以“如我在訴”守護(hù)萬家燈火

初夏時(shí)節(jié)，富春溪兩岸綠意綿延。在福建省福安市這座依山傍海的小城，“全家福安”的祝福語隨處可見——印在社區(qū)門口的紅燈籠上，寫在街邊店鋪的對(duì)聯(lián)里，也掛在老百姓的嘴邊。

安居樂業(yè)，是老百姓最樸素的期盼。近年來，福安市人民法院堅(jiān)持將“如我在訴”意識(shí)融入涉房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)糾紛化解全過程，聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”領(lǐng)域的群眾急難愁盼，依托執(zhí)行攻堅(jiān)、府院聯(lián)動(dòng)、巡回審判等方式，以有力量、有溫度的司法實(shí)踐，為千家萬戶的安居夢(mèng)筑牢法治根基。

府院聯(lián)動(dòng)托起“安居夢(mèng)”

賽岐高速路口旁一棟高樓矗立，外墻氣派，樓下綠意環(huán)繞。每當(dāng)夜幕降臨，樓棟里燈火璀璨。往來車輛匆匆而過。如今已很少有人記得，這里曾是一片爛尾樓。

“2013年買房時(shí)，售樓部人山人海。”業(yè)主小劉回憶起當(dāng)年，眼神里滿是感慨。可后來開發(fā)商陷入債務(wù)困境，項(xiàng)目施工停滯，房子住不了，貸款還要還。

福安法院執(zhí)行干警在案涉樓盤與開發(fā)商、業(yè)主溝通案件情況。

由于開發(fā)商涉及大量債務(wù)糾紛，金融機(jī)構(gòu)、建設(shè)工程公司、購(gòu)房業(yè)主等先后向多家法院提起上百件仲裁、訴訟，項(xiàng)目土地及在建未售房產(chǎn)被外地法院查封。面對(duì)這一困局，福安法院主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，成立處置專案組集中攻堅(jiān)。經(jīng)多方協(xié)調(diào)，分散在外地法院的案件陸續(xù)移回屬地。

“案件回遷那天，我們開了第一次專案組會(huì)議，開到凌晨。”執(zhí)行局局長(zhǎng)雷華龍回憶。最終，福安法院確定了“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府支持、法院主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)”的處置模式，先后十幾次組織各方現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，為后續(xù)工作打牢基礎(chǔ)。

福安法院還在拍賣公告中對(duì)買受人設(shè)置了附隨義務(wù)——必須承繼原開發(fā)商對(duì)原購(gòu)房業(yè)主的交房辦證義務(wù)。“這800多套房子背后是幾百個(gè)家庭的期盼。買受人不僅承接資產(chǎn)，更要承繼原開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的交房辦證義務(wù)，這是保障民生底線的必然要求。”面對(duì)意向競(jìng)拍人的疑問，法官耐心解釋。

這一舉措從源頭上保障了未交房業(yè)主的權(quán)益，意向競(jìng)拍人欣然應(yīng)允，拍賣順利推進(jìn)。最終，項(xiàng)目土地及在建未售房產(chǎn)以1億余元價(jià)格拍賣成交。

從“一爛了之”到“接盤必交房”，化解此類困局，從來不是法院一家之事。“府院聯(lián)動(dòng)”同向發(fā)力，才能讓幾百個(gè)家庭的燈火真正亮起來。

巡回審判搭起“連心橋”

良好的人居環(huán)境，是居民幸福生活的基礎(chǔ)。“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”，妥善化解物業(yè)服務(wù)合同矛盾糾紛，是福安法院助力民生發(fā)展的重要工作。

福安某小區(qū)部分業(yè)主因?qū)π^(qū)保潔、公共收益公示等問題不滿，長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則認(rèn)為服務(wù)已按約履行，雙方各執(zhí)一詞。多次催繳未果后，物業(yè)公司將業(yè)主訴至法院。

面對(duì)這一涉眾型物業(yè)糾紛，福安法院沒有簡(jiǎn)單地一判了之。承辦法官孫浩章認(rèn)為，業(yè)主并非惡意欠費(fèi)，而是對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)對(duì)價(jià)存有疑慮；物業(yè)公司雖有服務(wù)不到位之處，但小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)也離不開物業(yè)費(fèi)的支撐。雙方“各有各的理，也各有各的難”。

找準(zhǔn)癥結(jié)后，法院決定以巡回審判方式將庭審現(xiàn)場(chǎng)搬進(jìn)小區(qū)。旁聽席上坐滿了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)工作人員，大家屏息凝神，聽著法官如何斷這樁“家門口的官司”。

庭審中，孫浩章緊扣案件事實(shí)，一邊引導(dǎo)業(yè)主理性表達(dá)訴求，梳理其對(duì)保潔、安保、公共收益公示等方面的合理意見；一邊向物業(yè)公司釋明法理，指出其在服務(wù)細(xì)節(jié)和溝通方式上的不足。

