深圳商業(yè)地產(chǎn)釋放企穩(wěn)信號(hào)：AI產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)辦公需求，零售市場(chǎng)邁入品牌煥新周期

——第一太平戴維斯發(fā)布《2026年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

經(jīng)歷連續(xù)數(shù)年的市場(chǎng)調(diào)整后，深圳商業(yè)地產(chǎn)正在釋放更加積極的復(fù)蘇信號(hào)。

7月13日，第一太平戴維斯發(fā)布《2026年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，今年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)放緩，空置率連續(xù)三個(gè)季度下降，首次回落至30%以下；與此同時(shí)，以人工智能、芯片制造、半導(dǎo)體為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)持續(xù)釋放辦公需求，正在成為推動(dòng)市場(chǎng)回暖的重要力量。與此同時(shí)，零售物業(yè)市場(chǎng)雖然沒(méi)有新增商業(yè)項(xiàng)目入市，但品牌煥新、首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)活躍，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)進(jìn)一步提升。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，深圳商業(yè)地產(chǎn)正從過(guò)去依賴(lài)新增供應(yīng)的發(fā)展模式，逐步進(jìn)入由產(chǎn)業(yè)升級(jí)和運(yùn)營(yíng)能力驅(qū)動(dòng)的新階段。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)企穩(wěn)，空置率近兩年來(lái)首次跌破30%

報(bào)告顯示，2026年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目于二季度入市，新增供應(yīng)約3.8萬(wàn)平方米，同時(shí)部分辦公樓宇調(diào)整為酒店用途，進(jìn)一步減少辦公供應(yīng)，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量增幅明顯放緩。

供應(yīng)端收縮的同時(shí)，市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定。盡管部分科技企業(yè)遷入自有辦公物業(yè)，對(duì)局部市場(chǎng)吸納造成一定影響，但整體凈吸納量基本與去年同期持平。在新增供應(yīng)有限及存量?jī)?yōu)化的共同作用下，全市平均空置率連續(xù)三個(gè)季度下降，截至今年第二季度降至29.3%，為近兩年來(lái)首次回落至30%以下。

與此同時(shí)，市場(chǎng)租金仍處于調(diào)整階段，但降幅已明顯收窄。截至二季度，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為130.6元/平方米/月，同比下降5%，較去年同期跌幅進(jìn)一步縮小，顯示市場(chǎng)正逐步趨穩(wěn)。

AI產(chǎn)業(yè)成為辦公需求新引擎，新質(zhì)生產(chǎn)力加速集聚

值得關(guān)注的是，本輪辦公市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯變化。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，目前搬遷需求仍是市場(chǎng)成交主力，但新設(shè)企業(yè)占比較去年同期提升9.2個(gè)百分點(diǎn)，其中信息技術(shù)、金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)仍然保持較強(qiáng)活躍度，而人工智能、芯片制造、半導(dǎo)體、軟件服務(wù)等科技企業(yè)表現(xiàn)尤為突出，成為今年辦公租賃市場(chǎng)新增需求的重要來(lái)源。

隨著深圳持續(xù)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)以及未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新質(zhì)生產(chǎn)力正逐步轉(zhuǎn)化為商業(yè)辦公市場(chǎng)的新動(dòng)能。報(bào)告預(yù)計(jì)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將持續(xù)吸引科技企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)及總部企業(yè)集聚，并進(jìn)一步帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)辦公空間需求釋放。

商業(yè)市場(chǎng)告別"拼增量"，品牌煥新成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)

相比辦公市場(chǎng)，深圳零售物業(yè)市場(chǎng)則進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳沒(méi)有新增購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，全市零售物業(yè)總存量維持818.8萬(wàn)平方米。但隨著消費(fèi)逐步恢復(fù)，第二季度品牌調(diào)整及商戶開(kāi)店活動(dòng)明顯回暖，全市凈吸納量實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，平均空置率下降至6.6%。

從業(yè)態(tài)來(lái)看，餐飲繼續(xù)成為招商主力，占新增品牌近一半，茶飲品牌持續(xù)擴(kuò)張，設(shè)計(jì)師品牌、線上品牌線下首店以及黃金珠寶品牌相繼落地深圳，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目不斷提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

品牌升級(jí)也直接帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)改善。截至二季度，深圳零售物業(yè)首層平均租金同比上漲1.8%，顯示優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始重新獲得市場(chǎng)溢價(jià)能力。

市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的新階段

第一太平戴維斯認(rèn)為，隨著深圳"十五五"期間持續(xù)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更加穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。下半年，辦公市場(chǎng)仍將受益于科技產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，而零售市場(chǎng)新增供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計(jì)較過(guò)去兩年有所放緩，品牌煥新、內(nèi)容升級(jí)將成為購(gòu)物中心提升競(jìng)爭(zhēng)力的重要方向。

從整體市場(chǎng)來(lái)看，2026年上半年深圳商業(yè)地產(chǎn)最大的變化，不僅體現(xiàn)在空置率下降、租金趨穩(wěn)等指標(biāo)改善，更重要的是市場(chǎng)增長(zhǎng)邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)升級(jí)正逐漸取代單純依賴(lài)新增供應(yīng)的發(fā)展模式，成為推動(dòng)辦公需求和商業(yè)活力持續(xù)釋放的核心動(dòng)力，也意味著深圳商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)更加注重產(chǎn)業(yè)支撐與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的新階段。

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房