直擊深圳首個業主100%出資舊房原拆原建項目：單幢試點產權不變，花二三十萬即可換“新房”

環抱在羅湖中心區的高樓大廈之中，深圳市第一幼兒園宿舍樓有著優越的地理位置，就在深圳最老牌商區東門老街旁。

7月初，紅星新聞記者探訪時，這個不到200平方米的袖珍地塊已完成拆除工作。

這棟五層十戶的樓是深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目，采用業主自愿、政府引導、企業支撐模式。它也是公開資料中，全國首個業主100%出資的原拆原建項目。

▲7月7日施工現場圖。胡伊文 攝

作為典型的單幢原拆原建，深圳市第一幼兒園宿舍樓項目地塊小，無開發商介入價值，但區位好，居民支付能力相對強。

該項目遵守不突破規劃剛性約束、不改變產權、不增加戶數、不增加產權面積的原則。在沒有太多紅利政策情況下，羅湖區住建局找到一個居民意愿強烈且高度統一的小體量項目，做出一個幾乎沒有增量的“原汁原味”的原拆原建。

這也成就了該項目的另一個特點：快。從接洽居民到完工（預計），只用一年。

從人人艷羨到C級危房

從老舊小區到單幢試點

2025年8月，中共中央、國務院印發《關于推動城市高質量發展的意見》，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，釋放城市更新模式轉型的新信號。上月出臺的《城市更新“十五五”規劃》對此進一步提出“探索可持續運營模式”。

城市建設發展邏輯正深刻轉變，從大拆大建、增量擴張時代轉向存量提質時代。隨著樓市進入調整期，新的住房規劃國家標準限高、限容積率，依靠財政兜底或開發商投資的傳統棚改、舊改和城市更新難以為繼。

羅湖區住建局在推進新型城市更新時面臨的最大難題，是如何讓居民轉變觀念，不再指望“拆遷一夜暴富”，而是自己的房子自己維護。

▲老樓。羅湖區住建局供圖

居民陳惠群對紅星新聞回憶，1979年，當時還沒有深圳市，只有寶安縣，她從婦聯調過來，做了這所市直屬機關首個機關幼兒園的第一任園長。與幼兒園一起蓋起的是這棟五層宿舍樓，在當時屬于人人艷羨的住房條件。

但是，宿舍樓西臨布吉河，地勢低洼，一樓地面比馬路還低一大截。陳惠群說，八十到九十年代常發生河水倒灌，進入新千年后，經河道治理有所好轉，但宿舍樓漸成C級危房（局部危房），如遇極端天氣，居民需撤離。2023年“9.7特大暴雨”期間，一樓幾乎被水淹沒，好在人已提前撤離。如今，房主們多數已不住在這里。

▲老樓。羅湖區住建局供圖

2017年左右，這棟樓喪失重建的最好時機——同宗地塊上的幼兒園重建，卻沒有把這棟宿舍樓帶上，反而施工對這棟樓質量造成一定影響。陳惠群提起這事至今仍十分遺憾。

他們心里也知道，巴掌大一塊地方，即使位于城市中心，也沒有拆遷可能。

在羅湖區住建局找到他們前，沒有人想到還有一條自拆自建的路可走。

與此同時，羅湖區住建局在尋找第一個自主更新原拆原建試點項目時犯了難。

城中村改造科科長余波和同事們曾嘗試過兩個大點的老舊小區，紅崗花園和深圳中醫院職工宿舍小區。但是，幾百戶居民眾口難調；由于密度大，容積率、日照間距等約束性指標剛性大，在不增容且遵守現行住宅設計標準的前提下，小區品質提升比較困難。

去年底，余波和同事們把目光投向深圳市第一幼兒園宿舍樓這樣的低矮單幢危房。他們一拍即合，項目出乎意料地順利。

二三十萬元

老房子“以舊換新”

陳惠群還記得，2025年12月29日，樓長在沉寂已久的群里發了一條消息：區住建局準備把本樓作為危房重建試點。群里頓時炸開了鍋，大家十分踴躍。“有這么大好的機會，我們都很贊成，我自己特別贊成。”

1月5日，住建局正式召開項目推進會，所有住戶都簽署改造意愿征集表。10天后，項目被正式確定為區老舊住房自主更新試點。月底，區住建局把中建八局介紹給住戶們，他們首先就費用達成一致。

這樣的模式下，改造成本沒有土地成本，主要是建安成本。據紅星新聞了解，在本項目中，中建八局的報價貼近成本。

“沒有政府補貼，全自己出錢，我們也愿意。”陳惠群表示。

在全國的過往案例中，越是像這樣的小體量原拆原建，越是有大量政府資金以及政策紅利來推動。多個項目政府資金超過一半甚至更多。但最新趨勢是“誰收益誰出資”，政府補貼大量投入的概率越來越小。

項目設計方案編制隨即啟動，按照新《住宅項目規范》進行。戶型比較方正，規劃部門一開始不同意暗衛改明衛，但最終在保持戶型最小變動基礎上通過優化方案。外墻空調架則未能通過。但在陳惠群看來，只要能重建，這些都是小事。

▲新舊戶型圖。羅湖區住建局供圖

除了戶型優化，新的設計層高提高到3米，樓北面加了一部電梯，首層增加5米高的架空層，增設屋頂機房與公共通道，同時打造休閑活動區域，并優化建筑外立面。此外，加入無障礙設計，優化室內通風與降噪效果。

