金融城、琶洲商辦市場領跑全市！廣州投資市場漸趨活躍

7月9日，CBRE世邦魏理仕發布《2026年上半年廣州房地產市場回顧》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2026年上半年，廣州優質辦公樓需求表現穩定，金融城凈吸納量領跑全市，金融業成交在各行業中居于首位；廣州優質零售物業的新增供應均位于新興商務區，物業調改積極，餐飲成交占比進一步提升；廣州投資市場成交在第二季度顯著改善，大宗不良資產交易增多，私人投資者占比有所增加。

優質辦公樓市場：金融城表現持續領跑全市

據統計，廣州上半年共錄得四個辦公項目，共28.8萬平方米新增供應，全部位于金融城，其中兩座為總部樓宇。另外，上半年凈吸納量達到9.2萬平方米，較2025年同期下降19%。其中第二季度錄得6.2萬平方米凈吸納面積，是近四個季度以來高位。區域方面，金融城貢獻了總吸納量的64%，除了總部自用需求的支撐作用外，新區環境配套的逐步完善，及積極的招商策略也吸引了企業進駐。

具體成交方面，上半年金融業成交表現占比重回各行業首位，面積占比達24.0%；主要得益于大宗搬遷，輔以新區證券分支機構從非優質辦公樓升級至優質物業的活動，但行業搬遷主要受成本及升級需求驅動，增量面積有限。成交排名第二的行業是科技互聯網，占比達19.7%，其中，為各行業提供管理和運營軟件服務的企業，以及數字營銷服務商的搬遷活動較為突出。此外，受大面積搬遷支撐的消費品行業，及以律所為代表的專業服務業也是上半年廣州重要的辦公樓需求來源，分別占比達17.7%和10.8%。

展望下半年，廣州將有33.5萬平方米，共五個優質辦公項目投入市場，分布在核心拓展區的金融城和琶洲。CBRE華南區辦公樓租賃交易負責人程志文表示，“面對當前辦公樓市場持續調整的形勢，進行樓宇硬件翻新改造的核心區優質辦公項目增多，主要涉及大堂、走廊和衛生間等公區設施的改善和翻新。這是租金優惠外業主實施的積極應對措施，能有效提升客戶體驗，維持樓宇高端定位，對于資產增值保值，未來進入REITs交易市場打下基礎；同時也有助于核心區項目有效抵御金融城、琶洲等新興商務區新增供應的沖擊，留住優質租戶”。

商務區優質商業增加，零售餐飲最活躍

廣州上半年新增兩個優質零售項目，共13萬平方米，分別位于海珠區琶洲和番禺區萬博商圈。其中，琶洲作為近幾年崛起的商務片區，隨著總部入駐和樓宇入駐率的提升，對餐飲零售的需求不斷增長，疊加展會期間的餐飲需求，琶洲新增優質供應將是該區域商業的有益補充。

具體成交方面，上半年餐飲成交是所有業態中占比最高的，達到50.1%，同比上升8.8個百分點；零售業態成交占比達36.5%。餐飲業態中，江西菜和湖南菜擴張最為活躍；野人先生和泰柯茶園則是茶飲咖啡甜品子類別中錄得開店數量最多的品牌；而華南首家M Stand Lab也升級落址萬菱匯，拓展漢堡等餐食品類；裕蓮茶樓年內從荔灣拓展至天河和番禺。零售業態方面，美國服飾品牌DVF在天河城開設廣州首店，山本耀司支線WILDSIDE在K11開設快閃店，3D打印機品牌拓竹在天環開設廣州首店。

未來半年，廣州預計將有55.6萬平方米的新增優質商業物業落成，分布在天河區金融城、荔灣區白鵝潭以及花都區。CBRE中國區戰略顧問部 商業咨詢負責人鐘廉軍表示，“近年來，廣州城區零售物業迎來運營商更換潮，部分業主選擇自組團隊運營，但也有業主屬意第三方運營團隊。無論采取哪種方式，新的運營團隊都將帶來新的運營思路，對商場進行相應的調改。雖然短期內可能會帶來租戶的流失和空置率的攀升，但長期來看將給城區商業帶來新氣息和新體驗”。

大宗投資市場改善，私人投資者增多

廣州大宗物業投資市場第二季度成交量有所改善，季內錄得11宗投資交易，成交金額共63.7億元人民幣，較第一季度顯著上升。上半年合計成交15宗，總金額達68.3億元人民幣。

其中，綜合體成交金額占比最高，達到64.9%，如新鴻基收購廣州天匯廣場剩余股權，這次交易的物業類型包括酒店、商場和停車位。另外，報告期內廣州還錄得兩宗數據中心交易，分別位于黃埔區和白云區，而上一次同類物業成交需追溯回2021年。

投資者類型方面，2026年上半年，私人投資者的投資增多，15宗成交中，五宗的買家來自該類別，占比達33.3%，較2025年（3.8%）顯著增長；單宗平均成交金額為1.2億元人民幣。

另外，2026年上半年不良資產相關的大宗交易增加，按宗數計算，占所有錄得成交的53.3%。報告期內不良資產交易的物業類型，主要是市區的酒店、辦公和商業裙樓，及白云的數據中心和南沙的倉庫等，在各自物業類型中，都屬于優質區位，并且大部分都具有穩定現金流，如長期租約和較高入駐率，因此受到本地投資者的青睞。

CBRE廣州分公司董事總經理嚴思慧表示，“廣州投資市場成交趨于活躍，供給端的原因在于廣州核心區位可售優質物業增加。從需求端看，一方面，國內房地產公募基金市場發展帶動了機構投資者對核心物業的需求；另一方面，優質物業價格正在探底，不良資產投資機會被本地投資者認可。可以預見，廣州大宗投資市場的活躍度將有望進一步提升”。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