新加坡組屋交易量跌10%—房價(jià)終于要降了？

先問你一個(gè)問題。

你身邊有沒有人，去年還在說“組屋價(jià)格怎么還不跌”，今年突然開始看房了？

有的話，告訴他：先別急。

最近，建屋發(fā)展局發(fā)布了一組數(shù)據(jù)。

第二季組屋轉(zhuǎn)售價(jià)指數(shù)202.7，環(huán)比下跌0.3%。

這已經(jīng)是連續(xù)第二個(gè)季度下跌了。第一季已經(jīng)跌了0.1%，那是近七年來的第一次。

0.3%不大。但“連續(xù)”兩個(gè)字，是信號。

更扎眼的是交易量：第二季6268宗，比去年同期的6981宗少了10.2%。

價(jià)格在跌，交易量也在跌，市場在冷下來。

但事情沒那么簡單。

一、 從“漲9.7%”到“跌0.3%”——這條線畫出來嚇?biāo)廊?/strong>

先拉一條時(shí)間線，你看看這個(gè)落差有多大。

2021年，組屋轉(zhuǎn)售價(jià)全年漲了12.7%，創(chuàng)下2010年以來最大年度漲幅。

2022年，漲了10.4%。

2023年，漲了4.9%。

2024年，漲了9.7%——比前一年多了一倍。

然后呢？

2025年，只漲了2.9%，六年來最低。

2026年上半年，跌了0.4%。

從12.7%到-0.4%，五年時(shí)間，一條從山頂滑到谷底的線。

2024年漲9.7%的時(shí)候，多少人沖進(jìn)去買房，覺得“再不買就永遠(yuǎn)買不起了”。

2025年漲2.9%的時(shí)候，多少人還在觀望，覺得“再等等還能跌”。

現(xiàn)在真的跌了。你買還是不買？

再說一個(gè)更扎心的細(xì)節(jié)。

2025年全年組屋轉(zhuǎn)售交易量是2萬6042宗，比2024年的2萬8876宗少了9.8%。

價(jià)格沒怎么漲，交易量卻在縮。市場已經(jīng)在冷下來了，只是很多人沒注意到。

二、 為什么跌？三個(gè)原因，一個(gè)比一個(gè)扎心

第一個(gè)原因：供應(yīng)多了，多得離譜。

2025年，滿五年最低居住年限（MOP）的組屋是6973間。2026年，這個(gè)數(shù)字跳到了13484間，幾乎翻倍。

而且2027年、2028年，一年比一年多——2027年預(yù)計(jì)18939間，2028年預(yù)計(jì)21393間。

這批房子從2021-2022年建成，當(dāng)時(shí)正是組屋建設(shè)的高峰期。五年鎖定期一到，全部涌進(jìn)轉(zhuǎn)售市場。

供應(yīng)翻倍，價(jià)格能不跌？

具體到市鎮(zhèn)，今年達(dá)到MOP的單位中，近70%位于熱門市鎮(zhèn)。

榜鵝將有3222個(gè)，女皇鎮(zhèn)2405個(gè)，淡濱尼2133個(gè)，大巴窯1594個(gè)。

這些地方的轉(zhuǎn)售供應(yīng)量一下子涌出來，價(jià)格壓力可想而知。

第二個(gè)原因：預(yù)購組屋（BTO）在搶人。

2021年到2025年，建屋局推出了超過10萬套預(yù)購組屋。今年2月、6月、10月三次銷售活動，一共計(jì)劃推出近2萬個(gè)單位。

10月這一輪，還有7960個(gè)新單位要推出，分布在勿洛、芽籠、三巴旺、登加、大巴窯和義順。

BTO價(jià)格比轉(zhuǎn)售便宜一大截，等兩三年就能拿鑰匙。越來越多年輕人選擇直接等BTO，不去搶轉(zhuǎn)售了。

更關(guān)鍵的是，建屋局還在增加“等候時(shí)間較短”的BTO項(xiàng)目。2026年約20%的BTO單位等候時(shí)間少于三年。以前等BTO要四五年，現(xiàn)在兩三年就能拿鑰匙——這個(gè)誘惑太大了。