陳惠群說，大多數鄰居是多年街坊熟人，彼此信任度和配合度本來就高。加上政府背書，國企保障，“沒有什么不放心的”。

3月30日到4月8日，設計方案公示，無異議。4月2日，住戶們與平臺公司簽署委托開發代建合同。合同為一式多份，八戶個人業主每人各一份，每人都要在每一份合同上簽字按手印。

▲所有人簽字按手印的協議圖據中建八局

4月23日，所有住戶完成改造資金繳納。八戶個人業主中，有七戶自己拿出二三十萬元現金，另有一戶由羅湖區住建局幫忙聯系銀行，申請貸款。還有兩戶是由市住房保障署管理的周轉房。

城中村改造科副科長鐘遼介紹，區住建局已申請將這兩套房劃轉至區里，由區政府出這兩戶改建資金，出資標準與個人業主一致。資金目前在監管賬戶中。

“這二三十萬給了我一個新房，我們本沒有辦法。二三十萬在深圳也不多，能買幾個平方米的面積？”陳惠群這樣說。

隨后，最后一戶搬離樓棟，在外中轉租房費用自行負擔。

作為代建平臺，中建八局方面全程支撐政策研判、現場勘測、結構鑒定、方案設計，到工程拆除、報建施工、竣工驗收，再到后續智慧運維。開工前，中建八局將所有能提前的勘測和規劃工作提前。他們縮短工期的重量級武器，是已在多地危房重建中使用的智能建造-CMC（模塊化集成建筑）技術。這邊拆除中，那邊廣州南沙工廠已在生產模塊，到時候只用像搭積木一樣，把樓拼起來。

▲設計效果圖。羅湖區住建局供圖

緊鄰幼兒園，這一項目施工對噪聲、粉塵控制有更高的要求，在上下學時段還需停工；狹窄的場地也讓施工掣肘頗多。模塊化集成令這一項目免去長工期之憂。

目前該項目預計于今年底完工，屆時居民將原地回遷。

房產證面積不變

產權平移

項目4個月內完成從意愿征集到工規獲批。各部門在規劃許可、施工許可等審批流程上打破常規，同時進行。四月下旬，余波經常往兄弟單位跑，守著他們走流程。4月13日，項目取得方案設計核查意見。4月最后一天，項目取得建設工程規劃許可證。

▲設計效果圖。羅湖區住建局供圖

老樓重建往往面臨一系列產權上的歷史遺留問題，這棟樓也不例外。1979年始建時，城市還沒有完整規劃，還沒有今天的房產證，該樓的建設檔案還留存不全。據介紹，8戶中僅一戶是“紅本”，陳惠群的是“棕本”。就連居民們已有的產權證書上，地塊號都是錯誤的。

在第一個項目上，深圳選擇的不是一攬子政策創新和一攬子問題解決，而是高度遵從原拆原建精神，整體平移，不改變產權，不追求增量。

▲7月7日施工現場圖。胡伊文 攝

這棟樓有76.99平方米三室兩廳、66.63平方米兩室兩廳兩種戶型。更新完成后，各個業主房屋產權證書上的面積將保持不變；增加的架空休閑面積137.78平方米、屋面樓梯間面積14.5平方米作為核增面積，不計入容積率。歷史遺留的產權問題，將來將進一步研究利用相關政策解決。

這一路徑帶來的好處是審批流程最簡。這種原拆原建，不需重新辦理用地手續。全國其他給出增面積政策的地方，哪怕規劃審批開了綠燈，確權時地價補繳問題往往成為一道關卡。此外，這個項目也沒有居民爭面積之虞。

市級政策尚未出臺

老文件新用劃定政策空間

此前，多省、市已發布自主更新原拆原建政策并有項目落地，有多地允許項目增加一定建筑面積。羅湖區住建局也想過學習其他城市，引入擴面積、政府補貼等紅利措施，但市級相關政策文件尚未出臺，還在征求意見中。他們最終找到的政策依據是2021年印發的《深圳市危房重建規劃管理規定》，該規定對于危房重建的優化設計劃定了清晰的政策空間。

該規定嚴格限制增加建筑面積。住宅類危房不得突破原建筑占地面積、原分棟分戶產權登記面積，但建筑層高可以適當調整。不過，各類危房可適當增加架空公共空間、公共停車位和公共通道等核增面積（不計入容積率）。此外，單元式住宅類危房可申請加裝電梯。

據鐘遼介紹，該文件印發后，在住宅類實際應用到的只有單一權屬的獨棟獨門獨戶的D級危房上。誰也沒有想過，還有多戶居民集體出資自主重建的路徑。

在5月1日失效前，這份文件第一次應用到C級單元式住宅類危房重建上。在此之前，經住建局建議，業主委托第三方對該樓進行了房屋適修性評估，確認該樓已不適宜加固，宜拆除重建。

隨著上述規定在5月1日失效，宿舍樓成為深圳市唯一依據該文件進行自拆自建的城市更新案例。

市第一幼兒園宿舍樓開工的消息發布后，陸續有老舊樓房居民向羅湖區住建局咨詢。“有了第一個吃螃蟹的人，明確了路徑和收益，這比我們以前做很多口頭工作效果都好。”鐘遼說。

紅星新聞記者 胡伊文 深圳報道

編輯 郭宇

審核 何先菊