(huán)比回升"的量價(jià)企穩(wěn)修復(fù)格局。供應(yīng)端，6月供應(yīng)1451套、供應(yīng)面積20.14萬平方米（同比-5.63%、環(huán)比-25.99%）；成交端，成交2725套、成交面積35.47萬平方米（同比+31.42%、環(huán)比+0.90%），成交金額99.01億元（同比+24.99%、環(huán)比+5.75%）；成交均價(jià)27913元/平方米（同比-4.90%、環(huán)比+4.80%）；供求比0.57，供不應(yīng)求特征延續(xù)。

從修復(fù)趨勢看，成交同比正增長已連續(xù)多月得到印證：4月成交面積同比+5.91%、5月同比+28.98%、6月同比+31.42%，同比增幅持續(xù)擴(kuò)大，修復(fù)動能延續(xù)。核心源于"寧六條"政策組合拳持續(xù)釋放改善需求，改善型高價(jià)盤集中入市帶動均價(jià)環(huán)比上行；而供應(yīng)端的收縮致供求比走低，短期供不應(yīng)求特征凸顯。

上圖顯示近一年南京商品住宅供應(yīng)波動明顯，成交自2026年3月起持續(xù)回升并穩(wěn)定于30萬平方米以上高位，供求缺口收窄（數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）。

上圖顯示南京商品住宅成交均價(jià)在2.5萬至3萬元/平方米區(qū)間波動，2026年6月回升至27913元/平方米，改善盤入市結(jié)構(gòu)性抬升均價(jià)（數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）。

2

庫存及去化周期：合理區(qū)間、穩(wěn)中趨降

截至2026年5月（6月庫存數(shù)據(jù)尚未更新），南京新建商品住宅庫存呈現(xiàn)"庫存持續(xù)去化、去化周期邊際改善"特征。庫存套數(shù)47579套（同比-6.95%、環(huán)比-1.91%），庫存面積606.86萬平方米（同比-6.60%、環(huán)比-1.93%）；按不同銷速口徑測算，12個(gè)月銷速對應(yīng)去化周期約24.6個(gè)月、6個(gè)月銷速對應(yīng)約22.3個(gè)月、3個(gè)月銷速對應(yīng)約18.5個(gè)月。庫存已連續(xù)多月同比下行，去化周期整體處于合理區(qū)間且邊際改善。核心源于成交回暖疊加供地節(jié)奏克制，庫存去化壓力得到邊際緩解，南京新建商品住宅去化周期已連續(xù)保持在合理區(qū)間。

上圖顯示南京庫存面積自2025年11月高點(diǎn)后穩(wěn)步下行，2026年5月降至606.86萬平方米，去化周期在成交回暖帶動下由高點(diǎn)回落（數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）。

3

區(qū)域項(xiàng)目表現(xiàn)：成交集中度提升、改善主導(dǎo)

6月南京商品住宅項(xiàng)目成交呈現(xiàn)"改善主導(dǎo)、成交集中度提升"特征。據(jù)成交金額TOP10排行榜，金茂·樾滿云川（江寧板塊，中國金茂）以成交金額6.11億元、156套、均價(jià)32352元/平方米居首；錦繡金陵（江北浦口，濱江集團(tuán)）以5.15億元、148套次之；鳳起潮鳴（河西建鄴，綠城中國）成交金額4.64億元、均價(jià)高達(dá)67126元/平方米；聯(lián)發(fā)雨花新澍（城南雨花臺，聯(lián)發(fā)集團(tuán)）成交4.03億元；VILLA門東源邸（城中秦淮，別墅）成交3.92億元、均價(jià)69195元/平方米。

從板塊結(jié)構(gòu)看，分化特征鮮明：河西高端盤（鳳起潮鳴、RICI瑞璽均價(jià)6.5萬元/平方米以上）與江寧、江北改善盤（3萬元/平方米量級）價(jià)格分化顯著；成交向頭部改善項(xiàng)目集中，成交集中度提升；雨花臺板塊多盤上榜（聯(lián)發(fā)雨花新澍、頤和金陵印、金基嶼樾府），顯示城南改善需求持續(xù)活躍。

04

后市展望

總括判斷，預(yù)計(jì)2026年三季度南京樓市在"寧六條"政策紅利延續(xù)與季節(jié)性因素交織下，或?qū)⒊尸F(xiàn)"新房穩(wěn)中修復(fù)、二手量穩(wěn)價(jià)弱、土地低溫運(yùn)行"的結(jié)構(gòu)性分化格局，三大市場分化特征將持續(xù)固化。

新建商品住宅方面，預(yù)計(jì)成交同比有望延續(xù)正增長態(tài)勢，改善型產(chǎn)品與主城優(yōu)質(zhì)板塊將持續(xù)支撐成交韌性；成交均價(jià)或?qū)⒕S持窄幅波動，改善盤入市帶動的結(jié)構(gòu)性均價(jià)抬升有望延續(xù)。風(fēng)險(xiǎn)提示--供應(yīng)端的持續(xù)收縮若得不到有效補(bǔ)充，或?qū)⒅萍s后市成交規(guī)模的進(jìn)一步釋放，需重點(diǎn)關(guān)注下半年房企推盤節(jié)奏與供貨結(jié)構(gòu)。

土地市場方面，預(yù)計(jì)低溫運(yùn)行、底價(jià)成交主導(dǎo)格局延續(xù)，房企拿地意愿趨于謹(jǐn)慎，投資將持續(xù)聚焦少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率難有實(shí)質(zhì)性回升。風(fēng)險(xiǎn)提示--遠(yuǎn)郊板塊地塊占比偏高將持續(xù)拉低整體樓板價(jià)水平，土地市場結(jié)構(gòu)下沉特征或?qū)⒐袒桕P(guān)注供地結(jié)構(gòu)對市場信心的傳導(dǎo)效應(yīng)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用行業(yè)SKILLS、AI文章、數(shù)據(jù)分析功能寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

2、AI生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益；

3、運(yùn)營方不對用戶因使用內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

1、

2、

3、