新增供應(yīng)創(chuàng)9年新高！一文讀懂廣州寫字樓“半年考”的穩(wěn)與變

廣州多家機(jī)構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布寫字樓市場上半年回顧與展望。數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)端，全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)50.5萬平方米，創(chuàng)下2017年以來的供應(yīng)新高；需求端，租賃型凈吸納量同比大幅增長超300%，新興行業(yè)成為拉動(dòng)增量需求的主力。

數(shù)據(jù)背后，蘊(yùn)藏著廣州寫字樓的韌性。業(yè)內(nèi)預(yù)測，下半年廣州仍面臨供應(yīng)高峰，但需求層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)全年租金同比跌幅將較2025年有所收窄。

新增供應(yīng)創(chuàng)新高

琶洲、金融城空置率大幅下降

戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，來自琶洲和國際金融城的多個(gè)新項(xiàng)目完成交付，全市新增供應(yīng)量達(dá)到50.5萬平方米，創(chuàng)下自2017年以來的供應(yīng)新高，全市存量攀升至755萬平方米。

供應(yīng)洪峰之下，全市空置率的表現(xiàn)顯得相對溫和。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全市空置率由2025年四季度的22.9%微降至今年上半年末的22.6%。戴德梁行則監(jiān)測到，在供應(yīng)放量的背景之下，全市空置率環(huán)比僅微增0.8個(gè)百分點(diǎn)至22.9%。兩組數(shù)據(jù)雖略有差異，但基本指向同一個(gè)結(jié)果——空置率并未因供應(yīng)激增而大幅跳漲。

事實(shí)上，近年來，廣州寫字樓空置率上升速度已明顯收窄。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年末至2023年末，空置率年均上升約5.6%；而2023年末至今年年中，這一數(shù)值已降至約1.7%。

穩(wěn)住空置率的關(guān)鍵變量是存量項(xiàng)目的穩(wěn)健去化。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2025年四季度至2026年二季度，2026年之前入市的存量項(xiàng)目空置率穩(wěn)步下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)。這當(dāng)中，新興商務(wù)區(qū)的去化成效尤為顯著。琶洲、廣州國際金融城租賃表現(xiàn)領(lǐng)跑全市，存量項(xiàng)目空置率分別大幅收窄3.9、7.8個(gè)百分點(diǎn)至19.0%、40.6%。

琶洲、廣州國際金融城今年上半年租賃表現(xiàn)亮眼。

戴德梁行錄得的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征。今年上半年，珠江新城、體育中心、琶洲、越秀子市場空置率環(huán)比均有不同程度下降。戴德梁行廣州企業(yè)服務(wù)部主管及董事梁振聲表示，從年內(nèi)凈吸納量的結(jié)構(gòu)來看，超過八成的凈吸納量來自入市三年內(nèi)的新項(xiàng)目及次新項(xiàng)目的去化貢獻(xiàn)。投入運(yùn)營三年以上的項(xiàng)目僅貢獻(xiàn)不到兩成的凈吸納量。存量市場對于優(yōu)質(zhì)租戶的爭奪，遠(yuǎn)比表面數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的更加激烈。

租金跌幅收窄釋放積極信號(hào)

區(qū)域價(jià)差縮小折射競爭加劇

租金方面，今年上半年，廣州甲級(jí)寫字樓市場租金仍延續(xù)下行趨勢，仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度，全市平均租金為每月每平方米110.9元。一、二季度全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比降幅分別收窄至1.5%和1.2%，跌幅持續(xù)收窄。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗解釋，在歷經(jīng)長達(dá)五年的下行周期后，隨著去化策略的日益多元化與市場理性的逐步回歸，廣州部分重點(diǎn)子市場的租金下行壓力正逐步得到緩解，其中，琶洲與廣州國際金融城是租金跌幅收窄最為明顯的片區(qū)。

戴德梁行則錄得第二季度全市平均租金為每月每平方米111.8元，環(huán)比下降2.6%。與此同時(shí)，各子市場之間的租金差距也在逐步縮小。戴德梁行方面分析指出，隨著價(jià)格讓利空間的逐步收窄，免租期、裝修方案等非租金條款或?qū)⒊蔀槭袌霾┺牡闹攸c(diǎn)方向。這意味著，業(yè)主不再僅僅比拼報(bào)價(jià)，而是在配套服務(wù)、租賃靈活性等層面展開較量。

租金的深度回調(diào)推動(dòng)了市場整體交易活躍度的提升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市凈吸納量為23.2萬平方米，同比增長52.2%。仲量聯(lián)行今年上半年錄得租賃型凈吸納量同比大幅增長超300%。

預(yù)計(jì)到2030年，廣州甲級(jí)寫字樓市場存量規(guī)模或?qū)⒔咏?000萬平方米，城市商務(wù)版圖將持續(xù)向東延伸。展望下半年，市場預(yù)計(jì)將迎來近60萬平方米的新增供應(yīng)，全市空置率預(yù)計(jì)將繼續(xù)承壓，小幅上升至約25%。不過，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，盡管租金下行趨勢短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，但受益于需求端的持續(xù)修復(fù)，全年租金同比跌幅將較去年有所收窄。

