吳興安居6.08億織里吾悅機(jī)構(gòu)間REIT獲上交所受理

2026年7月6日，上交所債券項目信息平臺顯示，?吳興安居織里吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃?項目狀態(tài)為“已受理”，產(chǎn)品計劃發(fā)行規(guī)模?6.08億元?，國金證券資產(chǎn)管理有限公司出任計劃管理人。

本次專項計劃原始權(quán)益人為?湖州安譽(yù)創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)有限公司?，工商股權(quán)信息顯示，安譽(yù)創(chuàng)投是吳興安居集團(tuán)100%全資設(shè)立的投融資平臺，2025年11月完成股權(quán)劃轉(zhuǎn)，注冊資本3億元，主要承接集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營、存量資產(chǎn)盤活與資本市場運(yùn)作業(yè)務(wù)。

作為湖州市吳興區(qū)國有資本監(jiān)督管理服務(wù)中心全額出資設(shè)立的國有獨(dú)資企業(yè)，?吳興安居集團(tuán)?2023年5月正式更名組建，注冊資本5億元，下設(shè)9家一級子公司，搭建起投資開發(fā)、工程建設(shè)、存量資產(chǎn)運(yùn)營一體化城市綜合開發(fā)體系。企業(yè)長期聚焦保障性住房開發(fā)、城市更新、國有存量資產(chǎn)運(yùn)營三大業(yè)務(wù)，打通“投資-建設(shè)-運(yùn)營-服務(wù)”全產(chǎn)業(yè)鏈，是吳興區(qū)落實(shí)民生安居、老城迭代更新的核心國資載體。

依托自有住宅開發(fā)板塊，集團(tuán)此前落地祥新?憶境府住房“以舊換新”專項活動，面向織里童裝商戶、本地居民提供舊房置換新房一站式服務(wù)，形成住宅開發(fā)與商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營雙向聯(lián)動的業(yè)務(wù)布局。本次織里吾悅廣場ABS落地，也成為集團(tuán)打通商業(yè)資產(chǎn)資本變現(xiàn)渠道、反哺民生住宅業(yè)務(wù)的關(guān)鍵抓手。

織里吾悅：國資持有、新城運(yùn)營

本次ABS底層資產(chǎn)?織里吾悅廣場?坐落于“國際童裝之都”織里鎮(zhèn)核心區(qū)位，整體為約70萬方旗艦城市綜合體，其中僅約9萬方自持購物中心納入本次證券化底層資產(chǎn)，星級酒店、主題步行街、配套住宅不在入池范圍。

依托本地童裝產(chǎn)業(yè)底色，商場業(yè)態(tài)深度貼合區(qū)域客群需求，差異化經(jīng)營優(yōu)勢顯著。場內(nèi)布局連鎖品牌餐飲、兒童主題街區(qū)、本土童裝旗艦店、國際運(yùn)動潮流門店，同時配套休閑娛樂、電競競技館，是織里唯一覆蓋全品類消費(fèi)需求的市級一站式購物中心。

織里童裝產(chǎn)業(yè)為商場提供穩(wěn)定客流支撐：全鎮(zhèn)集聚1.4萬余家童裝經(jīng)營主體、30萬產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，年產(chǎn)童裝超20億件，占據(jù)全國童裝市場三分之二份額；2025年全鎮(zhèn)童裝整體交易額突破800億元，線上電商交易規(guī)模200億元，海量商戶、產(chǎn)業(yè)工人與常住居民構(gòu)成持續(xù)增長的消費(fèi)群體，為自持購物中心租金、物業(yè)費(fèi)帶來長期穩(wěn)定收益，完全匹配持有型不動產(chǎn)ABS對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性的硬性發(fā)行要求。

根據(jù)公開資料梳理，織里吾悅廣場形成清晰的?“國資持有、新城運(yùn)營”輕重分離模式?。項目早期由金成控股拿地開發(fā)，2019年引入新城控股輕資產(chǎn)合作：新城輸出“吾悅廣場”品牌授權(quán)，旗下商管團(tuán)隊全程負(fù)責(zé)商場招商、業(yè)態(tài)調(diào)整與日常物業(yè)管理；后續(xù)吳興區(qū)國資完成核心自持購物中心完整股權(quán)收購，9萬方購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)全部劃入湖州安譽(yù)創(chuàng)投名下。

簡言之，新城僅輸出品牌與運(yùn)營管理服務(wù)，不持有底層自持購物中心物業(yè)資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)完全歸屬吳興區(qū)國資平臺，這也是本次項目和新城自有吾悅廣場證券化產(chǎn)品最核心的區(qū)分點(diǎn)。2021年商場開業(yè)至今，童裝、親子類特色業(yè)態(tài)出租率常年保持高位，經(jīng)營韌性突出。

兩種REITs路徑形成鮮明對照

本次項目管理人國金證券資管，同時也是新城控股吾悅廣場系列機(jī)構(gòu)間REITs的操盤機(jī)構(gòu)。兩套同屬持有型不動產(chǎn)ABS的吾悅資產(chǎn)證券化項目，底層資產(chǎn)持有模式、融資訴求完全割裂，清晰呈現(xiàn)民營房企與地方國資兩類差異化存量盤活路線。

