從廢棄煤庫(kù)到社區(qū)核心地帶！周興詳解微型城市更新實(shí)踐

北京天恒正同資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)周興

城市更新無(wú)論大小，都有長(zhǎng)周期特點(diǎn)。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

北京龍澤苑小區(qū)深處，一座改造后的建筑有了一個(gè)別稱——M59。“M”代表煤庫(kù)，“5”代表五方共建，“9”代表九大功能空間。這里曾是60萬(wàn)平方米大社區(qū)中的一座廢棄大煤庫(kù)，2016年北京煤改氣后被長(zhǎng)期閑置。如今，它成了社區(qū)養(yǎng)老與公共生活的核心場(chǎng)所，也承載著一個(gè)小型城市更新項(xiàng)目從“網(wǎng)紅”走向“長(zhǎng)紅”的探索。

7月5日，以“煥新向?qū)崱す采查L(zhǎng)”為主題的2026中國(guó)城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會(huì)在北京舉行，北京天恒正同資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)周興在會(huì)上分享了這座“麻雀雖小、五臟俱全”的更新案例，系統(tǒng)講述了1600平方米空間如何從閑置煤庫(kù)變成鄰里中心，以及“小而美”項(xiàng)目背后關(guān)于運(yùn)營(yíng)、共生與可持續(xù)的思考。

一個(gè)“極小”案例背后的“極大”意義

“我今天分享的案例特別小，只有1600平方米，是一個(gè)典型的‘小麻雀’。”周興的開(kāi)場(chǎng)樸實(shí)而直接。作為西城區(qū)屬國(guó)企，天恒集團(tuán)操盤過(guò)眾多北京知名的大型城市更新項(xiàng)目，但他今天特意選擇了一個(gè)“小點(diǎn)”。

這個(gè)“小點(diǎn)”，位于北京地鐵13號(hào)線龍澤站旁的龍澤苑小區(qū)。1999年建成的60萬(wàn)平方米大盤，在2016年“煤改氣”后，留下了一個(gè)長(zhǎng)期閑置的大型煤庫(kù)。2020年，時(shí)任北京市委書記蔡奇到“回天地區(qū)”調(diào)研，他指出：市區(qū)相關(guān)部門要民呼我應(yīng)，利用好老舊設(shè)施和閑置空間，去解決回天地區(qū)人口密度大，但民生配套相對(duì)短缺的痛點(diǎn)，進(jìn)一步創(chuàng)新工作思路，探索城市更新的有效路徑。

“這個(gè)任務(wù)非常難。”周興坦言，盡管項(xiàng)目體量小，但城市更新“長(zhǎng)周期”的特點(diǎn)是共通的。從2020年推動(dòng)至今，若沒(méi)有“回天計(jì)劃”的高位統(tǒng)籌，這個(gè)項(xiàng)目不可能有今天的結(jié)果。

周興直言，一個(gè)城市更新項(xiàng)目能否干好，各方的參與度至關(guān)重要。M59這個(gè)名字，正是這種參與度的濃縮：“M”代表煤庫(kù)，“5”代表五方共建（街道、社區(qū)、企業(yè)、居民、社會(huì)組織），“9”代表最終落地的九大功能空間。

從政府端看，北京市、區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，多個(gè)部門先后前來(lái)實(shí)地調(diào)研，召開(kāi)項(xiàng)目專題會(huì)50余次，調(diào)整實(shí)施方案20余次。其次，政府部門還承擔(dān)了大量投資。

社區(qū)的作用更為獨(dú)特。龍澤苑小區(qū)從建成至今幾乎沒(méi)有12345投訴，在北京極為難得。改造前期，社區(qū)組織了大規(guī)模問(wèn)卷調(diào)查；功能設(shè)置上，從700多項(xiàng)居民需求中篩選出最大公約數(shù)；矛盾化解也以社區(qū)為核心推進(jìn)。“具體的城市更新項(xiàng)目要取得成功，必須得到老百姓的支持，社區(qū)發(fā)揮的作用居功至偉。”周興說(shuō)。

居民是所有更新項(xiàng)目的最大受益者。周興坦言，該小區(qū)居民高知程度高、綜合素質(zhì)高，但訴求也多元化。九大功能從幾百項(xiàng)選項(xiàng)中取最大公約數(shù)確定，是深度研究區(qū)域需求的結(jié)果，“不是拍腦袋來(lái)的。”

避免“20年后被推翻”

