混搭豪宅，惡補短板

文/深圳進深 嚴明會

深圳南山粵海街道，翰熙典居的割裂感，得到一定程度修補。

近幾天，這個項目迎來了新一次的調規。涉及修改的，主要是項目的3棟。

1）總平圖修改內容：

西北側增加連接翰熙典居1棟、4棟項目（宗地號T204-0148）的公共架空連廊。

2、參數上的變動不大：

架空綠化休閑由4351.24平方米變更為4306.24平方米，新增城市公共通道45平方米。

其他的指標，并沒有發生變化。

翰熙典居3棟，位于項目的01-03地塊，有三棟建筑。

分別為3棟一二三單元，其中一二單元為住宅，均53層高；

三單元為辦公 酒店，36層高。

項目的1棟跟4棟，則是在01-01地塊。

也就是說，翰熙典居這次調規。

主要是在01-01地塊跟01-03地塊加了一條架空連廊。

不過連廊并不是小區內部的，需要24小時向公眾開放。

但無疑，被割裂為三個小地塊的翰熙典居。

有了架空連廊連接，至少聯系上還是更為緊密了。

翰熙典居，可以說是一個有那么些反市場的項目。

項目的規劃其實挺不友好的，但去化卻并不算差。

其位于深圳南山粵海街道，由桂廟新村城市更新單元轉化而來。

開發主體為深圳市貫凱投資有限公司。

其由深圳市萬億企業管理有限公司、深圳市陽光華藝房地產有限公司、深圳市宇澤投資有限公司分別持股75%、15%、10%。

陽光華藝房地產在深圳舊改行業小有名氣，曾開發了南山城市花園、流塘陽光花園、陽光粵海門等多個舊改樓盤

整個翰熙典居項目總用地面積4.17萬㎡，原規劃總建筑面積36.91萬㎡。

是一個集住宅、商業、辦公及酒店為一體的綜合項目。

具體分三期進行建設：

其中，01地塊規劃3棟超高層住宅（1棟一、二、三單元），以及1棟幼兒園（4棟）。

02地塊規劃3棟超高層住宅（2棟一、三、四單元），以及1棟辦公樓（2棟二單元）。

03地塊規劃2棟超高層住宅（3棟一、二單元），以及1棟辦公 酒店物業。

三塊地的住宅總套數達3030套，但回遷房、保障房占了很大一部分，可售商品房套數僅714套。

居住的客群不純粹，圈層混雜，首先是項目的一個重要缺點。甚至可以說是非常混搭。

更多人吐槽的一點，項目的容積率不是一般的大。

其三個地塊，01地塊容積率9.28，02地塊9.32，03地塊更是達到夸張的11.44。

高容積率，加上都是超高層，這就導致小區的居住密度不是一般的大，給居住的舒適度帶來較大影響。

而且，項目的占地雖然不小，但被道路劃分為三個獨立的小地塊，小區的花園綠化空間并不大。

但就是這樣一個高容積率、高密項目，去化并不差。

項目2棟三、四單元，在去年6月首次取證入市，334套房源，至今去化93.71%。

今年5月，項目1棟一、二單元取證加推，123套房源，目前網簽去化也達90.24%。

雖然沒有“日光”，但兩次推盤至今都達到了90%以上的去化。

這一點，跟項目的區位可能有很大的關系。

首先，翰熙典居的位置，確實沒得說。

項目的一側是深圳大學，另一側是大廠云集的南山科技園，產業基礎雄厚，周邊聚集高素質人才。

地鐵通勤，距離9號線深大南站則不到500米。并且，粵海街道的新房本就不算多。

當然，價格也是更大的一點。也許自知產品的不足，項目給出的價格挺務實。

項目去年6月拿證首推，備案單價9.47-12.45萬/㎡，均價11.24萬/㎡。當時開盤給到了8.6折，折后8.16萬/㎡起，均價約9.7萬/㎡。

而今年5月加推，備案單價9.28-14.07萬/㎡，均價10.55萬/㎡。開盤折后均價則來到9.63萬/㎡，折后單價區間8.47-12.84萬/㎡。

兩次開盤，價格相比備案價，都做了不少讓步。地段跟價格，救了翰熙典居不少。