星河地產(chǎn)調(diào)規(guī)，劍指安置房

文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

拿地三年沒(méi)入市，星河地產(chǎn)南沙新盤(pán)竟然先調(diào)規(guī)了。

近日，廣州市規(guī)自局發(fā)布了2023NJY-3地塊項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查及調(diào)整批前公示。

該地塊位于南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路西側(cè)、東涌三路南北側(cè)，是星河地產(chǎn)在2023年6月拿下的，已經(jīng)整整三年。

這也是星河地產(chǎn)在南沙落下的第13子。

這宗地塊又分為兩個(gè)小地塊。

其中，DC0201085地塊為商品住宅，規(guī)劃了四棟住宅樓。

DC0202025地塊為回遷安置房，有兩棟住宅樓，主要服務(wù)東涌拆遷村民。

此次申請(qǐng)調(diào)規(guī)，動(dòng)得比較大的也在安置房地塊內(nèi)。

01

具體來(lái)看：

1）安置房建筑層數(shù)減少。

安置房地塊的5#、6#兩棟樓，建筑層數(shù)均由27層調(diào)整為26層，建筑高度仍為H≤90米，塔樓、裙房建筑輪廓微調(diào)。

雖然只降了一層，但住戶(hù)也隨之減少。

一方面，緩解高層高密度帶來(lái)的壓抑感，改善樓棟日照采光與自然通風(fēng)條件。

另一方面，也可以提升回遷村民的整體居住品質(zhì)。

2）車(chē)庫(kù)及車(chē)位布局調(diào)整。

①安置房地塊，西側(cè)地下車(chē)庫(kù)出入口寬度調(diào)整，東側(cè)車(chē)庫(kù)出入口位置調(diào)整至地塊中部。

6#南側(cè)，地面車(chē)位數(shù)減少3泊，增加至地下室，仍為212泊。

原位于5#、6#二層非機(jī)動(dòng)車(chē)位200泊調(diào)整至原5#東南側(cè)地面綠地位置。

②住宅地塊，3#西南側(cè)，3#、4#北側(cè)機(jī)動(dòng)車(chē)位布局調(diào)整；地面車(chē)位數(shù)減少1泊，增加至地下室，地塊總車(chē)位數(shù)不變，仍為509泊。

通過(guò)調(diào)整，車(chē)行動(dòng)線(xiàn)更為合理，內(nèi)部交通組織進(jìn)一步優(yōu)化，改善小區(qū)人居環(huán)境。

3）增加屋面綠化。

住宅地塊2#裙樓增加屋面綠化。

以此擴(kuò)容綠化空間、豐富景觀層次，優(yōu)化小區(qū)整體環(huán)境風(fēng)貌。

4）居民健身場(chǎng)所減少1處。

住宅地塊1#首層居民健身場(chǎng)所，由3處調(diào)整為2處，總面積不變。

看似減少一處健身點(diǎn)，實(shí)際使用面積并無(wú)折損。

也即是把原來(lái)分散的三處場(chǎng)地合并為兩大活動(dòng)空間，避免配套碎片化問(wèn)題，使得健身區(qū)域整體性更強(qiáng)。

調(diào)整后，住宅地塊用地面積16108㎡，其中可建設(shè)用地面積16108㎡，容積率3.2，建筑密度28%，綠地率35%，總建筑面積73530.1㎡，其中計(jì)容面積50827㎡。

安置房地塊用地面積7966㎡，其中可建設(shè)用地面積7966㎡，容積率2.74，建筑密度28%，綠地率35%，總建筑面積31930.46㎡，其中計(jì)容面積21797㎡。

02

2023年6月，星河地產(chǎn)底價(jià)拿下南沙2023NJY-3地塊。

成交總價(jià)30550萬(wàn)元，折合樓面價(jià)4207元/㎡。

地價(jià)看上去很低，但這塊地要求回遷安置房建設(shè)資金1.1億元。

扣除配建安置房成本和面積后，樓面價(jià)約8175元/㎡。

根據(jù)此前規(guī)劃，項(xiàng)目分為南北兩地塊建設(shè)，北側(cè)為商品房，南側(cè)為回遷安置房。

兩個(gè)地塊之間有城市道路隔開(kāi)，所以可以看做是兩個(gè)獨(dú)立的小區(qū)。

不用太擔(dān)心商品房與回遷房混居的問(wèn)題。

項(xiàng)目周邊有地鐵4號(hào)線(xiàn)東涌站，相距約2公里，附近規(guī)劃有地鐵31號(hào)線(xiàn)。

此外，還有天匯百匯商場(chǎng)、東涌第一小學(xué)、南涌小學(xué)、東涌醫(yī)院等相關(guān)配套資源。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為廣州星中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

該公司成立于2015年，由廣州星河地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%持股。

公司法人、執(zhí)行董事、經(jīng)理均為王春瑞。

王春瑞是星河地產(chǎn)華南公司常務(wù)副總裁。