半個月百億拿地！央企保利亮出底牌？

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（來源：中訪網(wǎng)財見）

逆勢重倉核心城市，底氣永遠(yuǎn)根植于穩(wěn)健的財務(wù)底盤，這也是保利能夠與多數(shù)房企拉開差距的核心原因。

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

行業(yè)整體還處在收縮觀望的大環(huán)境里，土地市場呈現(xiàn)出明顯的冷熱割裂：百強(qiáng)房企拿地規(guī)模持續(xù)走低，多數(shù)房企收縮戰(zhàn)線、以去庫存為先，頭部央國企卻開啟了核心地段的貼身博弈。半個月內(nèi)，保利發(fā)展先后拿下深圳寶安百億宅地、杭州世紀(jì)城46億地塊，合計投入超150億元，兩場高溢價土拍的強(qiáng)勢出手，并非盲目豪賭，而是其“重塑新保利”戰(zhàn)略落地的具象表達(dá)，也折射出房地產(chǎn)正式告別粗放擴(kuò)張，進(jìn)入核心資產(chǎn)比拼的全新階段。

兩場拿地，展現(xiàn)出兩種截然不同的深耕邏輯。深圳寶安百億地塊堪稱年度土拍的焦點戰(zhàn)役，355輪激烈競價、接近翻倍的溢價率，足以印證地塊的稀缺價值。該宗地容積率僅3.19，在寶安已出讓宅地里屬于低密屬性，直面海岸線與騰訊企鵝島，是片區(qū)內(nèi)主打高端改善的優(yōu)質(zhì)凈地，華潤、中海、招商等多家央企同臺角逐，最終由保利高價收入囊中。此番落子，不僅刷新寶安住宅樓面價紀(jì)錄，更具備一層股權(quán)架構(gòu)調(diào)整后的戰(zhàn)略意義。隨著保利發(fā)展理順集團(tuán)內(nèi)部股權(quán)層級，此前深圳區(qū)域與保利置業(yè)的同業(yè)競爭約束逐步消解，大灣區(qū)核心陣地的拓展空間被徹底打開。結(jié)合深圳上半年集中出讓的三塊核心宅地接連刷新片區(qū)地價來看，地方政府著力在前海、寶中等片區(qū)打造高端住區(qū)，區(qū)域價值拉開梯度已成定局，保利搶先鎖定稀缺低密地塊，實則錨定了大灣區(qū)高端住宅的長期賽道。

如果說深圳是單點突破、拿下標(biāo)桿封面地塊，杭州布局則是長期扎根、板塊連片深耕的經(jīng)典范本。2026年保利在杭州四度拿地，三塊土地集中落子蕭山世紀(jì)城，搭配早年落地的天珺、奧博天珺等成熟項目，在奧體核心板塊形成連片項目集群。從城東運河地塊到西站新城，再到反復(fù)加碼世紀(jì)城，保利跳出外來房企單點布局的傳統(tǒng)模式，以高頻補(bǔ)倉夯實區(qū)域話語權(quán)，今年已然躋身杭州外來房企拿地金額首位。世紀(jì)城地塊出現(xiàn)地價高于周邊二手房均價的現(xiàn)象，看似風(fēng)險偏高，實則貼合杭州城市運營思路：核心板塊通過高品質(zhì)宅地持續(xù)出讓，穩(wěn)固城市改善底盤，而保利依托成熟的高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗，有能力通過戶型、居住品質(zhì)升級，消化高地價成本，適配城市高端人居的發(fā)展方向。

逆勢重倉核心城市，底氣永遠(yuǎn)根植于穩(wěn)健的財務(wù)底盤，這也是保利能夠與多數(shù)房企拉開差距的核心原因。截至2025年末，公司賬面貨幣資金突破1200億元，銷售回款體系保持極強(qiáng)韌性，連續(xù)三年銷售回籠率突破100%，八年經(jīng)營現(xiàn)金流保持正向，在行業(yè)流動性風(fēng)險頻發(fā)的周期里筑牢了安全墊。銷售端連續(xù)三年坐穩(wěn)行業(yè)銷售額榜首，92%的業(yè)績貢獻(xiàn)來自核心一二線城市，十座重點城市市場占有率突破一成，廣州單城年銷售額逼近500億元，極強(qiáng)的城市深耕能力帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。融資端同樣持續(xù)優(yōu)化，綜合融資成本降至2.72%歷史低位，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)五年穩(wěn)步下行，短債占比持續(xù)收縮，再疊加當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤的高效周轉(zhuǎn)模式，讓大規(guī)模土儲投入不會拖累資金鏈條。

當(dāng)然，激進(jìn)加倉核心高地價地塊，依舊暗藏不可忽視的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，也是市場爭議的焦點所在。深圳地塊近百億的總投入、接近8.8萬元/平方米的樓面價，高度依賴片區(qū)高端改善需求持續(xù)釋放，一旦市場改善購房節(jié)奏放緩，項目去化與利潤兌現(xiàn)都會承受壓力；杭州世紀(jì)城高地價同樣考驗產(chǎn)品溢價能力，片區(qū)新房供應(yīng)持續(xù)增加，未來將直面本土綠城、濱江的激烈競爭。與此同時，全國核心城市土拍溢價持續(xù)走高，央國企扎堆搶奪優(yōu)質(zhì)地塊，核心區(qū)域拿地成本不斷抬升，未來行業(yè)利潤空間會被持續(xù)壓縮，對房企產(chǎn)品力、運營能力提出更高要求。

從廣撒網(wǎng)的全域擴(kuò)張，到99%土儲投向核心城市的精準(zhǔn)深耕，保利的雙城百億布局，代表了頭部央企在地產(chǎn)新周期的統(tǒng)一選擇：放棄規(guī)模執(zhí)念，爭奪城市核心稀缺資產(chǎn)。樓市普漲時代徹底落幕，人口、產(chǎn)業(yè)、資源持續(xù)向高能級城市聚攏，核心地段住宅才具備穿越周期的抗跌屬性。保利依托現(xiàn)金流、融資優(yōu)勢完成換倉，以深耕代替擴(kuò)張，用高端產(chǎn)品匹配核心土地價值，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了央企樣本。

未來地產(chǎn)的比拼，早已不再是比拼開發(fā)體量，而是比拼城市判斷力、資金穩(wěn)健度與產(chǎn)品精細(xì)化運營能力。保利這兩場重磅拿地究竟能否轉(zhuǎn)化為長期業(yè)績優(yōu)勢，還要看后續(xù)項目落地、市場去化與區(qū)域價值兌現(xiàn)；但可以確定的是，地產(chǎn)行業(yè)的棋局已經(jīng)徹底改寫，只有牢牢握住核心城市的優(yōu)質(zhì)籌碼，才能在漫長調(diào)整周期里站穩(wěn)腳跟。