數(shù)據(jù)不會騙人：屋齡少于10年的較新轉(zhuǎn)售組屋，今年第二季只成交了1222宗，比去年同期的1563宗少了21.8%，創(chuàng)下六年同期新低。這類單位占整體轉(zhuǎn)售交易的比重，也降到了19.7%，七年來第二季最低。

買家去哪了？

去BTO了。尤其是黃金地段項(xiàng)目，申請率一直很高。你想想，同樣是大巴窯，BTO價(jià)格可能只有轉(zhuǎn)售的六到七成，等三年拿鑰匙——誰還去搶轉(zhuǎn)售？

第三個(gè)原因：大家沒錢了，或者說不敢花錢了。

SRI研究與數(shù)據(jù)分析部主管莫漢說，當(dāng)前組屋轉(zhuǎn)售價(jià)趨向溫和，并非市場疲弱，而是市場正在回歸正常水平。

ERA產(chǎn)業(yè)主要執(zhí)行官林東榮說，轉(zhuǎn)售價(jià)走軟應(yīng)被視為政策發(fā)揮成效的信號。

但瑞聯(lián)集團(tuán)首席研究與戰(zhàn)略總監(jiān)孫燕清說得更直白：就業(yè)和招聘前景不樂觀，購房者態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，削弱了入市信心與實(shí)際購買力。

簡單說：以前是“搶不到”，現(xiàn)在是“不敢搶”。

Huttons數(shù)據(jù)分析部高級總監(jiān)李思德也觀察到了同樣的趨勢：買家在出價(jià)時(shí)更加謹(jǐn)慎，因?yàn)榫蜆I(yè)市場存在不確定性。

孫燕清還指出，第二季有16個(gè)市鎮(zhèn)的組屋轉(zhuǎn)售價(jià)出現(xiàn)季度下跌，其中跌幅最大的是實(shí)龍崗（7.9%）、馬林百列（7.6%）和芽籠（6.9%）。不是個(gè)別地方在跌，是全線在跌。

三、市場嚴(yán)重分化 ——百萬組屋還在創(chuàng)新高

價(jià)格在跌，交易量在跌——但有一件事在漲。

6月，188個(gè)組屋單位以超過100萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手，創(chuàng)下單月歷史新高。占總交易量的8.8%。

大巴窯和紅山最熱鬧，各賣出28套百萬組屋。女皇鎮(zhèn)23套。

當(dāng)月“樓王”出自杜生閣（SkyTerrace@Dawson）的一個(gè)五房式閣樓單位，成交價(jià)飆到165萬新元。

就連非成熟區(qū)也沒閑著，后港中路一套公寓式單位賣到了127.5萬新元。

你說市場冷了嗎？那這些百萬組屋是誰在買？

答案是：市場在分化。

成熟市鎮(zhèn)、黃金地段的優(yōu)質(zhì)單位，依然有人搶著要。偏遠(yuǎn)地區(qū)、非成熟市鎮(zhèn)的單位，價(jià)格在往下走。

一個(gè)一個(gè)案例說，這些數(shù)字背后都是真金白銀的成交。

先看達(dá)士嶺。

5月，達(dá)士嶺1B座43樓到45樓的一個(gè)五房式單位，以163萬元轉(zhuǎn)手。面積約1130平方英尺。一年前，同項(xiàng)目五房式才賣160萬。同一個(gè)項(xiàng)目，四房式也賣出了155萬元——成了新加坡歷來最貴的四房式轉(zhuǎn)售組屋。每平方英尺1500元，跟全國組屋轉(zhuǎn)售價(jià)最高紀(jì)錄持平。

