1.53億，南通主城一地標(biāo)拍賣，背后是這家破產(chǎn)通企

圖源：阿里資產(chǎn)

近日，阿里資產(chǎn)平臺(tái)最新上架大型商業(yè)法拍標(biāo)的，南通煒建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司名下國(guó)壽大廈整棟不動(dòng)產(chǎn)，該標(biāo)的開拍時(shí)間定于7月19日10:00，起拍價(jià)約1.53億元。

這座名為國(guó)壽大廈的地標(biāo)性建筑，總建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，被列為南通煒建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的破產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣。

圖源：阿里資產(chǎn)

根據(jù)拍賣公告顯示，拍賣標(biāo)的物位于南通市崇川虹橋路12號(hào)國(guó)壽大廈 B102 室、 102室、 202室、302室、402 室、 501-515 室、601-607 室、701-708室、801-808室、901-1901 室整體拍賣。

資料顯示，南通國(guó)壽大廈位于南通主城區(qū)核心位置，周邊工農(nóng)路、虹橋路、青年路等城市主干道云集，距離地鐵1號(hào)線也不遠(yuǎn)，交通非常便利。此外，文峰城市廣場(chǎng)、虹橋路夜市、南大街商圈、圓融商圈等熱門商圈都不遠(yuǎn)，生活氛圍濃厚，日常人流有保障，但商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值從來(lái)不只是地段問題，資產(chǎn)本身的完整性和產(chǎn)權(quán)清晰程度同樣關(guān)鍵。

圖源：阿里資產(chǎn)

目前標(biāo)的物資產(chǎn)為毛胚狀態(tài)，標(biāo)的物內(nèi)僅安裝1臺(tái)電梯，尚有3臺(tái)未安裝，空調(diào)尚未安裝，地下室地坪目前為水泥地坪，機(jī)械停車設(shè)施已通過(guò)檢驗(yàn)合格，但尚未正式投入使用，目前是否能正常使用存在不確定性——這意味著即便不考慮產(chǎn)權(quán)問題，光是物理層面達(dá)到可運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，就需要相當(dāng)一筆后續(xù)投入。

這棟樓的持有者南通煒建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，是一家有近三十年歷史的本土民企。

1997年起家，最早做門窗制造，后來(lái)轉(zhuǎn)向機(jī)械制造，小型噴氣式織布機(jī)曾在2010年被評(píng)為江蘇省高新科技產(chǎn)品。2005年投資建設(shè)了南通國(guó)都大酒店，位于開發(fā)區(qū)上海路18號(hào)煒建大廈，是當(dāng)時(shí)開發(fā)區(qū)唯一一家三星級(jí)酒店。2012年全資收購(gòu)?fù)ㄖ菔兴ㄖ惭b總公司，后更名為江蘇江澤建設(shè)發(fā)展有限公司。

從門窗到機(jī)械到酒店到水利到商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)務(wù)跨度極其寬泛，而這家公司的注冊(cè)資本只有八百萬(wàn)元。

國(guó)壽大廈項(xiàng)目2011年拿地，2016年11月正式開工。此后，項(xiàng)目建設(shè)走走停停，直到被法院受理破產(chǎn)清算時(shí)仍未完工。2023年6月，煒建實(shí)業(yè)被列入被執(zhí)行人名單，表明當(dāng)時(shí)已有債權(quán)人通過(guò)法律途徑追償債務(wù)。2025年1月，法院裁定受理破產(chǎn)清算。

公開信息中沒有披露明確的破產(chǎn)原因，但從公司的擴(kuò)張路徑可以觀察到一些線索。

跨行業(yè)鋪陳過(guò)快，每個(gè)板塊都需要大量資金沉淀，而自持型商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法通過(guò)分割銷售回籠現(xiàn)金，對(duì)一家注冊(cè)資本偏小的民企而言，長(zhǎng)期持有的資金壓力是結(jié)構(gòu)性的。

國(guó)壽大廈從拿地到開工耗時(shí)五年，建設(shè)周期又長(zhǎng)達(dá)七八年，資金占用時(shí)間遠(yuǎn)超正常開發(fā)周期，這期間一旦融資渠道收緊或經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流跟不上，項(xiàng)目就容易陷入停滯。

拍賣公告中有兩條信息比起拍價(jià)更值得關(guān)注。

圖源：阿里資產(chǎn)

本次拍賣標(biāo)的物用途為商業(yè)、辦公及酒店配套，土地使用年限至2054年5月13日，拍賣標(biāo)的目前的性質(zhì)屬于“自持，不得銷售”。這意味著這棟樓從一開始規(guī)劃時(shí)就被設(shè)定為開發(fā)商長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，不能分割成小單元出售。

買下這棟樓的機(jī)構(gòu)，必須有能力整體持有并運(yùn)營(yíng)，做酒店、長(zhǎng)租公寓、企業(yè)總部或者大型商業(yè)，無(wú)法通過(guò)散售快速回籠資金。這條規(guī)定直接排除了大量想購(gòu)入后拆分變現(xiàn)的買家，真正有資格舉牌的人不多。

另一條更隱蔽也更關(guān)鍵——出賣人不保證可以辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記。常規(guī)的司法拍賣，法院或破產(chǎn)管理人通常會(huì)協(xié)調(diào)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但這次管理人明確將過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人。這背后可能涉及土地抵押未完全解除、規(guī)劃驗(yàn)收沒有通過(guò)、稅費(fèi)欠繳，或者存在其他查封和異議登記。具體是哪一種情況，公告中沒有說(shuō)明，需要買家自行盡職調(diào)查。破產(chǎn)管理人沒有能力或沒有意愿厘清這些歷史遺留問題，只能以現(xiàn)狀拍賣、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的方式處理。

這就構(gòu)成了這宗法拍最核心的定價(jià)邏輯。

1.53億元的起拍價(jià)，對(duì)應(yīng)兩萬(wàn)多平方米的建筑面積，單價(jià)不到八千元，在崇川區(qū)核心地段確實(shí)低于市場(chǎng)水平。但這筆賬不能只算物理空間的價(jià)格，還需要把物理修繕成本、產(chǎn)權(quán)瑕疵處置成本和自持運(yùn)營(yíng)的前期投入都加進(jìn)去。尤其是過(guò)戶不確定性帶來(lái)的法律成本，可能遠(yuǎn)超一般商業(yè)法拍的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

誰(shuí)會(huì)是潛在的買家，目前沒有明確信號(hào)。有長(zhǎng)線資金和成熟法務(wù)團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)投資者，或許有能力消化這些歷史包袱。但這類買家對(duì)資產(chǎn)的要求往往也更挑剔，法拍流程中的時(shí)間成本和不確定性會(huì)直接影響他們的出價(jià)意愿。7月19日的競(jìng)價(jià)結(jié)果，很大程度上取決于有多少人愿意在風(fēng)險(xiǎn)敞口足夠清晰之前舉牌。

國(guó)壽大廈站在虹橋路12號(hào)，主城區(qū)的車流和商圈一如既往地運(yùn)轉(zhuǎn)著。這棟樓空置了很久，它接下來(lái)會(huì)以什么價(jià)格、被誰(shuí)接走，現(xiàn)在還看不出答案。

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