六成增量由游戲、美妝等“新勢力”驅(qū)動(dòng)

從行業(yè)類型來看，哪些行業(yè)是甲級(jí)寫字樓的租賃主力？據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在2025年至2026上半年的廣州辦公樓租賃市場中，游戲、美妝、電商、潮玩及出海服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)吸納了約四分之一的成交面積。“新勢力”已成為推動(dòng)廣州辦公樓市場新增需求的重要力量。今年上半年擴(kuò)張型及升級(jí)型成交中，游戲、美妝、跨境電商等新興行業(yè)的占比高達(dá)65%。

業(yè)內(nèi)分析，新興行業(yè)快速擴(kuò)張背后有著兩大驅(qū)動(dòng)力。一是廣州新興行業(yè)的出海勢頭強(qiáng)勁，海外市場拓展推動(dòng)總部職能擴(kuò)容。二是在AI技術(shù)加持下，廣州互聯(lián)網(wǎng)廣告和搜索服務(wù)等數(shù)字服務(wù)商業(yè)績躍升，腰部企業(yè)及“隱形冠軍”加速向甲級(jí)寫字樓搬遷升級(jí)。

戴德梁行的數(shù)據(jù)同樣印證了這一趨勢。從行業(yè)表現(xiàn)來看，今年上半年，TMT、貿(mào)易和零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)是租賃成交面積占比的前三位。除了游戲公司之外，一些聚焦互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字營銷、第三方支付、電商運(yùn)營以及SaaS服務(wù)等領(lǐng)域的企業(yè)，因業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張而釋放出新的辦公需求。

游戲、美妝、跨境電商等新興行業(yè)成為租賃主力。陳志強(qiáng) 攝

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗指出，這類企業(yè)在選址上偏好鮮明，既青睞充滿活力的辦公氛圍與便捷的通勤條件，又追求樓宇運(yùn)營服務(wù)能力。因此，在區(qū)域選擇上，新興行業(yè)呈現(xiàn)出高度集聚的特征。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新興行業(yè)租戶占琶洲、廣州國際金融城等新興商務(wù)區(qū)新成交筆數(shù)的45%，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)成熟商務(wù)區(qū)的25%，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)在新興商務(wù)區(qū)持續(xù)增強(qiáng)。

低效樓宇更新破題

將資源錯(cuò)配轉(zhuǎn)化為有效利用

在商辦市場供需矛盾持續(xù)承壓的背景下，存量空間的提質(zhì)增效被提上了更緊迫的日程。

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見》，明確支持低效樓宇向科技創(chuàng)新、保障性租賃住房、酒店、養(yǎng)老、文娛、醫(yī)療健康等多元業(yè)態(tài)功能轉(zhuǎn)換，并設(shè)立最長15年的使用過渡期。這被市場視為廣州城市更新從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的關(guān)鍵政策信號(hào)?。

“多功能用途改造的政策工具已有落地先例且取得一定成效。在廣州，包括品牌方、投資機(jī)構(gòu)、樓宇業(yè)主以及政府街道在內(nèi)的多方主體，也在逐步探索。”江婧麗認(rèn)為，政策的出臺(tái)讓這項(xiàng)工作踏出了關(guān)鍵一步。隨著各方參與度的提升和市場認(rèn)知的深化，短期內(nèi)廣州有望迎來低效樓宇功能轉(zhuǎn)換的加速期，甚至可能出現(xiàn)階段性的去化增長高峰。

仲量聯(lián)行研究部資深董事、華南區(qū)研究負(fù)責(zé)人曾麗指出，過去很多商業(yè)化需求在市區(qū)找不到合適的匹配空間，而大量低效樓宇恰恰位于越秀區(qū)、天河區(qū)等城市核心地段，商業(yè)價(jià)值潛力巨大。通過政策引導(dǎo)將資源錯(cuò)配轉(zhuǎn)化為有效利用，這是大勢所趨，也將有力推動(dòng)廣州產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

在戴德梁行廣州研究部經(jīng)理汪驪珠看來，政策為有去化需求的業(yè)主提供了功能轉(zhuǎn)換與資產(chǎn)優(yōu)化的制度通道，但最終能否轉(zhuǎn)化為市場實(shí)效，仍待實(shí)踐檢驗(yàn)。其一，有去化壓力與轉(zhuǎn)換需求的新入市項(xiàng)目是否符合“低效”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、存量物業(yè)的產(chǎn)權(quán)碎片化與利益協(xié)調(diào)復(fù)雜等問題，可能制約整合效率。其二，業(yè)主盤活意愿也存在分化。市場化主體有降低空置的迫切需求，而國資背景的物業(yè)因涉及多重流程與風(fēng)控要求，推進(jìn)節(jié)奏可能較慢。其三，盤活前期投入大、回報(bào)周期長，對投資與運(yùn)營主體的資金實(shí)力和專業(yè)能力提出了較高要求。

采寫：南都N視頻記者 夏嘉雯 廖艷萍

受訪者供圖（除署名外）