達(dá)士嶺為什么這么貴？50層樓高，新加坡最高組屋，市中心核心區(qū)唯一屋契還超過80年的組屋。步行可達(dá)歐南園、丹戎巴葛、麥?zhǔn)客?、牛車水四個(gè)地鐵站。說白了，你買的不是組屋，是“CBD景觀房”。

再看看紅山。

4月，第96A座46樓到48樓的一個(gè)五房式單位，成交價(jià)172萬8000元——全國組屋轉(zhuǎn)售價(jià)最高紀(jì)錄。面積113平方米。屋契還剩92年。這個(gè)項(xiàng)目只有兩座樓有五房式單位，一共135間。過去一年只有8間轉(zhuǎn)手，還都在36樓以下。高層的稀缺性，直接把價(jià)格推上了天。

然后是女皇鎮(zhèn)杜生閣。

2月，第92座19樓到21樓的一個(gè)五房式閣樓單位，170萬元成交。面積122平方米。閣樓單位全島只有26間——稀缺到這種程度，價(jià)格能不高嗎？

再看看非成熟區(qū)的天花板。 2月，榜鵝通道一個(gè)五房式單位賣到147萬元，刷新非成熟區(qū)轉(zhuǎn)售價(jià)紀(jì)錄。6月，后港21街一個(gè)公寓式單位127.5萬元成交。連非成熟區(qū)都破百萬了，你說市場冷？只能說冷的不是所有房子。

大亨房地產(chǎn)網(wǎng)站首席研究員麥俊榮分析，本輪價(jià)格下滑主要由三房式和五房式帶動。

4月數(shù)據(jù)顯示，三房式跌0.9%、五房式跌1.7%、公寓式跌1.3%——四房式反而微漲0.1%。

所以“房價(jià)跌了”這個(gè)說法，要加一個(gè)前提：不是所有房子都在跌。

好房子依然貴，差房子在降價(jià)。市場在冷熱交替中尋找新的平衡點(diǎn)。

四、 那你到底該不該買房？——幾個(gè)實(shí)在的建議

沒人知道。連建屋局自己都說：宏觀經(jīng)濟(jì)前景仍存在高度不確定性，家庭在購房和申請房貸時(shí)應(yīng)審慎行事。連官方都讓你“審慎行事”了，你品品。

如果你是首次購屋、不急：

等。10月有7960個(gè)新單位要出來，BTO價(jià)格比轉(zhuǎn)售便宜，等兩三年拿鑰匙，省下的錢夠你裝修兩遍。而且2025年至2027年，政府計(jì)劃推出約5萬5000個(gè)BTO單位，供應(yīng)充足，不用搶。

如果你是首次購屋、著急：

看非成熟市鎮(zhèn)。三巴旺、義順、登加這些地方，價(jià)格在跌，供應(yīng)在增加，議價(jià)空間比去年大得多。別盯著大巴窯、紅山、女皇鎮(zhèn)——那是給有錢人準(zhǔn)備的。

但要注意一個(gè)趨勢：屋齡少于10年的較新轉(zhuǎn)售組屋，近三年平均售價(jià)上漲了21.2%，高于整體組屋15.3%的漲幅。買較新的轉(zhuǎn)售組屋，溢價(jià)已經(jīng)很高了，不如直接等BTO。

如果你是升級換房：

你賣的房子可能賣不到好價(jià)錢，但你要買的房子也可能沒那么貴。一賣一買，差價(jià)可能反而小了。關(guān)鍵是算清楚時(shí)間差——別賣了房子才發(fā)現(xiàn)買不到合適的。

如果你是投資者：

醒醒。組屋是用來住的，不是用來炒的。降溫措施、供應(yīng)增加、MOP翻倍——三道閘門同時(shí)落下，你還指望靠組屋發(fā)財(cái)？

組屋轉(zhuǎn)售價(jià)連續(xù)兩季下跌，交易量跌了10%。10月還有7960個(gè)新單位要出來，MOP滿五年的單位比去年多了將近一倍。

數(shù)據(jù)就在那里，買還是不買——這個(gè)決定，只能由你自己來做。