要做好“潮水退卻”的準備，房價或將超出想象

普通人對房子的認知，大多還停在上一個周期。過去二十多年，只要買了房、拿得住，資產就能自動增值。這套邏輯在2026年被徹底改寫。

潮水退去，露出來的是真實的水位線。先看一組橫向對比。中國擁有全球最貴的住宅之一。

由于住房和戶籍制度深度綁定，跨國比較存在難度，但多項研究顯示，深圳、北京、上海等城市房價收入比長期處于全球高位，購房負擔明顯高于多數國際大城市。

多項調查顯示，中國居民家庭資產中住房占比偏高，明顯高于不少發達經濟體。作為參照，同樣深陷住房問題的英國，房產占家庭財富的比例約為36%，只有中國的一半。

高價的形成有其歷史邏輯。上世紀80、90年代快速城鎮化，城市住宅需求集中釋放。為承接這輪紅利，開發商大規模舉債擴張。

但當人口增速放緩、城鎮化推進接近尾聲，債務的重量開始壓垮擴張的腳步。2020年，監管部門主動出手為房地產去杠桿，對開發商融資設置上限。

這項舉措直接觸發了一批房企違約，其中最具代表性的就是恒大。整個行業的通縮由此蔓延，投機性需求快速降溫。房價此后一路走低。

價格下行的開端，大概率是決策層對去杠桿的預期結果之一。但當跌勢持續超過一年，壓力開始從企業端傳導到居民端，穩定樓市變成必須回應的課題。

監管層最初并不愿動作過大，怕再把泡沫吹起來。2024年5月，一攬子刺激措施還是推出了，包括放松房貸規則、由地方政府動用數千億元收儲存量房。

效果并不理想。按70個大中城市房價指數口徑，2024年5月新房和二手房價格同比降幅明顯擴大，其中媒體測算的新房同比跌幅約4.3%、二手房約7.5%。原因不難拆解。

居民杠桿已經不輕，在房價下行的通道里，即便貸款利率再低、門檻再松，也難以形成新的加杠桿意愿。過去支撐成交的一大動力是投資性需求——人們買房不是為了住，而是把它當作穩賺不賠的資產。

當價格連續三年下行，房子不再是"安全資產"這一敘事被瓦解，投機性買盤就再難被低利率召回。有人會問，房價下跌難道不是好事？

畢竟對普通人而言，此前的價格已經明顯脫離收入水平，其中還夾雜著大量投機成分。這個觀察對了一半。長期看，泡沫收縮確實有利于經濟結構再平衡。但短期問題在于，居民部門的杠桿已經加滿。

大量家庭通過按揭持有房產，一旦房價跌破未償還貸款余額，就會陷入"負資產"狀態。這不僅推高違約風險，更會擠壓消費——家庭會把大部分現金流用于優先償還房貸，而不是花到別處。

日本上世紀90年代地產泡沫破裂后走的就是這條路。居民集中精力去杠桿，導致內需長期低迷、通縮陰影反復出現。這也是不少經濟學家對當下情境保持警覺的原因。外溢效應還會傳導到貿易端。

全球化環境下，一個大型經濟體出口體量巨大本身并不奇怪，真正引發摩擦的是進口的疲弱——出得多、買得少，順差就會擴張。房地產的持續調整不太會影響工業產出，但會削弱居民信心，從而壓制內需，把原本可以在國內消化的商品推向海外。

順差進一步擴大，摩擦就會進一步升級，圍繞"產能過剩"的爭論也會更頻繁地出現在國際舞臺。擺在決策層面前的選擇并不輕松。

去杠桿的目標基本達成，泡沫也部分釋放，但價格調整的速度顯然超過了預期。繼續加大托底，就要承擔道德風險、面對泡沫再度膨脹的可能；維持相對克制，讓價格自我出清，則要提防走入類似日本的通縮循環。

這就是"潮水退卻"在宏觀層面的完整畫面。回到普通人視角，退潮的意義并不是所有房子同步貶值，而是把普漲行情抹平之后，房產真實價值的差距被徹底暴露。

2026年5月70城房價數據顯示，一線城市整體出現企穩跡象，新房價格環比上漲0.2%，但城市之間仍有分化；全國新房價格環比仍下跌0.2%，三線城市壓力更大。

70城二手房市場仍以調整為主，少數城市環比企穩或上漲，多數城市仍在下行區間。人口凈流入的一線和強二線核心地段，供需長期偏緊，價格具備穩定支撐。

北上廣深，加上杭州、成都、南京、武漢這一類常年吸引人口的城市，核心城市優質板塊去化相對較快，人口外流地區和遠郊板塊去化壓力明顯更大。

上海2026年上半年二手房成交連續四個月同比增長，300萬到800萬元的改善戶型成交占比持續提升，核心地段掛牌價幾乎沒有大幅下調。反方向的畫面同樣清晰。

人口持續外流的三四線城市、縣城以及大城市遠郊，本地青壯年不斷遷出，留守的多是老年群體，新增購房需求近乎停滯，二手房掛牌量走高，去化周期普遍超過十年。疊加過去多年密集開發形成的存量供給過剩，業主必須持續下調掛牌價才能成交。

部分縣域新區房源較峰值降幅達到三到四成，依然難覓接盤者。即便在同一座城市內部，分化也在加劇。

核心城區的學區小戶型與改善大三房保持穩定，遠郊剛需盤、老舊無電梯多層、戶型落后的超大戶型持續折價。同一小區里，采光、樓層、戶型好的房源掛牌成交穩定，低樓層、臨街、格局不合理的房源要下調十到二十個百分點才能出手。

過去全城同漲同跌的行情結束了。這輪分化的底層動因是長期的，短期難以逆轉。

人口結構進入拐點，城鎮化接近尾聲，人口不再均勻鋪開，而是集中向頭部城市群聚集。

全國居民人均住房建筑面積已達41.76平方米，市場從"有沒有房"切換到"要不要換更好的房"，在不少重點城市，二手房成交占比已經明顯上升，部分城市甚至超過新房。

政策層面，租購并舉、保障性住房、住房以舊換新等制度相繼落地，房產的投資屬性被系統性弱化。居民自身的觀念也在轉變，家庭資產更趨多元化，房產在總資產中的比重回落。

對不同人群，應對方式并不一致。剛需自住優先選主城區、軌交沿線、教育醫療配套成熟的現房或準現房，避開人口外流的新區和遠郊樓盤，總預算和房貸比例都要留出余地。

持有多套房產的家庭，先出清遠郊、縣城、老舊無配套的弱勢房源，保留核心城市的優質自住或改善盤，閑置房源優先出租覆蓋成本，長期無人問津的擇機掛牌出售。

計劃置換的家庭，可以借助多地推行的以舊換新政策，享受稅費減免、貸款提額、補貼等配套，先賣后買，把資產結構切換到流通性更強的三居、四居改善戶型上。需要強調的一點是，潮水退卻不等于市場無序下跌。

相關部門持續出臺穩定組合拳，下調房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度，人口流入城市合理供應土地，庫存高企城市縮減新房開發規模，同時推進存量項目交付以保障購房者權益。

政策的目標是穩定合理自住需求、擠出投機泡沫，讓市場回到居住本源，既不會放任中小城市房價失序，也不會重啟普漲行情。結構性分化，是未來相當長一段時間的穩定格局。

對普通家庭來說，早點接受"潮水已經退去"這個事實，比繼續等待下一輪普漲要重要得多。房子還是那套房子，但支撐它價格的那套邏輯，已經不是原來那套了。