香港千萬豪宅也被拿來做劏房？這個新條例包租公婆們一定要留意！

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

講到劏房，大家腦海里是不是立刻浮現深水埗、油麻地那些舊區唐樓？狹窄走廊、昏暗燈光、密密麻麻的間隔房……

湯姆以前也是這么想的。但《簡樸房條例》今年3月生效之后，政府公布的這份首批《劏房登記名冊》，真是讓湯姆大跌眼鏡——原來劏房早已"升級"，連日出康城近千呎單位都榜上有名！

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"先登記、后執法"，業主有4年緩沖期

先同大家科普一下背景。

官方曾有估算，全港約有11萬個劏房單位，住著約22萬名居民。為了改善基層的生活環境，推出的《簡樸房條例》今年3月1日正式生效。

劏房業主們必須在2027年2月28日前免費登記，登記后可獲得36個月寬限期（2027年3月1日至2030年2月28日），然后慢慢做改造工程、申請"簡樸房"認證，否則政府到時候會對違法業主執法。

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數據炸裂

洋樓登記數反超唐樓，傳統印象大顛覆

截止第一批申請登記的名單，一共有1,538個登記地址，我們看看構成：帶電梯的洋樓有856個，占55.7%；唐樓有682個，占44.3%。

市場人士分析，唐樓業權通常比較分散，很多單位涉及僭建、消防通道不合格、結構老化等問題。想把一個唐樓劏房改造成符合"簡樸房"標準的單位，成本相當高。

湯姆查過一個"一分為三"的單位，如果要加裝通風窗、獨立廁所、獨立電表，還要符合各項消防要求，整體改造費用預計要14萬到16萬港元，平均每個分間房約5萬港元。這筆錢值不值得花？很多唐樓業主可能也會先算筆賬。

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反觀相對較新的洋樓，本身有電梯、消防設施較完善，樓宇管理相對規范，改造成本低得多。所以洋樓業主登記更積極，也就不奇怪了。而且這批登記物業里，有167項樓齡不足50年，占整體超過一成。換句話說，劏房早已不是"老舊唐樓"的專屬標簽！

日出康城近千呎單位上榜

中產屋苑都"劏"得起？

本次名單最出圈的案例，當屬將軍澳日出康城領都、領峯一個高層單位。這個單位2010年落成，實用面積約977平方呎。接近1000呎的房子拿來改劏房！湯姆只能說，業主的投資頭腦真是"靈活"到了新高度。

但是網上早有傳聞，被譽為小內地，香港研究生最愛的大圍名城，早就有神戶型做到了極限壓縮空間，分租給學生的先例，把一套784尺的3房改造成9個學生用的房間，堪稱傷心病狂

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現在的名冊中覆蓋了300至900呎各類戶型，私人屋苑、居屋、租置公屋全部榜上有名，說明不管兩房還是三房，只要私自間隔分租，都要納入簡樸房規管。

分間出租早就不是"基層專利"了——只要有足夠租金回報，任何類型的物業都有可能被"劏"上一刀。

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分間出租的經濟賬，到底算不算得過？

為什么連新式大型屋苑業主都熱衷于拆分單位出租？說到底還是租金收益更高。

湯姆認為是分租現象蔓延至私樓的核心誘因是一套大單位拆分多間單獨出租，每月總收入遠高于整套放租，剛好適配單身上班族、學生、低收入小家庭的租房需求，客源穩定不愁租。加上近年息口高企，不少準買家"轉買為租"，進一步推高租房需求。

不過政策落地后，租賃市場會迎來明顯變化。新式洋樓和私樓本身條件較好，改造成合規"簡樸房"的成本相對可控。反倒是那些舊區唐樓，改造成本高、業權復雜，不少業主可能寧愿等市建局收購，也不愿花錢改造。

來源：政府新聞網

湯姆反而比較關心的一點是：新制度之下，合規成本最終會不會轉嫁到租客身上？如果改造費、核證費、管理費都疊加進去，未來合規"簡樸房"的租金可能面臨上調壓力。到時候，低價租房的供應會不會反而減少？基層市民的租金成本會不會飆高？這個問題值得持續關注。

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