北京
2026年7月的北京土拍市場，上演了一出"一半海水一半火焰"的魔幻大戲。
這邊廂，通州核心地塊引來招商蛇口等房企激烈廝殺，溢價率直接干到20%以上；那邊廂，昌平朱辛莊宅地9.09億底價成交，未來科學城輕松摘牌，連個舉牌的對手都沒有。
而在更遠的門頭溝、懷柔，新房價格已經連續數周原地踏步——40189元/平，動都不動一下。
這哪里是同一個市場？分明兩幅面孔。
核心地塊，搶得頭破血流
通州這場土拍，是本月的重頭戲。
招商蛇口以超10億的總價斬獲通州核心地塊，溢價率突破20%。別小看這個數字——在當前的市場環境下，能讓開發商愿意加價兩成去搶的地，真不多了。
這說明什么？好地段依然是硬通貨。
通州作為北京城市副中心，這幾年配套持續兌現，地鐵線路密集成網，商業、教育、醫療逐步到位。開發商不是傻子，他們比誰都清楚——核心區的房子不愁賣。
再看看全國數據：核心城市宅地溢價率已經回升到13%以上。沒錯，土地市場出現了結構性回暖。但這個回暖，是瘸腿的——只暖了核心區。
遠郊地塊，底價都沒人搶
反觀昌平朱辛莊這塊地，起拍價9.09億，只有未來科學城一家報名，底價成交。一個詞形容：冷清。
不是說朱辛莊位置不好——海淀北擴的第一站，昌平南的黃金位置。但問題在于，開發商現在對"遠郊"兩個字極度敏感。
遠到什么程度算"遠"？出了五環就算。
今年北京遠郊區域出讓的宅地，清一色底價成交。開發商算過一筆賬：遠郊盤去化慢、回款周期長、利潤薄，稍有不慎就是虧本買賣。與其冒險，不如把子彈留給核心地塊。
成本定價時代來了
更深層的變化是——北京樓市正在進入"成本定價"時代。
過去怎么定價？看市場熱度、看周邊二手房、看競品價格，開發商能賣多高賣多高。現在呢？開發商開始按成本倒推售價了。
拿地價多少？建安成本多少？融資成本多少？管理費多少？加上一個微薄的利潤——好了，就賣這個價。
這帶來的直接影響是：新房價格的下限被鎖死了。開發商不可能低于成本賣房，所以指望新房大幅降價的人，可能要失望了。
但反過來說，核心區的"面粉貴了，面包自然漲價"的邏輯也不太好使了——因為市場熱度和購買力，并不支撐大幅提價。
對買房人意味著什么？
說白了就三點：
第一，核心區可以看，但別盲目追高。溢價20%拿地的項目，未來的售價大概率不會便宜。但能不能賣出那個價，要看市場給不給面子。
第二，非核心區也不用一棍子打死。朱辛莊這種昌平南板塊，底價成交反而可能意味著未來售價有驚喜。畢竟開發商成本低，定價空間就大。
第三，現在是"買方市場"向"賣方市場"過渡的微妙階段。好地段的優質項目，價格會越來越堅挺；而遠郊的非核心盤，議價空間還會持續存在。
分化，才是2026年北京樓市的關鍵詞。
至于你該怎么選——核心地段剛需改善，該買就買；純投資，那就得擦亮眼睛了。
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