成為老城微更新的“世界教科書”，南京小西湖憑什么？

就在上個月，第13屆世界城市論壇上，首屆“國際城市更新最佳實踐”評選結果揭曉。在一眾頂尖案例中，南京小西湖片區可持續保護與更新項目突出重圍，躋身全球十大杰出實踐，成為聯合國人居署全球更新十佳標桿項目。

這不僅是一個獎項，更是一個信號。

在這份榜單上，小西湖是唯一一個聚焦高密度混合產權老城居住社區微更新的案例，直接填補了國際案例空白。入選項目將永久納入聯合國官方全球城市更新范本，供全球各國住建、規劃、城投機構官方參考借鑒。

曾經擁擠雜亂的棚戶區，究竟是如何翻身成為“世界級教科書”的？

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告別“大拆大建”，選擇最難的那條路

時間倒回2015年。

地處南京老城南的小西湖，占地僅4.69公頃。雖然這里是南京為數不多比較完整保留明清風貌特征的居住型街區，留存著7條歷史街巷、7處歷史建筑和30余處傳統院落，但另一組數據卻讓人揪心：片區內擠著810戶居民和25家工企單位，居住人口超過3000人。

房屋年久失修，違建扎堆，基礎設施極其薄弱。許多家庭共用廚房，如廁要出門倒馬桶。既要保護歷史風貌，又要改善民生，這道“既要又要”的難題，一度被視為無解。

圖片來源：南京城市更新

如果按照傳統的“大拆大建”模式，無非是推倒重來。但小西湖選擇了一條最難的路。

南京開創性地提出 “小尺度、漸進式、逐院落” 的微更新理念。不是一次性整體征收，而是把街區劃分得像繡花一樣精細，根據每一戶的產權、意愿和房屋狀況，采取“一院一策”甚至“一房一策”的精準施策。

這張“有紅線又有彈性”的規劃藍圖，將片區拆分為15個規劃管控單元與127個微更新實施單元。對于暫時難以達成共識的院落，不強拆、不急推，寧可“先不動”，體現了極高的治理耐心。

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拆解四大創新，這才是含金量所在

能拿下全球最頂級的城市更新大獎，光有理念不行，必須要有硬核的落地工具箱。小西湖總結出的“四大創新模式”正是精髓所在。

第一，整體覆蓋的保護體系。這里的保護，早已超越單體建筑。項目將保護對象升級為“街巷網絡—院落肌理—物質要素”三層整體框架。既保巷道格局，又保院落組合，就連屋面、墻體、門窗、石板路等具體要素，也都被納入整體場景的延續之中。

圖片來源：南京城市更新

第二，張弛有度的規劃方法。這正是“小尺度、漸進式”能落地的關鍵。通過精細化管控，支撐了持續多年的更新進程。它避免了“一刀切”式規劃的僵硬，為歷史風貌的保護與當代生活需求的植入，留足了博弈和共生的彈性空間。

第三，因地制宜的設計策略。這堪稱“繡花功夫”的極致體現。項目首創 “微型管廊”技術，在狹窄的歷史街巷里，將強弱電、雨污水、自來水、消防等所有市政管線整齊有序地集成地下，解決了老街區管線雜亂的頑疾，更實現了雨污分流。在院落層面，催生了 “共生院” 等多樣模式——保留原居民的居住功能和改善后的廚衛設施，同時引入文創工作室，設計師、創業者和住戶共處同一屋檐下。

圖片來源：南京城市更新

第四，動態有序的參與機制。這是小西湖模式最具生命力的部分。通過五方平臺，政府、居民、社區、高校、企業共同推動更新進程。社區規劃師常駐社區，與居民共同勾畫藍圖。居民從“被改造對象”變成了“共建主體”，這種內生驅動力，確保了街區在物理更新后，能實現長效的社區自我維護。

圖片來源：南京城市更新

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修舊如故，把博物館開到生活里

理念和技術是骨架，而真正讓老城“活”過來的，是文化的持續運營。

漫步如今的小西湖，青磚小瓦馬頭墻依舊在，蜿蜒曲折的街巷充滿歲月的痕跡。但歷史遺存沒有被供起來，而是成為了城市公共生活的一部分。片區引入了燈彩博物館、蟲文館、24小時書屋等文化場館，圍繞非遺與在地文化進行展示與體驗。精品民宿、輕餐飲等業態，則與夫子廟、老門東片區聯動，融入老城南文化旅游帶。

更生動的，是那些修舊如故的公共空間。朱雀里澡堂、小西湖會客廳等特色空間逐一精彩亮相，將傳統生活設施轉化為居民與游客共享的休閑場所。而一年一度的“小西湖鄰里家宴”、“中秋鄰里音樂會”等活動，則讓這里的人文溫度持續攀升。

圖片來源：南京城市更新

值得一提的是，當眾多項目追求“完工即形象”時，小西湖的工程進度至今尚未過半。正是這種不追速度、不為政績的持續推進、機制完善和可復制路線的實踐，才構成了它具有全球示范意義的“未完工卻已拿獎”的獨特性。

如今，小西湖已不再是簡單的老城改造項目，它正在著力構建一座有溫度的城市活態博物館。

在這里，歷史傳承與民生改善相得益彰。小西湖證明了一件事：最好的城市更新，不是讓房子變新，而是讓生活變好。這或許正是它能從全球海量案例中脫穎而出，成為中國式老城微更新世界范本的根本原因。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用私域主編、數據分析功能寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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