庭審結(jié)束后，孫浩章就地組織“背對(duì)背”調(diào)解。在厘清權(quán)責(zé)的基礎(chǔ)上促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議——業(yè)主同意限期繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)及公攤費(fèi)，物業(yè)公司承諾整改服務(wù)短板、定期公示公共收益明細(xì)。

“以前覺得物業(yè)費(fèi)交了也白交，今天聽完庭審才明白，權(quán)利和義務(wù)從來都是捆在一起的。法庭就開在家門口，比看什么宣傳都管用。”旁聽庭審的業(yè)主感慨道。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人也表示，這次調(diào)解讓他們更清楚自身的法律責(zé)任，對(duì)后續(xù)規(guī)范服務(wù)很有幫助。

個(gè)案化解的同時(shí)，福安法院聯(lián)合市住建局召開物業(yè)糾紛專題座談會(huì)，與街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)公司聯(lián)合會(huì)商，聚焦物業(yè)費(fèi)收繳、公共區(qū)域管理、停車位使用、公共收益分配等熱點(diǎn)問題，梳理問題清單，達(dá)成“源頭預(yù)防、多元化解、司法保障”的治理共識(shí)。

福安法院法官圍繞物業(yè)服務(wù)糾紛開展普法宣傳活動(dòng)。

近3年來，福安法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛1004件，通過調(diào)解成功化解935件，調(diào)撤率超93%，讓大量物業(yè)糾紛止于未訴、化于萌芽。

案后普法吹起“誠(chéng)信風(fēng)”

“一鋪送一居，購(gòu)買商鋪贈(zèng)送二樓！”幾年前，福安某置業(yè)公司的這句廣告語讓不少人心動(dòng)，小陳就是其中之一。然而，交房后，小陳卻收到了通知：經(jīng)認(rèn)定，所謂的“贈(zèng)送二樓”屬于規(guī)劃中的回填層，不在預(yù)售許可范圍，房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)，無法登記轉(zhuǎn)移。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門介入調(diào)查，對(duì)開發(fā)商作出行政處罰，認(rèn)定其構(gòu)成虛假宣傳。小陳和有著同樣遭遇的業(yè)主們也向福安法院提起了訴訟。福安法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商的宣傳具體明確，對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，若違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院依法判令開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。

判決生效后，小陳和其他業(yè)主滿心期待地申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，然而經(jīng)初步查控，被執(zhí)行人名下銀行賬戶僅剩零星余額。

“那我們的錢就拿不回來了嗎？”小陳不免感到焦慮。

好在經(jīng)過深入調(diào)查，法院很快發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人名下的一個(gè)監(jiān)管賬戶內(nèi)還有80余萬元資金，便立即協(xié)調(diào)相關(guān)部門將這筆資金劃撥到位。同時(shí)，法院查封了開發(fā)商名下尚未出售的車位，經(jīng)快速確定處置底價(jià)后，啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序。為了讓更多潛在買家了解拍賣信息，法院在小區(qū)公告欄張貼拍賣公告，法官現(xiàn)場(chǎng)向業(yè)主解答拍賣流程和價(jià)格問題，最終掛網(wǎng)成交151個(gè)車位，執(zhí)行到位564萬余元。加上此前劃撥的80余萬元資金，38戶購(gòu)房者共計(jì)640余萬元賠償款全部執(zhí)行到位。

拿到賠償款那天，小陳專程來到法院，向法官們當(dāng)面致謝：“謝謝你們，讓我相信法律是講道理的。”

福安法院執(zhí)行干警前往案涉小區(qū)張貼拍賣裁定，并現(xiàn)場(chǎng)提供法律咨詢服務(wù)。

案件執(zhí)結(jié)后，福安法院“趁熱打鐵”開展普法宣傳。執(zhí)行法官周昀走進(jìn)小區(qū)，拿著宣傳單向業(yè)主們講解：“買房時(shí)開發(fā)商說的‘贈(zèng)送面積’，一定要問清楚能不能辦證、能不能寫進(jìn)合同。”

這起案件的依法審理與全額執(zhí)行，不僅為38戶購(gòu)房者挽回了損失，更為房地產(chǎn)合法經(jīng)營(yíng)提出警示：虛假宣傳終要擔(dān)責(zé)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)方是正道。

夜幕降臨，富春溪兩岸燈火漸次亮起。從執(zhí)行攻堅(jiān)破解爛尾樓困局，到巡回法庭走進(jìn)小區(qū)化解物業(yè)糾紛，再到38戶購(gòu)房者到賬的賠償款，福安法院用一個(gè)個(gè)具體案件的妥善化解，將法治溫度傳遞到千家萬戶，照亮更多家庭的安居夢(mèng)。

供稿：人民法院報(bào)

作者：林泳、吳進(jìn)陽(yáng)、周昀

編輯：羅泰敏