市場所稱持有型不動產(chǎn)ABS，行業(yè)統(tǒng)一歸類為?機(jī)構(gòu)間REITs?，是銜接成熟商業(yè)資產(chǎn)與公募REITs的孵化類標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。產(chǎn)品兌付僅依托物業(yè)自身租金現(xiàn)金流，剝離企業(yè)主體信用風(fēng)險，發(fā)行門檻、資金用途約束相較公募REITs更為靈活，近幾年成為盤活商業(yè)存量資產(chǎn)的主流工具。

新城控股是民營房企布局該賽道的先行者，2025年11月以上海青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)，發(fā)行全國首單消費(fèi)類上市民企機(jī)構(gòu)間REIT，初始發(fā)行規(guī)模6.16億元；2026年6月30日該產(chǎn)品完成首輪擴(kuò)募，實(shí)際落地發(fā)行14.39億元，擴(kuò)募申報上限21.46億元，擴(kuò)募后產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)32.10億元，新增天津津南、江蘇如皋兩座常年滿租的成熟吾悅廣場。產(chǎn)品設(shè)置持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制，預(yù)留底層資產(chǎn)平移申報公募REITs的轉(zhuǎn)化通道。

為搭建完整商業(yè)資產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)，新城同步打造“機(jī)構(gòu)間REITs+公募REITs”雙平臺體系。其公募REITs項目《廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金》2026年2月向上交所遞交申報材料，3月6日獲受理，底層資產(chǎn)為常州天寧、南通啟東兩座成熟吾悅廣場，評估總值21.43億元，計劃募資16.25億元。3月25日項目更新為“已反饋”狀態(tài)，交易所針對原始權(quán)益人資質(zhì)、關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)負(fù)債率、租金可持續(xù)性等多輪問詢，企業(yè)持續(xù)補(bǔ)充答復(fù)材料。新城管理層此前對外透露，目標(biāo)在2026年三季度完成公募REITs上市發(fā)行。

兩類產(chǎn)品門檻、監(jiān)管要求差異明顯：機(jī)構(gòu)間REITs僅面向保險、理財?shù)葘I(yè)機(jī)構(gòu)，資金用途限制寬松；?公募REITs面向全市場投資者，審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，強(qiáng)制每年分配90%以上可分配收益?，是商業(yè)資產(chǎn)公開上市退出的渠道。

從融資邏輯來看，新城自有吾悅機(jī)構(gòu)間REITs與吳興安居的機(jī)構(gòu)間REITs存在本質(zhì)區(qū)別。新城系產(chǎn)品物業(yè)、品牌、運(yùn)營均歸上市公司，募集資金用于化解房企存量債務(wù)、拓展全國商業(yè)布局；織里吾悅自持購物中心產(chǎn)權(quán)歸屬地方國資，新城僅負(fù)責(zé)運(yùn)營，本次6.08億元募集資金將按照國資監(jiān)管與湖州城市更新政策要求，優(yōu)先投向吳興區(qū)保障性住房、城市更新等民生主業(yè)，資金不得用于商品住宅儲備、新增商業(yè)開發(fā)等受限領(lǐng)域，是地方國資盤活資產(chǎn)反哺民生的典型案例。

盤活存量，賦能區(qū)域民生建設(shè)

落地這筆持有型不動產(chǎn)ABS，對吳興安居集團(tuán)具備清晰務(wù)實(shí)的經(jīng)營價值。借助資產(chǎn)證券化工具，企業(yè)可將未來二十余年穩(wěn)定租金現(xiàn)金流提前變現(xiàn)，緩解商業(yè)重資產(chǎn)長期占用自有資金的壓力；同時降低對銀行開發(fā)貸的單一依賴，優(yōu)化集團(tuán)負(fù)債結(jié)構(gòu)、壓降綜合融資成本，提升國有不動產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，回籠資金持續(xù)投入本地保障房、舊城改造項目，形成?“存量變現(xiàn)、增量民生投資”的良性循環(huán)?。

按照上交所常規(guī)審核節(jié)奏，項目當(dāng)前處于已受理階段，后續(xù)將開展多輪問詢、材料補(bǔ)充，全部審核完成后啟動簿記與正式發(fā)行。

2026年6月，?浙江省首支60億元國有存量資產(chǎn)盤活基金?落地，官方將REITs列為國有存量資產(chǎn)市場化標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道之一，統(tǒng)籌盤活全省各類國有經(jīng)營性資產(chǎn)；湖州市2026年出臺高質(zhì)量發(fā)展配套政策，明確鼓勵區(qū)縣國資平臺合規(guī)盤活自持經(jīng)營性物業(yè)，依托REITs、ABS拓寬城市更新、保障性安居工程市場化融資渠道，吳興安居本次織里吾悅廣場ABS，正是省市兩級存量資產(chǎn)盤活政策協(xié)同落地的微觀實(shí)踐樣本。

放眼行業(yè)，民營房企、地方國資依托吾悅商業(yè)物業(yè)同步推進(jìn)證券化，清晰呈現(xiàn)市場分化特征：民營房企借自有商業(yè)資產(chǎn)緩解流動性、轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理；地方國資盤活城市核心商業(yè)資產(chǎn)，資金定向用于民生配套。伴隨存量盤活政策持續(xù)落地，機(jī)構(gòu)間REITs市場擴(kuò)容提速，國資、民營商業(yè)運(yùn)營商也將持續(xù)探索差異化資產(chǎn)證券化模式。