周興表示，過(guò)去，我們?nèi)氖曜哌^(guò)了西方一兩百年的歷程，發(fā)展太快。如今城市化率已達(dá)70%左右，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家水平，速度將降下來(lái)。“從今天的視角來(lái)看，城市更新一定要有空間的廣泛適用性。我們希望今天的更新不要在20年后被推翻重來(lái)。”

這也是M59項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的前瞻考量——利用原有層高改造為兩層，增加空間彈性，適配未來(lái)功能調(diào)整的可能。

M59項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)與運(yùn)營(yíng)模式獨(dú)具巧思。原煤庫(kù)是層高約10米的單層建筑，現(xiàn)改造為兩層，建筑面積增加但占地不變。一層仍屬企業(yè)產(chǎn)權(quán)，純商業(yè)化運(yùn)作；二層由政府出資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府、定位公益，運(yùn)營(yíng)則全部委托給天恒。整個(gè)社區(qū)中心呈現(xiàn)"商業(yè)化+公益"的雙軌格局。

周興坦言，純商業(yè)化運(yùn)作存在天然短板——商家逐利，餐廳火了但老百姓半年后失去新鮮感就不去了。"以商業(yè)化為中心的話，大量的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)失去靈魂。"

二層以公益服務(wù)為核心，常態(tài)化開(kāi)展面向少年兒童、青年群體、老年居民的多元特色活動(dòng)，活動(dòng)主題迭代更新，持續(xù)集聚人氣。依托 “公益 + 商業(yè)” 融合運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目能夠長(zhǎng)期煥發(fā)活力；落地到群眾直觀感受上，淡化了商業(yè)逐利屬性，充盈民生溫情，更有溫度。

運(yùn)營(yíng)才是真挑戰(zhàn)

對(duì)于會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)討論的“‘網(wǎng)紅’城市更新項(xiàng)目難變‘長(zhǎng)紅’項(xiàng)目”這一話題，周興也有自己的思考。

“從‘網(wǎng)紅’到‘長(zhǎng)紅’，需要操盤手。”周興直言，任何一個(gè)業(yè)態(tài)，兩年可能還好，三年過(guò)后可能就不行了。“城市更新考驗(yàn)的其實(shí)不是建設(shè)能力，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力。建設(shè)規(guī)劃對(duì)于任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是基本功，但運(yùn)營(yíng)對(duì)很多開(kāi)發(fā)商是挑戰(zhàn)。”

天恒集團(tuán)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于：作為西城區(qū)屬國(guó)企，除開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外還布局養(yǎng)老、文旅、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，對(duì)城市更新后半段具有天然優(yōu)勢(shì)。

在商家選擇上，周興坦言走過(guò)彎路——最初試圖招連鎖大品牌，后來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不少：大品牌有自己固化的管理規(guī)則，與社區(qū)“有品質(zhì)、價(jià)格親民、服務(wù)靈活”的需求貼合度參差不齊。

最終，他們轉(zhuǎn)向“主理人”模式。他舉例說(shuō)，面包店一開(kāi)始談大品牌談不攏，現(xiàn)在開(kāi)了一家夫妻店，結(jié)果成了網(wǎng)紅店，還在那里開(kāi)了第二家。“夫妻店的成本優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)，自己對(duì)自己負(fù)責(zé)，對(duì)業(yè)主的黏性、響應(yīng)度和敬業(yè)程度最高，市場(chǎng)反應(yīng)非常好。”

“天恒對(duì)入駐商家不采用簡(jiǎn)單租金模式，而是更多采取運(yùn)營(yíng)收入分成。這樣有利于我們加強(qiáng)對(duì)他們的管理。”周興表示，這個(gè)項(xiàng)目雖然小，但周邊1.5公里的居民都到這里來(lái)消費(fèi)，這就源于公司的管理與運(yùn)營(yíng)。這樣的宣傳能力和資源整合能力是任何一個(gè)商家自己做不到的。

周興坦言，所有城市更新項(xiàng)目都是微利的。M59項(xiàng)目到目前為止可持續(xù)，但利潤(rùn)較低。它的推進(jìn)驗(yàn)證了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：城市更新無(wú)論大小，都有長(zhǎng)周期特點(diǎn)。“我們希望在北京復(fù)制更多這樣的‘小點(diǎn)’，把‘小點(diǎn)’變成更多的點(diǎn)，形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，這樣更加具有可持續(xù)性。”

“我們有信心把一個(gè)煤庫(kù)改造成和老百姓民生緊密相關(guān)的建筑，其次是把一個(gè)‘網(wǎng)紅’變成‘長(zhǎng)紅’。”這是周興的結(jié)語(yǔ)，也是他對(duì)城市更新“小而美”路徑的回答。