保利置業(yè)中期罕見(jiàn)預(yù)虧，以樓面價(jià)破10萬(wàn)豪搶深圳地王

◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

近來(lái)，上市房企密集發(fā)布了2026年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，分化開(kāi)始加劇。即使那些撞上樓市深調(diào)期陷入償債困難的一線房企，也不例外。

比如萬(wàn)科預(yù)計(jì)今年上半年歸母凈虧損120億元至150億元，較去年同期有所擴(kuò)大，而綠地控股預(yù)計(jì)今年上半年歸母凈虧損3至4年，較去年同期歸母凈虧損35億元同比大幅收窄。

背靠央企實(shí)力背景的保利置業(yè)，近日公告中期業(yè)績(jī)預(yù)告卻猶如扔出了一顆“驚雷”，其預(yù)計(jì)今年上半年公司擁有者應(yīng)占虧損7億元至8億元，反觀去年同期盈利2.08億元。

保利置業(yè)曾對(duì)外披露，2026年一季報(bào)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收22.69億元，同比暴降68.06%；凈利潤(rùn)只有4524.8萬(wàn)元，同比大降58.2%。這說(shuō)明其今年第二季度凈虧損較為嚴(yán)重。

2025年上半年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收184.44億元，同比增幅48.1%，歸母凈利2.08億元，較上年同期3.73億元下滑44.3%。去年全年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收483.82億元，同比增幅20.3%，歸母凈利2.25億元，同比增幅23.2%。

針對(duì)今年中期罕見(jiàn)虧損，保利置業(yè)解釋說(shuō)，該期內(nèi)交付項(xiàng)目同比減少，造成收入階段性下降。內(nèi)地樓市量?jī)r(jià)持續(xù)承壓，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下跌，部分長(zhǎng)庫(kù)存項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化進(jìn)一步拖累整體毛利率水平。

說(shuō)直白些，就是交付項(xiàng)目周期被拉長(zhǎng)，交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模降了，樓市低迷造成售價(jià)承壓，部分不好賣的項(xiàng)目為了賣出去只好犧牲利潤(rùn)，甚至可能虧本甩賣等。

近些年，保利置業(yè)亦如保利發(fā)展一樣，憑借強(qiáng)悍的央企背景信用優(yōu)勢(shì)，相較于廣大非國(guó)資房企，融資不僅便利，利率成本也極具優(yōu)勢(shì)。截至去年底，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至68.6%；銀行及其他借款總額701.86億元，其中一年內(nèi)到期總借款168.17億元且占24%，平均融資成本降至2.86%。

2025年，保利置業(yè)獲得50億元公司債和15億元中票募資，加權(quán)平均成本只有2.63%，同時(shí)還將到期美元債置換成了銀團(tuán)貸款，置換后利率成本也較低。

看2025年經(jīng)營(yíng)，保利置業(yè)簽約銷售額502億元，雖同比轉(zhuǎn)跌，但排名進(jìn)一步躋身于全國(guó)房企銷售TOP15行列，以回款率102%實(shí)現(xiàn)該年銷售回款513億元，甚至合同平均售價(jià)同比增幅21%至首次達(dá)到3萬(wàn)元/㎡，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)簽約額占比進(jìn)一步升到75%。

這些都刺激了保利置業(yè)對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向樂(lè)觀的后市預(yù)期。2025年，其拿地15宗，較上年謹(jǐn)慎投資策略下只拿了6個(gè)項(xiàng)目（上海、寧波、深圳、濟(jì)南）及耗資近200億元明顯“放開(kāi)了手腳”，總耗資270億元，其中84%投向了廣州、上海和杭州，在熱門區(qū)域拿地溢價(jià)也很扎眼。

據(jù)業(yè)內(nèi)觀察分析指出，2025年保利置業(yè)一改此前“保守”狀態(tài)，明顯偏激進(jìn)了許多，可能受其一二線庫(kù)存告急或看重高能級(jí)區(qū)域“高回報(bào)”等影響。

今年上半年，保利置業(yè)比去年拿地更顯激進(jìn)，比如5月底摘得武昌地王，溢價(jià)率31%，樓面價(jià)2.11萬(wàn)元/㎡，耗資8.02億元，當(dāng)日又以溢價(jià)超40%摘得上海浦東南碼頭地塊，樓面價(jià)8.2萬(wàn)元/㎡，耗資34.88億元。

6月5日，保利置業(yè)以溢價(jià)率150.74%豪奪深圳南山粵海街道一地塊，耗資57.72億元，樓面價(jià)突破10萬(wàn)元/㎡，達(dá)到10.87萬(wàn)元/㎡，一舉刷新了深圳歷史記錄。

從上述三宗較高溢價(jià)及地王項(xiàng)目來(lái)看，保利置業(yè)拿的都是重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，應(yīng)是嘗到了此前持續(xù)加碼高能級(jí)城市的甜頭，可窺見(jiàn)其對(duì)后市轉(zhuǎn)向樂(lè)觀的預(yù)期。

6月份，《求是》雜志曾發(fā)表《以更大力度提振消費(fèi)》重要評(píng)論員文章，其中提到“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)資本市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋，增強(qiáng)廣大城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期和底氣”。

這給市場(chǎng)傳遞了重大信號(hào)：下半年樓市利好政策，仍有繼續(xù)加碼的強(qiáng)烈預(yù)期。大家可以看到，近期北京、上海、杭州、廣州、成都等重點(diǎn)一二線城市土拍溢價(jià)地塊頻出，拿地方多是地產(chǎn)央國(guó)企的激烈爭(zhēng)奪，但有分析指其可能是“左手倒右手”，除非一線民營(yíng)房企也積極下場(chǎng)拿地。